媒介契約とは？新潟市で不動産を売却するときに知っておきたい契約の種類と注意点

不動産を売却するとき、不動産会社から最初に説明されることのひとつが「媒介契約」です。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約。

名前だけ聞くと、少し分かりづらいかもしれません。

実際、売却相談の現場でも、

• 専任媒介にした方がいいんですか？
• 一般媒介の方が多くの会社に依頼できるから有利ですか？
• 媒介契約を結んだら、もう売らないといけないんですか？

といったご質問をいただくことがあります。

媒介契約は、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

ただし、単なる手続きではありません。

どの会社に任せるのか。
どこまで任せるのか。
販売活動をどのように進めるのか。
売主として、どのくらい主体的に関わるのか。

そうした売却方針に関わる、かなり大事な契約です。

この記事では、媒介契約の基本的な仕組みと、新潟市で不動産を売却するときに考えておきたい注意点を整理します。

「どの媒介契約が正解か」を決めつけるのではなく、ご自身の不動産に合った売却方法を考えるための判断材料として読んでいただければと思います。

媒介契約とは

媒介契約とは、売主が不動産会社に対して、不動産の売却活動を依頼する契約です。

不動産会社は、媒介契約に基づいて、買主を探すための販売活動を行います。

具体的には、次のような業務です。

• 売却価格の提案
• 販売図面の作成
• 物件写真の撮影
• 不動産ポータルサイトへの掲載
• レインズへの登録
• 他の不動産会社への情報提供
• 購入希望者への紹介
• 内覧調整
• 条件交渉
• 売買契約に向けた段取り

ここで誤解しやすいのは、媒介契約は「売却を保証する契約」ではないという点です。

媒介契約を結んだからといって、必ず売れるわけではありません。
また、査定価格どおりに売れることが保証されるわけでもありません。

媒介契約は、あくまで売却活動を始めるための契約です。

だからこそ、「どの契約を選ぶか」だけでなく、「どの会社が、どのような考え方で売却活動を進めるのか」を確認することが大切です。

媒介契約の説明だけなら、どの不動産会社のホームページにも書いてあります。
本当に大事なのは、その契約を結んだ後に何をするかです。

媒介契約の種類は3つある

不動産売却の媒介契約には、主に次の3種類があります。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

それぞれ、売主の自由度、不動産会社の義務、レインズへの登録義務、販売活動の進め方が異なります。

まずは全体像を表で整理します。

ざっくり言えば、一般媒介は売主の自由度が高い契約です。
専任媒介・専属専任媒介は、1社に任せる代わりに、不動産会社側の義務が重くなる契約です。

ただし、ここで単純に、

• 一般媒介は自由だから良い
• 専任媒介は拘束されるから悪い

と考えると、少し乱暴です。

不動産売却は、物件の種類、エリア、価格帯、売主の事情、販売戦略によって向き不向きがあります。

特に新潟市では、中央区の一部のように比較的動きやすいエリアもあれば、郊外の築古戸建や駐車場条件が弱い物件のように、販売設計を丁寧に組まないと動きにくい物件もあります。

媒介契約は、制度だけでなく、物件ごとの売り方とセットで考える必要があります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

たとえば、A社、B社、C社の3社に同時に売却を依頼できます。

売主にとっては自由度が高く、複数の会社が買主を探してくれるように見えるため、一見すると有利に感じるかもしれません。

実際、一般媒介契約が合うケースもあります。

たとえば、次のような物件です。

• 人気エリアのマンション
• 価格設定が明確な土地
• 買主層が広い住宅
• 流動性の高いエリアの不動産
• すでに複数社から具体的な購入見込み客の提案がある物件

