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【不動産売却の際にかかる経費と税金】手残りを正しく把握するために
不動産を売るとき、ほとんどの方が一番気にされるのは「いくらで売れるか」です。
ただ、実際に売却の相談を受けていると、少し違うポイントで立ち止まる方も少なくありません。
「売れた金額は分かったけど、結局いくら残るんだろう…」
契約が近づく頃になって、そんな声が出てくることもあります。売却価格だけを見て判断してしまうと、引き渡し後に「思っていたより手元に残らない」というズレが起きることもあるからです。
不動産売却では、仲介手数料や税金、場合によっては測量や解体費など、いくつかのお金が動きます。金額自体は大きくないものもありますが、積み重なると意外と差が出ます。
この記事では、新潟での売却相談でもよく話題になる不動産売却にかかる経費と税金の基本を、できるだけシンプルに整理しました。
最初に全体の流れをつかんでおくだけでも、「売ったあとに残るお金」のイメージはかなり見えやすくなると思います。
■この記事で分かること
- 不動産売却のときにほぼ必ずかかる経費の種類と目安
- 譲渡所得（利益）の考え方と税金の基本
- 所有期間によって変わる短期譲渡・長期譲渡の違い
- マイホーム売却でよく使われる3,000万円控除のポイント
- 住宅ローンが残っている場合に事前に確認したいこと
- 売却後に手元へ残るお金をざっくり把握する計算方法
1. 不動産売却のときに、ほぼ必ずかかる経費
まず押さえておきたいのが「売却に伴う経費」です。多くの費用は売買の決済時にまとめて支払うことが多く、売却代金の中から精算される形になります。
ここでは、売却相談でもよく出てくる代表的なものを順番に見ていきます。
仲介手数料（成功報酬）
不動産会社に仲介を依頼して売れた場合に発生する費用です。
金額には法律で上限が決められており、次の計算式がよく使われます。
仲介手数料の上限
売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
実務では、この上限いっぱいで計算されることが多い印象です。
一方、不動産会社が直接買い取る「買取」の場合は仲介手数料がかからないこともあります。ただしその分、一般的な仲介売却より価格は低くなる傾向があります。
司法書士報酬（抵当権抹消など）
住宅ローンが残っている物件では、抵当権の抹消手続きが必要になります。
この手続きは司法書士が担当することが多く、決済日に合わせて処理されるケースが一般的です。
相場の目安
おおよそ1万5千円〜2万円前後といわれることが多いですが、事務所や物件状況によって多少前後します。
ローンが残っていない物件では、この費用がかからない場合もあります。
印紙税（売買契約書）
売買契約書には印紙税が必要です。
金額は契約価格によって決まっており、不動産売買では次の区分がよく登場します。
| 契約金額 | 印紙税（軽減措置） |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
ここは制度として決まっている部分なので、基本的に避けることはできません。
測量費（土地売却の場合）
土地売却では境界確認のために測量が必要になることがあります。
特に古い土地では、境界標が不明確だったり、隣地との認識がずれていたりすることも珍しくありません。
費用の目安
一般的には30万〜80万円前後というケースが多い印象です。
ただし土地の形状や隣地状況によって費用は大きく変わります。既存資料で問題ないと判断される場合は、測量を行わないケースもあります。
解体費（古家付き土地）
古い建物を解体して更地で売る場合に必要になります。
買主によっては「古家付きのままで問題ない」というケースもありますが、エリアによっては更地の方が売れやすいこともあります。
解体費の目安
木造住宅で100万〜200万円前後になるケースが多い印象です。
解体するかどうかは、売却価格とのバランスを見ながら判断することが多いです。
2. 税金の前提になる「譲渡所得」の考え方
売却相談でよく出てくる質問がこちらです。
Q. 家を売ったら必ず税金がかかりますか？
A. 利益が出た場合のみ課税される仕組みです。
ここでいう利益は「譲渡所得」と呼ばれ、次の計算式で考えます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
