コラム
2024.09.05 【不動産売却・購入】新潟市中央区上所の土地はいくらくらい？
竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研 代表の竹鼻です。
本日は、新潟市中央区上所の土地の価格がおいくらくらいなのかについてお話しします。
※本記事は2024年9月5日に執筆されたものです
前提条件
所在：新潟市中央区上所
面積：165㎡（約50坪）
形状：整形地
前面道路：4m〜6m
再適用途：住宅用地
最新の公示地価と基準地価を確認
・公示地価とは
国が毎年1月1日時点で全国の主要な土地について調査し、3月に発表する価格です。
不動産取引の参考価格として使われます。
・基準地価とは
各都道府県が毎年7月1日時点で調査し、9月に発表する価格です。
公示地価が発表されない土地についての指標となります。
公示地価と基準地価は公表されているものがなかったため、今回は標準宅地の固定資産税路線価をもとに算出してみます。
・上所1丁目 77,000円／㎡
・上所1丁目 79,800円／㎡
・上所1丁目 70,700円／㎡
・上所2丁目 63,100円／㎡
上記の平均値地価を求めると約73,000円／㎡。
固定資産税路線価をもとに公示・基準地価に代わる値とするため70％で割り戻すと約104,000円／㎡（約344,000円／坪）となりました。
過去の成約事例を確認
まずはレインズ（不動産業者専門の物件情報サイト）を確認。
直近2年間における成約事例（あくまで登録がなされたもの）の登録は無し。
隣接する上所中の成約事例を調べたところ1件あったので参考として扱います。
・上所中2丁目 122,000円／㎡
次に不動産情報ライブラリ（国土交通省の不動産情報サイト）を確認。
※1. 不動産情報ライブラリでは、何丁目の事例かまでは分からず正確性に欠ける点があることへの考慮が必要
登録情報はあるものの、土地面積に大きく差があるため比較事例とするのは不適切と思われるが、成約事例が少ないため参考として扱います。
（どれも2,000㎡以上で130,000円／㎡ほど）
現在の販売物件を確認
まずはレインズ（不動産業者専門の物件情報サイト）を確認。
1件の販売情報が登録されていました。
・上所1丁目 107,000円／㎡
ただ、本物件は不整形地でしたので、その点を考慮する必要があります。
次に不動産情報ポータルサイト（SUUMOとat home）を確認。
※レインズと重複する情報を除く
・上所1丁目 142,000円／㎡
・上所2丁目 130,000円／㎡
新潟市中央区上所の土地はいくらくらい？
上記の情報をもとに、新潟市中央区上所の土地価格を算定すると…
121,000円／㎡〜127,000円／㎡（約400,000円／坪〜約420,000円／坪）かと思われます。
公示地価・基準地価ベースの価格よりやや強気の設定としたのは、上所駅の新設による利便性の向上や店舗出店の可能性を織り込んだためです。
ちなみに同町内の住宅用地としては、3丁目が人気です。
もちろん、前提条件が変われば多少の違いは出てきますので、参考程度にしてください。
おわりに
竹鼻不動産事務所では不動産を売りたい・買いたい方のご相談を受け付けております。
新潟市の不動産売買は当事務所へお任せください。
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皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研
代表取締役 竹鼻 宏幸