こうした物件であれば、複数社に依頼することで販売窓口を広げられる場合があります。

一方で、一般媒介契約には注意点もあります。

不動産会社側から見ると、一般媒介契約は「販売活動をしても、他社で成約するかもしれない契約」です。

そのため、会社によっては広告費や手間をあまりかけないことがあります。

とりあえずポータルサイトに掲載する。
問い合わせがあれば対応する。
ただ、積極的な販売戦略までは組まない。

こうした動きになることもあります。

もちろん、一般媒介でも丁寧に動く会社はあります。

ただ、売主側が各社の販売状況を把握し、価格変更や内覧対応、申込状況などを整理する必要があります。

複数社に依頼できる自由さがある反面、情報管理がバラバラになりやすい。

これが一般媒介契約の難しいところです。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、売却を依頼できる不動産会社を1社に絞る契約です。

複数の不動産会社に同時に依頼することはできません。

ただし、売主自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに契約することも可能です。

専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があります。
また、売主に対して定期的に販売活動の状況を報告する義務もあります。

不動産会社が専任媒介契約を勧めることが多い理由は、販売活動に力を入れやすいからです。

1社に任せてもらえるため、写真撮影、販売図面、ポータル掲載、既存顧客への紹介、他業者への情報共有などに手間をかけやすくなります。

売主側にとっても、窓口が1社になるため、連絡や状況確認がしやすいというメリットがあります。

一方で、専任媒介契約にも注意点があります。

専任媒介を取ること自体が目的になっている会社もあるからです。

最初に高めの査定額を出して媒介契約を取り、その後に反響が少ないからと値下げを提案する。

不動産売却の現場では、こうした流れが起きることがあります。

売主が高い査定額に期待するのは自然です。

ただ、査定額は約束ではありません。
販売開始時点の仮説です。

その仮説に根拠があるのか。
売れなかった場合にどう見直すのか。
どの買主層に向けて販売するのか。

専任媒介契約を結ぶ前には、そこまで確認した方が安全です。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約よりもさらに拘束力が強い契約です。

依頼できる不動産会社は1社のみです。
さらに、売主自身が買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約する必要があります。

専属専任媒介契約では、レインズへの登録期限や業務報告の頻度も、専任媒介契約より厳しく定められています。

売主が遠方に住んでいる場合や、販売活動をほぼ全面的に任せたい場合には、選択肢になることがあります。

たとえば、相続した実家が新潟市にあり、所有者は県外に住んでいる。
現地確認や内覧対応、販売活動の管理を自分では行いにくい。

こうしたケースでは、1社にしっかり任せる形が合うこともあります。

ただし、売主側の自由度はかなり下がります。

一般的な住宅売却で、必ず専属専任媒介契約が必要かというと、そこまで多くはない印象です。

契約内容を理解したうえで、売主の事情に合っているかを確認する必要があります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介はどれを選ぶべきか

結論から言えば、物件と売主の状況によります。

どの媒介契約が常に正解、という話ではありません。

たとえば、流動性が高い物件であれば、一般媒介契約が合うこともあります。

新潟市中央区の利便性が高いエリア、人気の住宅地、需要が見えやすいマンションなどであれば、複数社に依頼しても買主候補が出てくる可能性があります。

一方で、販売戦略を丁寧に組む必要がある物件であれば、専任媒介契約の方が合うこともあります。

たとえば、次のような物件です。

• 築年数が古い戸建
• 駐車場条件に難がある住宅
• 前面道路が狭い土地
• 相続人間で方針整理が必要な不動産
• 空室や修繕履歴の確認が必要な収益物件
• 買主層が限られる物件
• 価格設定に慎重な判断が必要な物件