| 売却価格 | 買主から受け取る金額 |
| 取得費 | 購入時の価格や購入時諸費用 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・測量費・解体費など |
つまり、購入価格や売却費用を差し引いて利益が出ていなければ税金は発生しないという考え方です。
なお、購入時の資料が残っていない場合は、税務上売却価格の5％を取得費とみなすルールが使われることもあります。
3. 譲渡所得税の税率は「所有期間」で変わる
税金が発生する場合、もう一つ重要なのが所有期間です。
同じ利益でも、保有期間によって税率が大きく変わります。
所有期間5年以下（短期譲渡）
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡になります。
税率は次の通りです。
約39.63％
| 所得税 | 30.63％ |
| 住民税 | 9％ |
数字を見ると分かる通り、かなり高めの税率です。
そのため、売却時期を少し調整するだけで税負担が変わるケースもあります。
所有期間5年超（長期譲渡）
所有期間が5年を超えると長期譲渡になります。
税率は次の通りです。
約20.315％
| 所得税 | 15.315％ |
| 住民税 | 5％ |
一般的なマイホーム売却では、この長期譲渡になるケースが多い印象です。
なお、所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で判断されるため、境目の年は少し注意が必要です。
4. マイホーム売却でよく使われる「3,000万円控除」
自宅として住んでいた不動産を売却する場合、最大3,000万円の特別控除が使える可能性があります。
この制度を利用すると、多くのマイホーム売却では税金が発生しないケースもあります。
控除のイメージ
| 譲渡所得 | 課税対象 |
| 2,000万円 | 控除で税金ゼロ |
| 3,500万円 | 500万円のみ課税 |
非常に強力な制度ですが、いくつか条件もあります。
よくある注意点
- 賃貸として長期間貸している場合は対象外になることがある
- 親族間売買では利用できないケースが多い
- 過去に同特例を利用していると再利用できない期間がある
売却か賃貸か迷っている場合、この控除の有無が判断材料になることもあります。
5. 住宅ローンが残っている場合に確認したいこと
住宅ローンが残っている物件では、次のバランスが大きなポイントになります。
売却価格 ≥ ローン残高 ＋ 諸費用
もしこの関係が逆になると、売却時に持ち出しが発生する可能性があります。
そのため売却を検討する段階で、次の2つは早めに確認しておくと安心です。
- 金融機関からローン残高証明を取り寄せる
- 売却価格の目安を査定で把握する
この段階でおおよその資金イメージが見えてくることも多いです。
6. 最終的に「いくら残るか」を計算する流れ
最後に、手元に残るお金をざっくり把握する流れを整理しておきます。
売却価格 − 経費 − ローン残高 ＝ 手元資金
基本の計算フロー
- 売却価格
- − 仲介手数料
- − 司法書士費用
- − 印紙税
- − 測量費（必要な場合）
- − 解体費（必要な場合）
- − ローン残高
ここで利益が出ている場合のみ、
- 3,000万円控除の適用
- 所有期間による税率
を踏まえて税金を計算していく流れになります。
実際の売却では、物件状況やローン残高、税制の適用によって結果が変わることも多いです。概算を一度整理しておくだけでも、売却判断はかなりしやすくなるはずです。
7.「いくらで売れるか」より「いくら残るか」を見る
不動産を売るとき、どうしても価格に目が行きがちです。 もちろんそれは大事なポイントですが、最終的に見るべきなのは、
「この売却で、手元にいくら残るのか」
ここだと思っています。
仲介手数料・司法書士費用・印紙税・測量費・解体費、 そしてローン残高や税金まで含めて整理してみると、
売却が本当にベストなのか、 あるいは「もう少し待つ」「別の方法を考える」べきなのかが見えてきます。
新潟で売却を検討されている方で、
- 「ざっくり手残りを知っておきたい」
- 「売るか貸すか、判断材料がほしい」
という方がいれば、一度数字を一緒に整理してみましょう。 その上で、「今はこう動くのが良さそうです」というところまでお話しできればと思います。
