アパートを売るかどうか悩み始めたオーナーさんから、よくこんな相談を受けます。

• 「このまま持ち続けて大丈夫なのか不安」
• 「でも、安く叩かれるくらいなら売りたくない」
• 「そもそも何から手を付ければいいか分からない」

気持ちはよく分かります。私自身、毎日のようにアパートや一棟マンションの売却相談を受けていますが、「売ったほうがいい人」と「まだ持っていていい人」は確かに分かれると感じています。

この記事では、現場でオーナーさんと向き合ってきた立場から、

• 損しないために最初に整理しておきたい考え方
• アパート売却の全体の流れ（ステップ）
• 見落としがちな費用・税金のポイント
• トラブルを避けるために必ず押さえておきたい注意点

を、できるだけ「机上の空論」ではなく、現場目線でざっくり・正直にまとめておきます。

1. いきなり「いくらで売れるか」より先に考えてほしいこと

1-1 「売る／持つ」を分ける3つの軸

査定の話に入る前に、私が必ずお聞きしているのがこの3つです。

• ① 資金面：いつまでに、いくら現金が必要か
• ② 物件面：築年数・修繕状況・空室の傾向
• ③ メンタル面：今後もアパート経営を続けたいかどうか

冷たく聞こえるかもしれませんが、「何となく不安だから売る」は、一番損をしやすいパターンです。 逆に、上の3つを言葉にしていくと、「今すぐ売ったほうがいいケース」と「もう少し持ち続けてから考えればいいケース」が見えてきます。

1-2 売却のメリット・デメリットを現実的に並べる

よくある一般論ではなく、現場で感じているところを正直に書くと、だいたいこんなイメージです。

メリット	デメリット
まとまった現金が手に入る：事業資金・借入返済・相続対策など、次の一手を打ちやすくなります。	売却コストと税金が発生する：仲介手数料・印紙税・譲渡所得税など、数字で見ると意外と大きいです。
管理のストレスから解放される：クレーム対応・修繕・空室の心配がなくなります。	「もう一段上の賃料」を狙うチャンスは捨てることになる：エリア次第では、もう少し伸ばせる可能性がある物件もあります。
老朽化リスクを手放せる：近い将来の大規模修繕や設備交換の負担を回避できます。	将来のインフレ・家賃上昇の恩恵は受けられない：長期で見れば「持っていれば…」という未来もありえます。
相続の整理がしやすくなる：分けにくい不動産を、分けやすい現金に変えることができます。	入居者への配慮と調整が必要：オーナーチェンジでも、「不安にさせない」対応は欠かせません。

大事なのは、数字だけでなく「自分がどうしたいか」も含めて整理することです。 「手残りの現金額」と「今後10年そのアパートと付き合っていく覚悟」、両方見て決めるイメージです。

2. アパート売却の全体の流れをざっくり掴む

2-1 ステップ0：とりあえず相談してみる

いきなり一括査定サイトに飛び込む前に、顔が見える不動産屋に1〜2件話を聞いてみるのをおすすめしています。 理由はシンプルで、「売らなくていい人」も一定数いるからです。

ここでは、

• 今の家賃収入と支出のバランス
• エリアの需給（本当に売りづらい場所なのか）
• 修繕の状況と、今後かかりそうなお金

あたりを一緒に棚卸ししていきます。査定額そのものより、「この物件、どんな戦い方があるか？」を整理する時間だと思ってください。

2-2 ステップ1：査定（簡易 → 訪問）

査定には大きく分けて2段階あります。

• 簡易（机上）査定：とりあえず相場感を知るためのもの。
• 訪問査定：売るかどうかを本気で検討する段階で必須。

ここで意識してほしいのは、「数字の高さ」だけでなく「説明の質」です。

• その価格の根拠（成約事例・利回り・再調達コストなど）
• オーナーチェンジで売るのか、空室化して売るのか
• 想定される買主像（個人投資家・法人・地元or県外）

ここまで話ができる担当者なら、売却を任せてよい土台にいると思っていいです。

2-3 ステップ2：不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ

査定をいくつか取ったら、いよいよ「誰と組むか」を決めます。 選び方としては、次の3つを見てください。

• 収益物件の扱いに慣れているか（居住用だけの会社とは考え方が違います）
• 投資家ネットワークを持っていそうか（地元＋県外、どちらのルートもあるか）
• 腹を割って話せそうか（いいことだけでなく、厳しい話もしてくれるか）

媒介契約の種類（専属専任／専任／一般）は、不動産屋の事情も正直あります。 現場感としては、「収益物件に強い1社と専任媒介でしっかり組む」ケースが、結果としてうまくいきやすい印象があります。

2-4 ステップ3：売却活動と内見対応

媒介契約を結ぶと、

• ポータルサイト掲載
• 投資家へのダイレクトな打診
• 既存顧客・金融機関への紹介

などの売却活動が始まります。オーナー側で準備したいのは、

• レントロール（賃料表）の整備
• 年間収支（ざっくりでもOK）のまとめ
• 修繕履歴や見積書類の整理
• 共用部の清掃・簡易な補修

内見については、「投資家は細かいところをよく見ている」と思っていてください。 エントランス・駐車場・ゴミ置き場、この3つだけでも印象がガラッと変わります。

2-5 ステップ4：条件交渉〜売買契約

購入希望者が現れたら、

• 価格
• 引渡し時期
• 残していくもの／撤去するもの
• 契約不適合責任の範囲と期間

などを詰めていきます。ここは不動産会社と一緒にやり取りしていく形です。

契約前には、重要事項説明書の内容が現状とズレていないかを確認しておきましょう。 「知っていたのに伝えていなかった」という状態だけは避けるべきです。

2-6 ステップ5：残金決済と引き渡し

ローン承認などの条件が整えば、金融機関や司法書士の事務所で決済・引き渡しです。 やることは、

1. 残代金の受け取り
2. 固定資産税・都市計画税の日割り精算
3. 各種費用（仲介手数料・司法書士報酬など）の支払い
4. 所有権移転登記の申請
5. 鍵の引き渡し

