新潟市で100坪以上の土地を売るには？一括売却・分筆・買取の選び方

この記事の結論

100坪以上という数字自体に法律上の意味があるわけではない

この記事では分かりやすく「100坪以上の土地」としていますが、100坪という数字自体が法律上の基準になっているわけではありません。

100坪でも一宅地として使いやすい土地はありますし、立地や用途によっては200坪、300坪でも一括で購入する買主が見つかることがあります。

反対に、100坪程度でも一般住宅用地としては総額が大きくなり、個人の買主が限られることがあります。

広い土地で重要なのは、面積そのものではなく、その土地を誰が何に使うのかです。

• 一般住宅を1棟建てる土地として適しているか
• 複数の住宅用地として使えるか
• 建売住宅用地として使えるか
• アパート・マンション用地として成立するか
• 店舗・事務所・事業所用地として使えるか
• 隣地所有者にとって価値がある土地か

広い土地ほど、「何坪あるか」より「この広さを必要としている買主が誰なのか」を先に整理した方が、現実的な売却方法を考えやすくなります。

土地の査定で見られる道路・間口・面積・買主層については、土地の査定価格はどう決まる？新潟市で見られる道路・間口・面積・買主層でも詳しく整理しています。

広い土地は「坪単価」より「総額」で買主が減ることがある

広い土地を売却するときに注意したいのが、坪単価と総額の違いです。

たとえば、周辺の50坪程度の土地が坪40万円で取引されている場合、「100坪なら4,000万円」と考えるのは自然です。

ただ、住宅を建てる買主は土地価格だけで判断しているわけではありません。

土地代に建物価格、外構費、造成費、住宅ローン諸費用などを加えた総予算で判断します。

そのため、50坪の住宅用地で成立している坪単価を、そのまま100坪や150坪の土地に掛ければ売れるとは限りません。

土地総額が大きくなるほど、購入できる個人の数が減る可能性があるからです。

一方で、建売業者、収益物件を建てる事業者、店舗・事務所を計画する法人などにとって一体利用する価値がある土地なら、広さそのものが強みになります。

つまり、

「広い土地だから高い」

ではなく、

「その価格と面積で買える人が誰なのか」

まで考える必要があります。

広い土地を売る3つの方法を比較する

どれが最も良いかは、土地によって変わります。

分筆した場合の売却総額が高く見えても、測量、登記、工事、販売期間、売れ残りリスクまで考えると、一括売却の方が合理的な場合があります。

一方、一括では個人の買主が検討しにくい土地でも、使いやすい面積に分けることで買主層が広がる可能性があります。

一括売却が向いているのはどんな土地か

広い土地だからといって、必ず分けて売る必要はありません。

むしろ、一体利用する価値がある土地は、一括で売却した方がよい場合があります。

• 建売業者が複数棟を計画しやすい土地
• アパート・マンション用地として成立する土地
• 店舗・事務所・施設等の事業用地として使いやすい土地
• 道路や間口の関係で分筆すると使いにくくなる土地
• 売主側で測量・造成・上下水道工事等の負担を増やしたくない場合
• 売却までの期間や手間を抑えたい場合

たとえば、100坪の土地を50坪ずつ2区画にすれば、数字だけを見ると一般住宅用地として売りやすく見えます。

しかし、間口が狭ければ、分けたことで片方の土地が使いにくくなることがあります。

奥の土地への進入路が必要になれば、その部分は住宅や庭として使いにくくなり、有効に使える面積が減ることもあります。

一括であれば使いやすかった土地を、分けることで商品性を落としてしまう可能性もあります。

広い土地では、まず「このままの面積を必要とする買主はいないか」を確認することが重要です。

分筆すると売りやすくなる可能性がある土地

一方、一般住宅用地として一括では総額が大きすぎる土地では、分筆を検討する意味があります。

• 間口が十分にある
• 分けた後も各区画が道路に適切に接する
• 各区画で駐車場を確保しやすい
• 整形に近い使いやすい区画を作れる
• 周辺で実際に売れている住宅用地に近い面積にできる
• 土地建物総額を一般の住宅購入者が検討しやすい範囲に近づけられる

こうした条件が揃う土地は、分けることで買主層が広がる可能性があります。

ただし、「分ければ坪単価が上がる」という理由だけで分筆するのはおすすめしません。

重要なのは、分筆後の土地を実際に買う人がいるかどうかです。

「分筆」と「分譲」は同じではない

広い土地を売却するときは、「分筆」と「分譲」を分けて考える必要があります。

分筆とは、1筆の土地を登記上複数の土地に分ける手続です。

一方、この記事でいう分譲とは、土地を複数区画として複数の買主へ販売していく方法です。

たとえば、150坪の土地を登記上75坪ずつに分けることが「分筆」です。

その2区画を、それぞれ別の一般購入者へ販売していく計画は、分筆とは別に販売方法としての検討が必要になります。

宅地建物取引業法では、宅地や建物の売買を「業として」行う場合には宅地建物取引業の免許が必要です。

国土交通省の解釈では、1回の販売行為であっても、土地を区画割りして複数の買主に販売する場合は、反復継続的な取引に該当すると整理されています。

実際に宅地建物取引業に該当するかどうかは、販売目的、対象者、取引態様なども含めて判断されます。

そのため、「自分の土地だから、分筆して何区画でも個別に売ればよい」と自己判断するのではなく、複数区画を複数の買主へ売却する計画では、事前に不動産会社や所管窓口等へ確認した方が安全です。

