譲渡所得税についてわかりやすく｜不動産を売ったあとに「思ってたより残らない」を防ぐ話

不動産を売却するとき、 多くの売主様がこう言います。

「税金って、どれくらいかかるんですか？」

正直なところ、 この質問が一番ざっくりしていて、一番大事です。

この記事では、

• 譲渡所得税って何なのか
• いつ・どれくらいかかるのか
• どこで差が出るのか

この3点だけに絞って、 現場の感覚で整理します。

譲渡所得税って、そもそも何？

簡単に言うと、

不動産を売って「利益が出た場合」にかかる税金です。

売却価格そのものにかかるわけではありません。

あくまで、

「売った金額 − かかった費用」

この差額に対して課税されます。

税金がかかるかどうかは、この計算

譲渡所得は、次の式で決まります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費って何？

ざっくり言うと、

• 買ったときの価格
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用など

ここがポイントで、

購入時の資料が残っていないと、税金が増えやすい。

書類、大事です。

譲渡費用って何？

• 売却時の仲介手数料
• 測量費用
• 解体費用（売却のために行ったもの）

売るために直接かかった費用は、 ちゃんと差し引けます。

一番差が出るのは「所有期間」

譲渡所得税で、 一番インパクトが大きいのはここです。

5年以下か、5年超か

売却した年の1月1日時点で、

• 5年以下 → 税率が高い
• 5年超 → 税率が低い

この違いだけで、 税率がほぼ倍になります。

目安の税率

• 5年以下：約39%
• 5年超：約20%

「あと数か月待てば5年超だった」

これ、後から気づくとかなりしんどいです。

税金がかからないケースもある

よく誤解されますが、

売った＝必ず税金がかかる わけではありません。

こんなケースでは、税金が出ないこともあります。

• そもそも利益が出ていない
• 取得費がしっかり計上できている
• 特例が使える

特に自宅の場合は、 3,000万円控除などの特例があります。

ただし、 収益物件や事業用不動産は基本的に対象外。

ここは混同しやすいポイントです。

「思ってたより残らない」原因

売却後に多いのが、

「あれ？思ってたより手元に残らない…」

この原因はだいたい決まっています。

• 税金をざっくりで考えていた
• 取得費を把握していなかった
• 所有期間を勘違いしていた

売却価格だけ見て判断すると、 あとからズレます。

確定申告は必要？

結論から言うと、

ほぼ必要です。

利益が出た場合はもちろん、

・税金がゼロになる場合 ・損が出た場合

でも、原則として申告します。

売却した翌年の2月〜3月。

ここも、意外と忘れがちです。

まとめ｜譲渡所得税は「早めに知る」が一番の対策

譲渡所得税は、

知らないと損しやすいけど、 知っていれば避けられるミスも多い。

特に、

• 売るタイミング
• 所有期間
• 取得費の把握

ここを早めに整理するだけで、 手残りはかなり変わります。

売却を決めてから調べるより、 決める前に一度整理しておく。

これが、一番楽な進め方です。