こうした物件は、単に情報を広く出せば売れるとは限りません。

誰に向けて売るのか。
どの価格帯で出すのか。
どの欠点を先に整理しておくのか。
買主から何を聞かれそうか。
金融機関の評価はどうか。

販売開始前の設計がかなり重要になります。

媒介契約の種類を選ぶ前に、まずは「この物件はどう売るべきか」を考える必要があります。

新潟市で媒介契約を考えるときの地域事情

媒介契約の制度は全国共通です。

ただ、売却活動の進み方は地域によって違います。

新潟市の場合、エリアによる流動性の差がかなりあります。

同じ新潟市内でも、中央区の一部のように買主が比較的見えやすいエリアもあれば、郊外や道路条件の弱いエリアでは、販売に時間がかかることもあります。

また、新潟市では車社会であることも大きな要素です。

住宅であれば、駐車場が何台分あるか。
前面道路は使いやすいか。
冬場の除雪はどうか。
間口は十分か。
周辺に月極駐車場があるか。

こうした条件が、買主の判断に影響します。

首都圏の感覚で「駅から近ければ良い」と単純に判断できないのが、新潟市の不動産です。

収益物件の場合も同じです。

表面利回りだけでなく、エリアの賃貸需要、駐車場、修繕履歴、空室リスク、将来的な出口まで見られます。

特にアパートや一棟マンションでは、買主が金融機関の融資を利用することも多いため、建物の状態や法令上の問題、収支の見え方も重要になります。

つまり、新潟市の不動産売却では、媒介契約の種類だけでなく、地域事情を踏まえた販売戦略が必要です。

「専任だから売れる」
「一般だから高く売れる」

という単純な話ではありません。

高値査定と媒介契約は分けて考える

媒介契約を考えるときに、必ず出てくるのが査定価格です。

売主としては、高く査定してくれた会社に期待したくなるものです。

これは当然です。

誰でも、自分の不動産は少しでも高く売りたいと思います。

ただし、不動産売却では「高い査定額」と「高く売れること」は別です。

査定額は、売却価格を保証するものではありません。

あくまで、不動産会社が考える売出価格や成約見込み価格の提案です。

ここで注意したいのは、媒介契約を取るために高めの査定額が出されることがあるという点です。

不動産会社からすると、まず媒介契約を結ばなければ売却活動を始められません。

そのため、他社より高い査定額を出して、売主に選んでもらおうとする構造が生まれます。

高値査定そのものが悪いわけではありません。

問題は、根拠が薄いまま高値で売り出して、反響がない状態が続くことです。

販売開始直後は、買主や他の不動産会社から最も見られやすい時期です。

そのタイミングで相場から大きく外れた価格になっていると、反響が入りにくくなります。

その後に値下げしても、最初ほど新鮮に見られないことがあります。

新潟市のように、エリアごとの需要差が大きい市場では、価格設定を間違えると販売期間が長くなりやすいです。

媒介契約を結ぶ前には、査定額の高さだけでなく、次の点を確認した方がよいです。

• その査定価格の根拠は何か
• 近隣の成約事例をどう見ているか
• 売出価格と成約予想価格を分けて説明しているか
• 反響がなかった場合の見直し時期はいつか
• どの買主層を想定しているか
• 仲介と買取のどちらが合うと考えているか

査定額は、売主の気分を良くするための数字ではありません。

売却戦略を組み立てるための数字です。

ここを曖昧にしたまま媒介契約を結ぶと、あとで判断が難しくなります。

専任媒介は囲い込みされやすいのか

専任媒介契約の話になると、「囲い込み」が気になる方もいると思います。

囲い込みとは、簡単に言えば、売主から依頼を受けた不動産会社が、他社からの購入希望者の紹介を意図的に断ったり、情報を十分に流通させなかったりすることです。

売主にとっては、不利益になり得る行為です。

当然、売主の利益より自社の都合を優先するような運用は問題です。

ただし、ここも少し整理が必要です。

専任媒介だから必ず囲い込みされるわけではありません。
一般媒介だから必ず安心というわけでもありません。

問題は、契約の種類そのものではなく、情報がきちんと流通しているかです。

専任媒介でも、レインズに登録し、他社からの問い合わせに対応し、販売状況を売主に共有していれば、健全に販売活動を進めることはできます。

逆に、一般媒介でも、各社の販売方針がバラバラで、情報管理が曖昧になれば、売主が状況を把握しづらくなることがあります。

売主として確認したいのは、次のような点です。

• レインズに登録されているか
• 登録証明書を受け取れるか
• 他社からの問い合わせに対応しているか
• 内覧件数や反響数を共有してくれるか
• 問い合わせが少ない理由を説明してくれるか
• 価格変更の提案に根拠があるか