ここまで終わると、法的にも実務的にもアパートからは卒業です。 そのあとに待っているのが「税金」と「確定申告」なので、次の章で触れておきます。

3. アパート売却で必ずかかる主な費用と税金

3-1 「思ったより残らない」を防ぐための費用整理

ざっくりですが、アパート売却でよく出てくる費用はこんな感じです。

費用項目	内容	目安	一言メモ
仲介手数料	不動産会社への成功報酬	売買価格の3％＋6万円＋消費税	金額が大きくなるので、必ず事前シミュレーションを。
印紙税	売買契約書に貼る印紙代	契約額に応じて数千〜数万円	1,000万超〜5,000万以下は軽減で1万円（現行制度）。
抵当権抹消費用	ローンを完済する場合の登記費用	登録免許税＋司法書士報酬で数万円程度	ローン残がある場合はほぼ必須。
測量費用	境界確定が必要な場合	30〜80万円前後	土地の条件次第。やらなくていいケースも多いです。
解体費用	古家を壊して土地で売る場合	構造・面積によるが数十〜数百万円	「解体更地渡し」で価格を上げられるケースもあります。
清掃・軽修繕	印象アップのための最低限の整備	数万〜数十万円	費用対効果を見ながら、不動産屋と相談して決めます。

まずは、「売却価格 −（ローン残債＋上記の諸費用）＝ 手残り」を一度ざっくり出してみる。 ここをやらずに「なんとなく売る」は、正直おすすめしません。

3-2 譲渡所得税の基本と、タイミングの話

アパートが「買ったときより高く売れた」場合、その差額には譲渡所得税がかかります。

計算のイメージは、

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得

• 取得費：購入代金＋購入時諸費用＋改良費など（減価償却後）
• 譲渡費用：仲介手数料・測量費・解体費・印紙税など、売却にかかった費用

この譲渡所得に対し、所有期間に応じた税率がかかります。

• 所有期間5年以下：約39％台（短期譲渡）
• 所有期間5年超：約20％台（長期譲渡）

※詳しい税率は国税庁サイトをご確認ください。

ここでよくあるのが、「あと1年待てば長期譲渡なのに、勢いで売ってしまう」パターンです。 もちろん、空室悪化や金利上昇など「待てない事情」がある場合もありますが、税率の差は事前に必ず押さえておきたいポイントです。

3-3 確定申告は原則マスト

アパートを売却した年の翌年には、基本的に確定申告が必要になります。 利益が出ている・いないにかかわらず、です。

必要になる書類は、

• 購入時と売却時の売買契約書
• 仲介手数料や登記費用などの領収書
• 登記事項証明書
• 固定資産税評価証明書

など。決済が終わったタイミングで、ひとまとめにファイルしておくと、あとでかなり楽です。

税金の世界は細かいルールが多いので、正直、自己判断で突き進むのはおすすめしません。 「おおよそどのくらい税金がかかりそうか」「使える特例があるか」については、税理士に一度だけでも相談しておくと安心です。

4. トラブルを避けるために、必ず押さえておきたいポイント

4-1 契約不適合責任（旧・瑕疵担保）の考え方

2020年の民法改正以降、不動産売買では「契約不適合責任」という言葉を使うようになりました。 ざっくり言うと、

• 契約で説明していた内容と違う点が見つかった場合に
• 売主が一定の責任を負う可能性がある

というものです。

アパートだと、

• 雨漏り
• シロアリ・腐食
• 給排水管の不具合
• 過去の浸水履歴　など

が典型的な例です。

4-2 「知っていることは全部出す」が一番の防御

トラブルを避けるいちばんシンプルで効果的な方法は、「知っている不具合・トラブルはすべて事前に伝える」ことです。

そのためのツールが、

• 物件状況報告書
• 設備表

です。ここに正直に書いておくことで、後から「そんな話は聞いていない」と言われるリスクをかなり減らせます。

売主側からすると「これを書いたら売れなくなるのでは？」と不安になるお気持ちも分かりますが、実務上はむしろ逆で、きちんと情報を出している物件ほど、安心して検討してもらえると感じています。

4-3 免責特約をどう考えるか

築年数が古いアパートなどでは、

• 引渡しから◯ヶ月以内の不具合のみ対応
• 構造上やむを得ない部分は免責

といった特約を設けることもあります。 ただし、「何でもかんでも免責」はほぼ通りませんし、「知っているのに告げない」ことが許されるわけでもありません。

このあたりは、不動産会社・司法書士・必要に応じて弁護士も交えて、売主・買主双方が納得できる着地点を探っていく部分です。

5. まとめ｜「なんとなく不安だから売る」で損をしないために

アパート売却は、金額も大きく、決めるべきことも多いテーマです。 だからこそ、

• 自分の「お金の事情」と「将来像」を言葉にしてみる
• 物件の状態と数字をいったん棚卸ししてみる
• 信頼できる不動産会社と税理士の「現場目線」を聞いてみる

この3つを踏まえたうえで判断していただきたいな、と思っています。

「売る／売らない、どっちが正解か」ではなく、「自分にとって納得できる選択はどっちか」。 そのための材料集めと整理を、一緒にやっていくのが私の役割です。

アパートの売却を具体的に考え始めた段階でも、 「まだ売るかどうか決めていないけれど、数字だけ見てみたい」という段階でも構いません。 モヤモヤしていることを一度テーブルに全部出してみるところから、ご相談いただければと思います。