不動産お役立ちコラム

アパートを売却したい。でも「いくらで売れるのか」「手続きはどうすればいいのか」「空室が多いけど大丈夫？」といった不安が多く、なかなか踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

特に新潟市のような地方都市では、物件の立地や築年数、管理状況によって売却の難易度が大きく異なります。また、都市圏と比べて買い手のニーズも異なるため、売却の進め方には地域特有の注意点があります。

この記事では新潟市の竹鼻不動産事務所が、新潟市で実際にアパート売却の相談を多く受けてきた現場の目線から、「後悔しない売却のための5つの視点」をご紹介します。

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1. 売却前に知っておきたい「新潟市の不動産事情」

利回り・立地・築年数による買い手の傾向

新潟市でアパートを購入する買主の多くは、地元の個人投資家や法人です。利回り重視の傾向が強く、築浅よりも「価格が安く利回りが確保できる築古アパート」が選ばれるケースも多く見られます。

一方で、立地条件は非常に重要です。特に以下のようなポイントが評価されます。

• 最寄り駅やバス停まで徒歩圏内
• 毎年地価上昇が見られるエリアか
• 周辺に大学や病院などの集客施設があるか

築年数が古くても、これらの条件を満たしていれば売却の可能性は十分あります。

新潟ならではの「売却の壁」とは？

新潟市特有の注意点として、以下のような売却上の「壁」が挙げられます。

• 塩害により、建物や設備が傷みやすい
• 大都市圏と比べて融資期間が短い（キャッシュフローを出しにくい）
• 車社会のため、よほど駅近の好立地でない限り、駐車場が必要

こうした背景を理解しておくことで、「なぜ売れにくいのか」「どう対処すべきか」が明確になります。

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2. 「いくらで売れる？」の落とし穴と査定の見方

査定価格＝売れる価格ではない理由

不動産会社の査定価格は、あくまで「売れるかもしれない目安」です。実際の売却価格は、市場の需給や買主の資金力、交渉力などによって決まります。

特に収益物件の場合、空室率や修繕状況によって価格が大きく変動します。「査定では高かったのに、実際は売れない」といったケースも珍しくありません。

高く売れたアパートに共通する条件

過去の売却事例から見ると、高く売れた物件には以下の共通点があります。

• 満室または高稼働率（90%以上）
• 適切にメンテナンスを実施し、その履歴が残っている
• 月次収支（家賃・経費）を整理して開示できる

「建物の価値」だけでなく、「収益の安定性」が買い手にとっての安心材料になります。

収益還元法・原価法など、査定の計算法とは？

アパートの価格査定では、主に以下の2つの方法が使われます。

• 収益還元法：収入（家賃）から必要経費を差し引き、想定利回りで割り戻す手法
• 原価法：土地価格＋建物価格（減価償却後）を合算する手法

新潟市では収益還元法が重視される傾向が強いため、家賃収入と空室状況をきちんと把握しておくことが重要です。

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3. 「空室」「老朽化」などオーナーの悩みと対策

空室が多いと売れない？実はそうでもない

「空室だらけで売れないかも…」と不安に思う方は多いですが、「1棟丸々リノベーションしたい」「社宅として利用したいから入居者がいないほうが良い」と考える買い手もいます。

ただし、空室の理由が「設備不良」や「立地による慢性的な空室」だった場合は注意が必要です。

築古でも売れた実例と、売却前の工夫

築30年を超えるアパートでも、適切なタイミングと戦略によっては十分に売却可能です。たとえば以下のような対応で価値が上がります。

• 外観を簡易的に整える（高圧洗浄・塗装）
• 設備更新の履歴をまとめる
• 空室部分だけリフォームして見せる

買い手が「この物件なら安心できそう」と思えるかどうかが重要です。

修繕か、現状売却か。判断のポイント

迷うのは「直してから売るべきか」「現状のまま売るか」という判断です。費用対効果が取れない工事（フルリノベなど）は避けた方が良いですが、最低限の修繕が「売れるかどうか」の分かれ目になることもあります。

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4. 満室？空室？収益状況が売却価格を左右する

基本的には満室に近いほど高く売れる

アパートのような収益物件を売却する際、「満室で売れるかどうか」が成約価格を大きく左右します。
これは、投資家が物件を評価する基準が「今後どれだけ安定的に収益が見込めるか」にあるためです。