囲い込みの問題は、「両手仲介だから悪い」「片手仲介だから安心」という単純な話ではありません。

問題は、売主の知らないところで情報が止まることです。

媒介契約を結ぶなら、契約種類だけでなく、情報共有の姿勢を見るべきです。

媒介契約を結ぶ前に確認したいこと

媒介契約を結ぶ前には、最低限、次の点を確認しておきたいところです。

査定価格の根拠

査定価格だけで判断するのではなく、なぜその価格なのかを確認しましょう。

近隣の成約事例、現在の売出物件、土地の条件、建物の状態、修繕履歴、駐車場、道路条件など、価格を構成する要素は複数あります。

「このくらいで売れると思います」だけでは、少し弱いです。

価格の根拠を説明できる会社かどうかは、媒介契約前に見ておきたいポイントです。

販売活動の内容

媒介契約を結んだ後、具体的に何をしてくれるのかを確認しましょう。

• レインズに登録するのか
• ポータルサイトに掲載するのか
• 写真撮影は行うのか
• 販売図面はどのように作るのか
• 既存顧客に紹介するのか
• 他の不動産会社にも情報提供するのか
• 近隣や投資家への提案は行うのか

「頑張ります」だけでは販売活動の中身が分かりません。

何を、どの順番で、どの買主層に向けて行うのか。

そこまで確認した方がよいです。

売れなかった場合の方針

不動産売却では、最初の価格で必ず売れるとは限りません。

むしろ、売り出してみて初めて分かることもあります。

大切なのは、反響がなかった場合にどう判断するかです。

• 何週間反響がなければ見直すのか
• 内覧はあるが申込がない場合はどう考えるのか
• 価格以外に改善できる点はあるのか
• 写真や販売図面を見直す余地はあるのか
• 買取も含めて比較するのか

売れなかったときに、ただ値下げするだけでは少し雑です。

反響数、内覧数、検討者の反応、競合物件の動きなどを見ながら判断する必要があります。

売却以外の選択肢

不動産は、必ず売ればいいというものではありません。

貸す。
保有する。
解体せずに様子を見る。
相続人間で整理してから動く。
収益物件として持ち続ける。
買取と仲介を比較する。

状況によっては、売却以外の選択肢が合理的なこともあります。

特に相続不動産の場合、売却価格だけでなく、税金、管理、今後の維持負担、相続人の意向も関係します。

媒介契約は売却活動のための契約ですが、その前に「そもそも今売るべきか」を整理しておくことも大切です。

新潟市で媒介契約を結ぶなら、会社の姿勢を見る

媒介契約は、不動産会社の姿勢が出やすい契約です。

高く査定して媒介を取りたい会社。
とりあえず一般媒介で掲載だけする会社。
専任媒介を取った後に、きちんと販売活動を行う会社。
デメリットも含めて説明する会社。
売却以外の選択肢も整理する会社。

同じ媒介契約でも、会社によって中身はかなり違います。

新潟市の不動産売却では、地域事情の理解も重要です。

中央区の土地と郊外の築古戸建では、売り方が違います。
住宅と収益物件でも、買主の見方が違います。
駐車場があるかどうかで、検討者の数が変わることもあります。
冬場の見え方や除雪、道路条件が判断材料になることもあります。

媒介契約の種類だけを見ても、売却の全体像は見えません。

大切なのは、

• 物件の強みと弱みを整理してくれるか
• 売主に都合のいい話だけをしないか
• 買主の目線も説明してくれるか
• 高値査定のリスクを話してくれるか
• 売却以外の選択肢も出してくれるか
• 販売状況をきちんと共有してくれるか