分筆は、先に登記するのではなく「区画案」から考える

広い土地の売却相談では、最初から分筆登記をする必要はありません。

売却方法が決まる前に分筆すると、後から別の区画の方が売りやすいと分かっても、変更に手間がかかります。

まずは簡易的な区画案を作り、

• 一括なら誰が買うのか
• 2区画ならどのような配置になるのか
• 3区画なら道路や駐車場をどう取るのか
• 分けた後の間口は十分か
• 各区画の土地建物総額はいくらになるのか
• 建売業者ならどのような区画を希望するのか

を確認します。

そのうえで分筆した方が合理的だと判断できれば、測量や分筆登記へ進めます。

「売るために必要だから分筆する」のと、「何となく分ければ高く売れそうだから分筆する」のでは意味が違います。

分筆前には境界と測量を確認する

土地を分筆する場合は、土地の筆界を確認し、測量したうえで分筆登記を行います。

土地家屋調査士が、法務局の地図や地積測量図、現地の境界標、隣接地所有者との確認などを踏まえて調査・測量を行うのが一般的です。

特に広い土地では、隣接地の数が多かったり、古い測量図しか残っていなかったりすると、測量に時間を要することがあります。

また、分筆のために測量した結果、登記面積と実測面積が異なることが分かる場合もあります。

分筆を検討する場合は、売却価格だけでなく、測量・登記に必要な期間と費用も確認しておく必要があります。

境界と測量については、土地売却で境界確定測量は必要？新潟市で売却前に確認したいことでも詳しく整理しています。

分筆できることと「良い住宅用地になること」は別

登記上土地を分筆できたとしても、それぞれが住宅用地として使いやすいとは限りません。

区画案を考えるときには、次のような項目を確認します。

• 建築基準法上の道路との関係
• 各区画の間口
• 駐車場を確保できるか
• 建物を配置しやすい形状か
• 上下水道やガスの引込みをどうするか
• 高低差や擁壁がないか
• 地区計画等による敷地面積の最低限度がないか
• セットバック等で有効に使える面積が減らないか

新潟市では車を使う買主も多いため、登記上きれいに分けられても、駐車場が取りにくい区画では住宅用地としての使いやすさが下がることがあります。

道路や接道については、前面道路が狭い土地は売れる？新潟市で売却前に確認したい接道・セットバック・駐車場の考え方でも整理しています。

100坪を超えたら開発許可が必要、というわけではない

「100坪を超える土地を分けると、開発許可が必要になるのでは」と思われることがあります。

しかし、100坪という数字は、新潟市の開発許可制度の面積基準ではありません。

新潟市では、市街化区域内で1,000㎡以上の開発行為を行う場合、原則として開発許可が必要になります。

1,000㎡は、坪数に換算すると約302.5坪です。

つまり、「100坪を超えたから開発許可が必要」ということではありません。

また、市街化調整区域で開発行為を行う場合は、規模にかかわらず原則として開発許可制度の確認が必要です。

ただし、建築物の用途や土地の状況などによって許可が不要となる場合もあります。

さらに、単に登記上土地を分筆することと、新しい道路を造ったり、切土・盛土などを行ったりして宅地として開発することも分けて考える必要があります。

広い土地では、価格を決める前に、市街化区域・市街化調整区域、用途地域、道路、造成計画などを確認しておくことが重要です。

買取なら、分筆や造成を買主側で行える場合がある

広い土地では、不動産会社や開発事業者による買取も選択肢になります。

たとえば、不動産会社が土地を一括で購入し、その後、買主側の責任と費用で測量、分筆、造成、建売住宅の建築などを行う方法です。

売主様にとっては、

• 複数区画を自分で販売する必要がない
• 売却時期を整理しやすい
• 分譲事業を自分で進める必要がない
• 造成や再販売のリスクを買主側が負担する

といったメリットがあります。

一方で、買取価格には、買主が負担する測量、造成、建築、販売費用、事業期間、売れ残りリスク、利益などが反映されます。

そのため、「仲介で最終的に売れる可能性がある価格」と「不動産会社が現在買い取れる価格」は、前提が違います。

金額だけでなく、売却までの期間、売主が負担する費用、契約条件、売却後の手間まで含めて比較する必要があります。

弊社の不動産買取については、新潟市の不動産買取のご相談でもご案内しています。

比較するのは「売却価格」ではなく実質的な手残り

分筆した場合、1坪当たりの販売価格や売却価格の合計が、一括売却より高くなるケースはあります。

ただし、それだけで「分筆した方が得」とは判断できません。

比較したいのは、次の考え方です。

実質的な手残り ＝ 売却代金 − 売却のために追加で必要となる費用 − 売却までの保有コスト

実際には税金や仲介手数料なども関係しますが、一括売却と分筆案を比較するときは、少なくとも次の項目を同じ表に並べた方が判断しやすくなります。

たとえば、分筆案の売却総額が一括売却より数百万円高く見えても、そのために測量、登記、造成、インフラ工事、長期間の保有が必要なのであれば、実際の差は小さくなる可能性があります。

