コラム

建物や土地などの不動産を売却して利益を得た場合、確定申告が必要か否か、多くの方が気になるところですよね。「確定申告をすることで、税金を多く払わなければならないの？」と不安になる方もいることでしょう。今回は、不動産を売却する際に確定申告が必要なケース・不要なケースの説明から、申告手続きの流れ、必要な書類、譲渡所得税について詳しくご紹介します。

不動産売却後に確定申告が必要なケース・不要なケース

最初に、不動産の売却において確定申告が必要なケースと不要なケース、それぞれの違いについて見ていきましょう。

不動産売却において確定申告が必要なケース

不動産の売却で得た利益は「譲渡所得」となります。譲渡所得の額に応じて「所得税」と「住民税」が課されますが、これら二つの税をまとめて「譲渡所得税」と呼びます。給与所得だけであれば確定申告は不要ですが、不動産を売却して譲渡所得を得た場合は、確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。確定申告の期限である3月15日をすぎて申告をすると、延滞税が発生するため注意しましょう。

不動産売却において確定申告が不要なケース

譲渡所得がゼロもしくはマイナス（譲渡損失）となる場合は、譲渡所得税の課税対象とならないため、基本的には確定申告は不要となります。
ただし、譲渡損失があり、マイホームを住宅ローンの残高より低い価格で売却した場合や、マイホームを売却し、新居を住宅ローンを借り入れて購入した場合、節税につながる特例を利用できる可能性があります。節税をしたい人は、特例の適用条件を確認し、確定申告をするのがおすすめです。
詳しくは下記国税庁の情報を参照ください。

参考）「国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

　　　「国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

不動産売却において確定申告が必要な場合の手順

不動産を売却したときの確定申告はどのような流れで行うのでしょうか。ここでは不動産売却で確定申告が必要となった場合の流れを解説します。

①適用される特例の有無を確認

特例や特別控除が適用される場合、課税額を減額できる可能性があります。

例えば、マイホーム（居住用財産）を売却した際には、所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。適用されるには所定の条件を満たす必要がありますので、あらかじめ「国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認しましょう。

②必要な提出書類の準備

不動産売却時の確定申告で、最も大変なのが必要書類の準備と作成です。不動産売却で利益や損失が出た場合の確定申告では、下記の書類が必要となるため、早めの準備や手配が必須になります。

• 確定申告書（第一表・第三表/分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 戸籍の附票（売却後2ヵ月経過後発行されたもの）
• 取得時に取り交わした売買契約書・建築請負契約書（写し）
• 取得時にかかった仲介手数料の領収証（写し）
• 取得時にかかった登記費用など諸費用の領収証（写し）
• 売却時に取り交わした売買契約書と領収証（写し）
• 売却時にかかった仲介手数料の領収証（写し）
• 売却時にかかった測量費・登記費用など諸費用の領収証（写し）
• 売却した土地・建物の全部事項証明書
• 源泉徴収票

その他、特例の控除を受ける際に申告者が特例の対象者であることを証明する書類や住民票、登記事項証明書、売買契約書など、その特例によって必要な書類が異なります。詳しくは、「国税庁 申告書貼付書類チェックシート」もご参照ください

③譲渡所得税の計算

確定申告に必要な書類を集めたら、実際に自分が納める譲渡所得税の金額を計算しましょう。

1.譲渡所得の計算
譲渡所得税は売却益（譲渡所得）に税率がかかるので、まずは売却益がどれくらいあるかを計算。

譲渡所得＝不動産の売却価格ー（不動産の購入価格＋購入費用＋売却費用）

2.譲渡所得税を計算
譲渡所得を算出したら、譲渡所得税を計算。

譲渡所得税＝（譲渡所得ー控除額）×対象税率

所有期間とは、不動産を取得してから売却する年の1月1日までの期間を指します。譲渡所得税の税率は所有期間5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超は「長期譲渡所得」となります。期間によって税率が変わるため注意が必要です。

※上記のほか、復興特別所得税として所得税の2.1%が徴収されます

④確定申告書の作成・提出

譲渡所得税の計算を終えたら、確定申告書の作成を行います。
書類の作成は申告書に手書きで行う方法と、自動で計算も行えて簡単に確定申告書が作成できる国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法の2つがあります。
いずれの方法も必要な書類の準備は必須です。事前に所得や支出の明細を整理し、準備を進めておきましょう。

確定申告書の書類が出来上がったら税務署に提出します。
提出方法は「税務署に直接持参する」、「郵送する」、「e-Taxで申告する」の3つがあります。初めて確定申告をする場合は、税務署に直接持参をして、その場で疑問点を聞きながら申告書を作成することも可能です。ただし、毎年確定申告の時期は税務署が非常に混雑するため、時間に余裕を持って書類の作成と提出を行いましょう。

まとめ|不動産売却に関する確定申告や不明点は専門家に相談を

不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税を払わなければならないため、確定申告が必要になります。確定申告をしないままでいたり、申告期間内に間に合わなかった場合は追加の税金が課せられるため、申告の期限にも注意しましょう。私は新潟市を拠点に不動産売却エージェントとして、大切な不動産の売却をサポートしています。新潟市で不動産売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。

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