という点です。

不動産売却は、売主にとって大きな判断です。

だからこそ、媒介契約は急いで結ぶものではありません。

どの契約にするかより先に、どの会社と、どの方針で進めるかを考えた方がよいです。

媒介契約に関するよくある質問

媒介契約を結ぶと費用はかかりますか？

通常、媒介契約を結ぶだけで費用が発生することはありません。

不動産会社への仲介手数料は、売買契約が成立した場合に発生します。

ただし、特別な広告を売主の希望で行う場合など、別途費用が発生するケースもあります。

その場合は、事前に説明を受ける必要があります。

査定を依頼したら媒介契約を結ばないといけませんか？

査定を依頼しただけで、媒介契約を結ぶ必要はありません。

査定は、あくまで価格や売却方針を検討するための材料です。

査定額や説明内容に納得できない場合は、媒介契約を結ばなくても問題ありません。

むしろ、査定の段階で会社の考え方を比較することは大切です。

専任媒介と一般媒介はどちらがいいですか？

物件によります。

流動性が高く、複数社に広く依頼した方がよい物件であれば、一般媒介が合うこともあります。

一方で、販売戦略を丁寧に組む必要がある物件や、売主が販売状況を一元管理したい場合は、専任媒介が合うこともあります。

「どちらが上」というより、物件と売主の状況に合っているかで考えるべきです。

専任媒介は危ないですか？

専任媒介そのものが危ないわけではありません。

問題は、専任媒介を結んだ後の運用です。

レインズに登録しているか、他社からの問い合わせに対応しているか、販売状況を共有しているか、価格変更の提案に根拠があるか。

こうした点を確認することが大切です。

媒介契約は途中で解除できますか？

媒介契約の内容や状況によります。

契約期間中でも、売主と不動産会社の合意によって解除できる場合があります。

ただし、契約内容や販売活動の状況によって扱いが変わることもあるため、契約前に解除に関する取り決めを確認しておいた方がよいです。

媒介契約の期間はどれくらいですか？

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。

一般媒介契約についても、標準媒介契約約款では3か月以内とされています。

期間満了後に継続する場合は、自動更新ではなく、売主の意思に基づいて更新する形になります。

レインズに登録されると何が変わりますか？

レインズに登録されると、不動産会社間で物件情報が共有されます。

売主から依頼を受けた会社だけでなく、他の不動産会社も買主に物件を紹介しやすくなります。

ただし、レインズに登録すれば必ず売れるわけではありません。

価格設定、物件の条件、販売図面、写真、問い合わせ対応なども重要です。

まとめ

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

種類は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つです。

一般媒介契約は複数社に依頼でき、売主の自由度が高い契約です。
専任媒介契約は1社に任せる代わりに、不動産会社の販売活動や報告義務が明確になります。
専属専任媒介契約は、さらに拘束力が強く、販売活動を全面的に任せる性格が強い契約です。

ただし、実務では「どの媒介契約を選ぶか」だけで結果が決まるわけではありません。

特に新潟市では、エリア、道路条件、駐車場、建物状態、相続事情、収益性、買主層によって売れ方が変わります。

媒介契約を結ぶ前には、

• 査定価格の根拠
• 販売活動の内容
• レインズ登録や情報共有の方針
• 売れなかった場合の見直し方
• 売却以外の選択肢

を確認しておくことが大切です。

媒介契約は、売却を急がせるためのものではありません。

売主が納得して売却を進めるための、最初の約束です。

まずは、売るべきかどうか。
売るなら、どのように売るべきか。
どの会社に、どの程度任せるべきか。

そのあたりを整理してから媒介契約を考えるくらいで、ちょうどいいと思います。

竹鼻不動産事務所では、新潟市の不動産について、仲介・買取・保有継続を含めて、売却前の選択肢整理からご相談をお受けしています。

すぐに売却する前提でなくても、現在の価格感や売却方法を確認したい方は、お気軽にご相談ください。