逆に、大きな追加費用をかけずに使いやすい区画へ分けられ、買主層が大きく広がるのであれば、分筆を検討する意味があります。

売却方法を比較するときは、「一番高く売り出せる方法」ではなく、「費用・期間・リスクまで差し引いた結果、どの方法が売主様にとって合理的か」を見ることが大切です。

広い土地では住宅用地以外の買主も確認する

広い土地を一般住宅用地としてだけ査定すると、土地の可能性を狭めることがあります。

立地や用途地域によっては、次のような買主も考えられます。

• 建売住宅を計画する不動産会社・住宅会社
• アパート・マンションを建築する投資家・事業者
• 店舗や事務所を建築する法人
• 医療・福祉施設等を検討する事業者
• 隣地を拡張したい所有者

ただし、住宅用地以外なら必ず高く売れるという意味ではありません。

収益用地であれば、賃料、建築費、利回り、融資、将来の出口まで成立する必要があります。

事業用地であれば、道路、交通量、視認性、駐車場、用途地域、事業計画などが見られます。

土地の用途を広げることと、実際にその用途で購入できる買主がいることは別です。

住宅用地と収益用地の考え方については、収益用地として売るべきか、住宅用地として売るべきか｜新潟市で土地売却前に考えたいことでも整理しています。

広い土地を売る前に確認したい順番

弊社では、広い土地だからといって、最初から分筆や買取のどちらかに決める必要はないと考えています。

次の順番で整理すると判断しやすくなります。

1. 道路、間口、用途地域、境界、上下水道など土地の条件を確認する
2. 一括のまま購入する可能性がある買主を整理する
3. 分ける場合の簡易的な区画案を作る
4. 分筆後の土地面積・総額と買主層を確認する
5. 測量・登記・造成・インフラ等に必要な費用と期間を確認する
6. 複数区画を個別販売する場合は販売方法の法的な整理を行う
7. 一括売却・分筆案・買取を、手残り・期間・手間・リスクで比較する

この段階で、いきなり測量や造成工事へ進む必要はありません。

まず販売戦略を組み、その戦略に本当に必要な作業だけを行う方が、無駄な費用を抑えやすくなります。

竹鼻不動産事務所が広い土地の売却で大切にしていること

弊社では、100坪以上の土地について、「広いから分筆しましょう」「業者へ売った方が早いです」と最初から結論を決めるのではなく、それぞれの方法を比較して考えます。

土地は、一度分筆したり造成したりすると、それまでとは条件が変わります。

だからこそ、費用をかける前に、

• 一括で買う人はいないのか
• 一般住宅用地ならどの面積・総額が検討されやすいのか
• 建売業者ならどのような区画を希望するのか
• 収益用地・事業用地として成立しないか
• 分筆した場合に本当に手残りが増えるのか
• 買取ならどの条件になるのか

を整理することが大切だと考えています。

売主様にとって重要なのは、一番高い査定額や売出価格を提示することではなく、最終的にどの方法が合理的なのか判断できる材料が揃うことです。

まとめ：100坪以上の土地は「分ける前」に3つの売り方を比較する

新潟市で100坪以上の土地を売却する場合、広さだけで価格を判断するのはおすすめしません。

一括売却、分筆を前提とした売却案、買取には、それぞれメリットと注意点があります。

一括売却なら、売主側の手間や費用を抑えられる可能性があります。

分筆によって1区画当たりの総額を抑え、一般住宅用地として買主層を広げられる土地もあります。

買取であれば、造成や再販売を買主側に任せられる場合があります。

ただし、分筆と分譲は別です。

複数区画を複数の買主へ販売する計画では宅地建物取引業法上の確認が必要になる場合があり、造成計画によっては開発許可についても確認する必要があります。

また、新潟市の市街化区域で開発許可の面積基準となるのは1,000㎡、約302.5坪以上の開発行為であり、「100坪を超えたら開発許可が必要」ということではありません。

最初から「分筆すれば高く売れる」と決めるのではなく、一括で売った場合、分ける場合、買取の場合について、売却額だけでなく費用・期間・手間・リスクを含めた手残りを比較してから進めることが大切です。

広い土地ほど、「坪いくらで売れるか」だけではなく、「誰に、どの状態で売るのが合理的か」を考える必要があります。