コラム

竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研 代表の竹鼻です。
本日は、新潟No.1マンション シティタワー新潟（LEXN）はおいくらくらいなのかをお話しします。
※本記事は2024年8月31日に執筆されたものです

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前提条件

所在階：高層（20階以上）
間取り：3LDK
専有面積：80㎡
向き：北東（信濃川・日本海ビュー）
状態：未リフォームだが程度良好

※タワーマンションは階数や眺望によって価格が大きく変わる可能性があることをご留意ください

過去の成約事例を確認

まずはレインズ（不動産業者専門の物件情報サイト）を確認。
直近2年間における成約事例（あくまで登録がなされたもの）は3件のみ。
・5,500万円／25階／3LDK／79.08㎡／㎡単価 約696,000円／北東
・3,500万円／7階／2LDK／64.89㎡／㎡単価 約540,000円／南
・3,450万円／7階／2LDK／62.71㎡／㎡単価 約551,000円／東

事例数が少ないのでもう1年分を追加で確認するも変わらず。

次に不動産情報ライブラリ（国土交通省の不動産情報サイト）を確認。
※1. 不動産情報ライブラリでは、マンション名で確認できないため、同町内かつ築年数が合致している情報を採用
レインズの事例と同一と思われる事例のみで、追加情報は得ることができず。

事例をもとにやや強引ですが㎡単価を推定すると600,000円〜650,000円あたりと思われます。

現在の販売物件を確認

まずはレインズを確認。
・6,480万円（リフォーム済み）／23階／2LDK／87.55㎡／㎡単価 約741,000円／南東
・4,380万円／7階／3LDK／87.56㎡／㎡単価 約501,000円／南東
・4,280万円／6階／3LDK／79.65㎡／㎡単価 約538,000円／北

次にポータルサイトを確認。
確認するもレインズ上の販売物件と重複したため割愛。

各販売物件の㎡単価は、概ね成約事例と一致している印象がありますが…
ここで販売物件の売出開始時期（レインズに登録された時期）をみてみましょう。
・6,480万円　2024年5月　販売開始から4ヶ月経過
・4,380万円　2023年11月　販売開始から10ヶ月経過
・4,280万円　2024年1月　販売開始から8ヶ月経過

6,480万円の物件について、登録上は2024年5月となっていますが、私はこの物件が1月から販売していることを把握しています（何度か値下げを経て現在の販売価格に）。

販売期間からすると、どの物件もやや売れ残り感がありますので、この辺りを加味して査定価格を算出する必要がありそうです。

競合物件の存在

近隣でアコニックタワー新潟ステーションが建築中です（本物件と同規模程度のタワーマンション）。
今までは唯一無二の駅南タワーマンションでしたが、アイコニックタワー新潟ステーションの登場により比較検討される物件となってしまいました。
アイコニックタワー新潟ステーションの販売価格は、詳しく明かせないのですが、前提条件で持ち出した仮想物件と同階・同面積での㎡単価は800,000円〜850,000円ほどでした。

シティタワー新潟はいくらくらい？

上記の情報をもとに、シティタワー新潟の価格を算定すると…
㎡単価600,000円〜625,000円あたりが妥当かなと感じます。
前提条件にあげた80㎡の物件なら48,000,000円〜50,000,000円になる計算です。
個人的な感覚ですが、25階以上であれば48,000,000円〜50,000,000円も可能と思いますが、24階以下ですと想定売却価格は45,000,000円前後になる可能性も覚悟しておいたほうが良いかと思います。

おわりに

竹鼻不動産事務所では不動産を売りたい・買いたい方のご相談を受け付けております。
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竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研
代表取締役　竹鼻 宏幸

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