不動産売却の譲渡所得税はいくら？売る前に、税金と手残りを分けて考える

不動産を売ってローンを返したら、残ったお金を住み替えに使いたい。その計画を立てるときは、売却代金から何を引くかを先に確かめておきましょう。口座に入ったお金が、すべて自由に使えるとは限りません。

私は、売れる金額だけで話を進めず、売却費用とローンの返済額、そのあとに支払う税金を分けて見る必要があると考えています。税金の見込みが変われば、住み替えに使える予算も変わるからです。ここでは、個人が土地・建物を売る場合を扱います。法人の売却は計算が異なります。

税金のかかる利益と、手元に残るお金は違います

不動産の売却で生じた譲渡所得には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。一般に「譲渡所得税」と呼ばれますが、売却価格の全額に税率を掛けるわけではありません。

税金の計算は、売却による収入から「取得費」と「譲渡費用」を引くところから始まります。使える特別控除があれば、それも差し引き、課税される金額を求めます。取得費は購入代金など、譲渡費用は売るために直接かかった費用です。

一方、これから手元に残るお金を考えるときは、売却代金から、決済時のローン返済額、売却に伴って実際に払う費用、税金を引きます。ローン元金の返済は手元のお金を減らしますが、それ自体を譲渡所得の計算で差し引くことはできません。

例えば、3,000万円で売り、ローンを2,000万円返すとしても、「利益は1,000万円だから、その金額に課税される」とは計算しません。税金の計算には、買ったときの金額や建物の減価償却が必要です。まず、この二つの計算を混ぜないことです。

参考：国税庁「譲渡所得の計算のしかた」

買ったときの資料を探すのは、申告のためだけではありません

取得費が分からない場合などには、売却による収入の5％を取得費とする方法があります。ただ、契約書が見当たらないというだけで、最初からその計算に決めるのは早いと思います。

仮に3,000万円で売ると、5％は150万円です。実際に認められる取得費がそれより大きければ、課税される利益は小さくなります。どの資料で取得費を確かめられるかによって、売却後に残すべき税金の見込みが変わります。

購入時の売買契約書、仲介手数料の領収書、精算書などを探してください。契約書がなくても、決済時の送金記録など別の資料が残っていることがあります。それらを取得費の根拠にできるかは、税務署や税理士に確認します。資料がない部分を推測の金額で埋めることはできません。

参考：国税庁「取得費が分からないとき」

建物は、購入代金をそのまま引けるとは限りません

建物の取得費は、購入代金などから、所有していた期間の減価償却費相当額を引いて計算します。土地は減価償却しません。自分で住んでいた建物でも、この調整があります。

そのため、「買った金額より安く売るから、税金は出ない」とは言い切れません。土地と建物をまとめて買った場合は、代金の内訳も確認します。賃貸に使っていた建物なら、確定申告書や減価償却の明細も税理士へ渡してください。

ここが分からないうちは、手残りを一つの金額に決めない方がよいです。税金を少なく見積もったまま次の住宅の予算を決めると、売却後に資金を補う必要が出てくるからです。

売却で払う費用が、すべて税金の計算で引けるわけではありません

売却の仲介手数料や、売主が負担する契約書の印紙税などは譲渡費用になります。一方、維持管理のための修繕費や固定資産税は、原則として譲渡費用にはなりません。

例えば、売るまで半年待つ間に管理費や修繕費がかかった場合、その支出は手元のお金を減らします。しかし、払った分だけ譲渡所得が減るとは限りません。「税金の計算に入るか」と「実際に払うか」を別々に見ておきます。

工事についても、名称だけで判断せず、何のために行った工事かを確認します。税金が減ることを期待して先に工事を頼むより、現状で売る場合と比べ、工事費を払っても手元に多く残る見込みがあるかを確かめる順番です。

参考：国税庁「譲渡費用となるもの」

税率が下がるまで待つかは、税額の差と保有費用を比べます

2026年の一般的な税率は、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせ、長期譲渡所得で20.315％、短期譲渡所得で39.63％です。軽減税率などの特例を使う場合は異なります。

分かれ目は、売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかです。売却日までに5年が経っていればよい、という数え方ではありません。例えば、通常の購入で2021年7月に取得したなら、2026年中の売却は短期、2027年の売却から長期となります。

税率が変わる時期が近ければ、待つ案を比べる意味があります。ただし、待つ間の管理費・固定資産税・修繕費や、転居後に二重で払う住居費も含めます。売却価格が今と同じである保証もありません。

特別控除で課税額がゼロになる見込みなら、税率が変わることだけを理由に待っても、その税負担は減りません。まず課税される利益と特例の適否を確かめ、そのうえで売却時期を考えましょう。

参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」・「短期譲渡所得の税額の計算」

3,000万円で売った場合の税金と手残りを計算してみます

以下は実際の取引ではなく、計算の違いを見るための仮の例です。2026年に個人が売却し、長期譲渡所得に該当、特別控除・軽減税率は使わないものとします。

① 課税される譲渡所得：3,000万円 − 2,100万円 − 100万円 ＝ 800万円

② 税額：800万円 × 20.315％ ＝ 162万5,200円
内訳は所得税120万円、復興特別所得税2万5,200円、住民税40万円です。

③ 税金を確保したあとの手残り：3,000万円 − 2,000万円 − 100万円 − 162万5,200円 ＝ 737万4,800円

ローンと売却費用を払った時点では900万円残りますが、その全額を住み替えに使うと納税分が足りません。この例なら、162万5,200円を税金として残しておく計算です。取得費の2,100万円は過去の支出なので、手残りの計算でもう一度引きません。

計算を分かりやすくするため、ほかの精算金・支出はないものとしています。実際には引越し費用なども確認し、個別の税額は税務署・税理士に確かめてください。

3,000万円控除は、使えることを確かめてから資金計画に入れます

マイホームの売却には、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。売却代金から3,000万円を受け取れる制度ではありません。

自分が住んでいたか、住まなくなってからいつ売るか、買主との関係、過去の特例利用などで適否が変わります。住み替え先の住宅ローン控除との併用制限もあります。「自宅だから使える」と決めず、売る物件と買う物件を合わせて確認してください。

この控除を使うには、結果として税額がゼロでも確定申告が必要です。申告の要否と準備は、不動産売却後の確定申告についての記事で説明しています。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

売る前に、いくら残したいかも教えてください

売却を考え始めたら、購入時の資料、現在のローン残高、希望する売却時期を確認しましょう。税金の個別計算や特例の適否は税務署・税理士に確かめ、その結果を売却価格と費用の見込みに合わせます。

決済時に受け取るお金と、納税分を残したあとのお金も分けておきます。税金を払う前に売却代金をすべて住み替えへ使ってしまうと、あとから納税資金が足りなくなるためです。

「次の住まいにいくら使いたい」「この金額は残したい」という希望がある段階で結構です。弊社には売却価格や売却にかかる費用についてご相談ください。税務の確認が必要な点を残したまま、手残りを確定した金額としてお伝えすることはしません。

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