買主の立場から見れば、「すでに家賃が毎月入ってくる状態」の物件には安心感があり、資金計画も立てやすいため、購入に前向きになりやすいのです。

逆に、空室が多い物件や全空の状態では「この立地で入居者が決まるのか？」「修繕や広告にどれくらい費用がかかるのか？」という不安材料が増え、価格が大きく下がる、もしくは売却に時間がかかる可能性が高くなります。

空室でも売れないわけではないが、前提条件が変わる

もちろん、空室だからといって必ずしも売れないわけではありません。
たとえば、以下のような場合には投資家からの購入希望が入ることもあります。

• 高利回りで再生可能な築古アパート
• 建て替えや再開発を見据えた立地
• 建物よりも土地としての価値が大きい物件

ただしこの場合、価格交渉は厳しくなりがちで、“現状のまま収益が出ている”物件に比べて売却条件は不利になるのが一般的です。

収支の透明性と書類の整理が信頼性につながる

アパート売却時に重要なのは、「この物件は今、どのくらいの収益を生んでいるか」「どのくらい安定しているか」を示せることです。

そのため、以下のような書類は可能な限り整えておくことをおすすめします。

• 入居者名簿・賃貸借契約書のコピー
• 家賃の入金実績（月次収支）
• 修繕・リフォーム履歴
• 管理会社との契約内容

こうした資料を提示できることで、物件の信頼性が高まり、買主からの評価も上がります。
特に初めて収益物件を購入する投資家にとっては、丁寧な情報提供が大きな安心材料となります。

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5. 売却の流れと、後悔しないための進め方

媒介契約・内見対応・契約・引渡までの流れ

アパート売却の基本的な流れは以下のとおりです。

1. 価格査定・売却相談

2. 不動産会社と媒介契約を締結（専任・専属専任・一般のいずれか）

3. 購入希望者による資料確認・現地確認（必要に応じて内見）

4. 条件交渉・売買契約の締結

5. 残代金受領・物件引渡し（賃貸中の場合は賃貸借契約の引継ぎ）

特に媒介契約は「専任媒介」にしておくことで、販売戦略を一本化でき、情報管理や連絡の手間も減らせます。

事前に整理しておくべき書類・情報

売却をスムーズに進めるためには、以下のような書類や情報を整理しておくことが望ましいです。

• 登記簿謄本・建築確認書類（構造・面積・築年数などの把握）
• 入居者の賃貸借契約書一式・入金履歴
• 月次の収支表（家賃収入と管理・修繕費など）
• 修繕・リフォーム履歴
• 管理会社との契約書・管理内容の明細

買主が「この物件でどれくらい収益が出ているのか？」を把握できるように、透明性のある情報提供が重要です。

税金・ローン残債・相続…複雑な場合はどうする？

収益物件を売却する場合、税務や法律面で以下のような課題が発生することがあります。

▸ 譲渡所得税の計算

収益物件は、取得価格と譲渡価格の差額に対して譲渡所得税が課税されます。

• 保有期間5年以下：短期譲渡（約39.63%課税）
• 保有期間5年超：長期譲渡（約20.315%課税）

※賃貸物件であるアパートには、居住用財産の3,000万円特別控除は適用されません。

また、建物部分は減価償却されているため、実質的な取得費は目減りし、課税額が高くなる傾向にあります。専門家と連携し、必要経費や譲渡費用（仲介手数料・測量費など）を正しく計上しておくことが重要です。

▸ ローン残債がある場合

• 売却代金でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補填する必要があります。
• 金融機関との事前相談も含めて、早めの資金計画が求められます。

▸ 相続登記が未了の場合

• 相続した物件を売却するには、まず名義変更（相続登記）を完了させる必要があります。
• 相続人間での同意が必要な場合もあるため、司法書士や税理士との連携が大切です。

専門家に早めに相談するのが得策

これらの項目は、いずれも一筋縄ではいかないものばかりです。

後回しにしてしまうと、良い買主が見つかったとしても取引が進められない、というケースも実際に起こっています。

そのため、まずは信頼できる不動産会社に相談し、状況を整理することが後悔のない売却の第一歩です。

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まとめ｜悩む前に相談すれば、選択肢が広がる

アパートの売却は、一見すると複雑で大変そうに思えるかもしれません。でも、「相談するだけ」で状況が整理され、判断がしやすくなる方も多くいらっしゃいます。

特に新潟市のようにエリアごとに市場動向が違う地域では、地元の実情に詳しい不動産会社に話を聞いてみることが、最初の一歩としておすすめです。

「すぐ売るつもりはないけれど…」

そんなご相談も大歓迎です。

状況をお聞かせいただければ、売却以外の選択肢も含めてご提案いたします。

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