コラム
2024.09.07 【不動産売却・購入】新潟市中央区女池上山の土地はいくらくらい？
竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研 代表の竹鼻です。
本日は、新潟市中央区女池上山の土地の価格がおいくらくらいなのかについてお話しします。
※本記事は2024年9月7日に執筆されたものです
前提条件
所在：新潟市中央区女池上山
面積：165㎡（約50坪）
形状：整形地
前面道路：4m〜6m
再適用途：住宅用地
最新の公示地価と基準地価を確認
・公示地価とは
国が毎年1月1日時点で全国の主要な土地について調査し、3月に発表する価格です。
不動産取引の参考価格として使われます。
・基準地価とは
各都道府県が毎年7月1日時点で調査し、9月に発表する価格です。
公示地価が発表されない土地についての指標となります。
公示地価と基準地価は公表されているものがなかったため、今回は標準宅地の固定資産税路線価をもとに算出してみます。
・女池上山1丁目 78,400円／㎡
・女池上山2丁目 41,600円／㎡
・女池上山2丁目 70,700円／㎡
・女池上山3丁目 61,800円／㎡
・女池上山5丁目 72,800円／㎡
・女池上山5丁目 76,300円／㎡
1点、著しく路線価が低い地点がありますが、こちらは道路状況の違いによるものです。
その他の地点は整った区画の中に存在していますが、この地点はやや歪な道路状況となっていました。
ですので、参考数値としては含めずに上記の平均値地価を求めると約72,000円／㎡。
固定資産税路線価をもとに公示・基準地価に代わる値とするため70％で割り戻すと約103,000円／㎡（約340,000円／坪）となりました。
過去の成約事例を確認
まずはレインズ（不動産業者専門の物件情報サイト）を確認。
直近2年間における成約事例（あくまで登録がなされたもの）は1件あり。
・女池上山3丁目 82,000円／㎡
この土地はどうやら旗竿地のようで、そのため㎡あたりの単価が安くなっているようです。
今回は整形地を前提としているため、参考程度にします。
次に不動産情報ライブラリ（国土交通省の不動産情報サイト）を確認。
※1. 不動産情報ライブラリでは、何丁目の事例かまでは分からず正確性に欠ける点があることへの考慮が必要
・女池上山 100,000円／㎡
・女池上山 110,000円／㎡
・女池上山 120,000円／㎡
・女池上山 140,000円／㎡
・女池上山 160,000円／㎡
・女池上山 170,000円／㎡
周辺相場を考えると、160,000円／㎡以上は異常値です（140,000円／㎡でもかなり高い）。
参考事例として除外まではしないものの、多少調整が必要と思われます。
ですので、幅を持たせて約120,000円／㎡〜約135,000円／㎡（約397,000円／㎡〜約446,000円／坪）あたりとします。
現在の販売物件を確認
まずはレインズ（不動産業者専門の物件情報サイト）を確認。
3件の販売情報が登録されていました。
・女池上山3丁目 115,000円／㎡
・女池上山3丁目 143,000円／㎡
・女池上山3丁目 146,000円／㎡
最も単価が安い物件が半年超、最も高いものは一年半超の販売期間となっていました。
次に不動産情報ポータルサイト（SUUMOとat home）を確認。
※レインズと重複する情報を除く
at homeに1件の販売情報が登録されていました。
・女池上山5丁目 139,000円／㎡
こちらの物件も半年超の販売期間となっていました。
上記の状況を踏まえると、不動産情報ライブラリでの成約事例は高値であるものの、実際はその価格では中々成約できないといった状況が見えてきます。
新潟市中央区女池上山の土地はいくらくらい？
上記の情報をもとに、新潟市中央区女池上山の土地価格を算定すると…
約110,000円／㎡〜約130,000円／㎡（約364,000円／坪〜約430,000円／坪）あたりかと思われます。
女池上山は小・中学校も程近く、商業施設も揃っていますので、中央区の中でも住環境に優れたエリアです。
また、新潟市民は車で移動することが多いため、女池インターまで5分もかからないのも良い点です。
もちろん、前提条件が変われば多少の違いは出てきますので、参考程度にしてください。
おわりに
竹鼻不動産事務所では不動産を売りたい・買いたい方のご相談を受け付けております。
新潟市の不動産売買は当事務所へお任せください。
ご相談をご希望の方は、下部にある問い合わせフォームよりご連絡ください。
皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研
代表取締役 竹鼻 宏幸