コラム
2024.09.08 【不動産売却】住宅ローンが払えなくなるとどうなってしまうの？
竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研 代表の竹鼻です。
本日は、住宅ローンが払えなくなるとどうなってしまうのかについてお話しします。
住宅ローンが払えなくなるとどうなるか？
住宅ローンの返済が難しくなった場合、いくつかのステップを経て最終的には競売に至る可能性がありますが、早めに対策を講じることで回避できるケースも多いです。
ここでは、返済が滞った際の流れと、どのようにリスクを最小限に抑えるかについて詳しく解説します。
1. 延滞通知の送付
住宅ローンの返済が遅れると、まず金融機関から延滞通知が届きます。
1回の遅延で大きな問題にはならないことが多いですが、2〜3ヶ月遅れると信用に影響が出てきます。
この段階で、金融機関と早めに話し合いを行うことが重要です。
・遅延損害金の発生：支払いが遅れると、遅延損害金が発生し、元々の返済額に加えて負担が増えることがあります。
・返済条件の再交渉：金融機関によっては、返済額の一部減額や、支払い期間の延長といったリスケジュールを提案してくれる場合があります。
2. 代位弁済と債権回収
返済が3〜6ヶ月ほど滞ると、金融機関は保証会社に代位弁済を依頼します。
保証会社が代わりに返済を行い、債権が保証会社に移ります。
この段階での解決策として、以下の方法があります。
・債権回収の開始：保証会社が債務者に対して返済を求めるようになりますが、ここでも返済プランの再交渉が可能です。
・任意売却の提案：支払いが厳しい場合、任意売却を提案されることがあり、市場価値に近い価格で物件を売却することができます。競売よりも高く売れる可能性が高く、将来の負担も軽減されます。
3. 競売の申し立て
保証会社の代位弁済でも返済ができない場合、最終的には競売が申し立てられます。
競売では、市場価格よりも低い値段で物件が売却され、ローン残額の一部が返済に充てられますが、売却金額がローン残高を下回った場合は、残債務の返済義務が残ることがあります。
・競売のリスク：競売では、買い手にとって有利な価格での購入が行われるため、売主にとっては思った以上に低い価格での売却となる可能性があります。
4. 任意売却のメリット
競売を避けるためには、早めに金融機関や専門家に相談し、任意売却を進めることが重要です。
任意売却とは、金融機関の同意を得て、物件を通常の不動産取引として売却する方法です。
競売に比べて売却額が高くなることが多く、残債務を軽減できる可能性があります。
・早期相談の重要性：返済が厳しいと感じた段階で、すぐに専門家や金融機関に相談することが、最もリスクを抑えるポイントです。時間が経過すると選択肢が減り、最悪の結果を避けることが難しくなります。
競売を回避するために今すぐできること
競売に至る前にできることとして、まずは金融機関に相談し、リスケジュールや返済プランの見直しを依頼することが大切です。
また、任意売却の可能性について専門家に早めに相談することで、競売によるリスクを最小限に抑えられる可能性が高まります。
・相談先の選び方：住宅ローンに関する専門のアドバイザーや不動産会社に相談することで、より適切なアドバイスを得られます。
・金融機関との交渉術：返済プランの調整やリスケジュールを行う場合、具体的な返済計画を提示することが交渉をスムーズに進めるポイントです。
まとめ
住宅ローンの返済が難しくなると、競売に至る可能性がありますが、早めに対策を講じることで大きなリスクを避けることができます。
竹鼻不動産事務所では、住宅ローン返済が厳しい方に向けて無料相談やサポートを提供しています。
任意売却やリスケジュールのご相談は、お早めにご連絡ください。
競売になる前に、最善の方法を一緒に見つけましょう。
おわりに
竹鼻不動産事務所では不動産を売りたい方のご相談を受け付けております。
新潟市の不動産売買は当事務所へお任せください。
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皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研
代表取締役 竹鼻 宏幸