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相続した実家や、長く使っていない家を売りたい。建物が古いので、先に壊して更地にした方がよいだろうか。解体の見積もりを見て、そこまでお金をかけるべきか迷っている方もいると思います。
売却のための解体は、今の状態で売る場合と比べてから決めてください。更地の方が買う方に分かりやすい土地もありますが、建物を残して売れるなら、先に解体費を払わずに済みます。
一度壊すと、その家を使う選択肢はなくなります。まずは、残して使える建物なのか、更地にしたらどう使える土地なのか。そのうえで、費用を払ったあとにいくら残るかを見ていきます。
古い家でも、残して使う方がいないかを先に見る
「古家付き土地」は、古い建物が残った土地を売るときに使われる表現です。土地を中心に価格を考えている場合もありますが、その呼び方だけで、建物が使えないと決まるわけではありません。
屋根や外壁に手を入れてきた家もあれば、雨漏りや傾きがあり、大きな工事が必要な家もあります。築年数だけで同じように扱わず、どこが傷み、使うには何を直す必要があるかを調べます。
例えば、その場所に住みたいけれど、新築まで予算をかけられない方なら、古い家を直して使う方法が合うかもしれません。間取りや駐車スペースが暮らしに合い、修繕費を含めた総額で買えるかが大事になります。
反対に、直す範囲が大きく、費用をかけても使いにくさが残るなら、土地として売る方がよい場合もあります。建物を残すこと自体を目的にせず、買った方が無理なく使えるかを見ます。
設備を交換したり、雨漏りを直したりしたことがあれば、その時期と内容を教えてください。図面や工事の記録があれば、築年数だけでは分からない状態を伝えられます。
解体する前に、建て直せる条件を確かめてください
今、家が建っているからといって、壊したあとに同じ大きさの家を建てられるとは限りません。道路との接し方や、現在の建築の決まりを確かめる必要があります。
前の道が狭い場合には、道路の境界から敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。道路の種類や敷地の接し方によっては、建替えに別の手続きが必要だったり、建てられなかったりする場合もあります。
更地にしたあとで分かっても、元の家には戻せません。道路が狭い、通路を通って出入りしている、敷地の形が複雑といった土地では、解体を頼む前に建築の担当窓口や建築士などへ確かめます。
既存の家は、敷地の広さや隣家との距離を知る参考にはなります。ただ、その配置が次の建築でも認められるとは限らないので、今ある家をそのまま新築の見本にはしません。
更地にするなら、買う方の何が楽になるかを考える
建物を使うのが難しく、新築用の土地として売るなら、更地にする意味があります。土地の形や道路との関係が見やすくなり、買主様が解体業者を探して工事を進める手間も減らせます。
ただ、見た目がすっきりすることと、買う方が増えることは同じではありません。買主様が迷っている理由が、道路の狭さや価格なら、家を壊すだけでは解消しません。
解体費がいくらか分からず購入を決めにくいのであれば、先に見積もりを用意する方法もあります。建物があって配置を想像しにくいなら、敷地図と建物・駐車場の参考プランで説明できる場合もあります。
まず何が購入の妨げになっているかを見て、そのために解体が必要なのかを考えます。費用をかけるなら、何を改善できる工事なのかをはっきりさせたいところです。
新潟では、家と車と雪の置き場を一緒に見る
車を2台使うご家庭なら、土地が広く見えても、建物を置いたあとに2台を出し入れできるかが気になります。間口や前面道路の幅によっては、駐車できても毎日の出入りがしにくいことがあります。
冬のことも考えます。雪をどこへ寄せるか、玄関までどう歩くか、カーポートを設ける余地があるか。図面上で車が収まるだけでなく、そこで暮らせる配置かを見ておきます。
一方で、駅に近く、車を持たずに暮らしたい方なら、駐車場より部屋や収納を広く取れる方がよい場合もあります。どの土地も同じ台数の駐車場を求めるのではなく、その場所を選ぶ方の暮らしから考えます。
高く売れる金額と、手元に多く残る金額は分けて比べる
解体すれば、古家付きより高い価格で売れることはあります。それでも、価格が上がった分より解体費が大きければ、手元に残るお金は減ります。
例えば、古家付きなら1,000万円、更地なら1,150万円で売れると仮定します。解体費が200万円なら、更地にした場合は解体費を引いて950万円です。これは説明のための仮の数字で、実際の相場や工事費を示すものではありません。
この例では、売買代金は150万円増えても、解体費だけで差し引き50万円少なくなります。実際には、それぞれの案で必要になる測量や家財処分、仲介手数料などの費用もそろえて比べます。
先にお金を払えるかも大切です。解体後すぐに売れるとは限らず、その間の税金や管理の費用もかかります。高く売れそうという理由だけで、手元の資金に無理をしてまで工事を進める必要はありません。
売る時期や条件が違えば、税金や借入返済後に残る金額も確認します。見込んだ価格で必ず売れるわけではないので、少し安くなった場合や、売却が長引いた場合にも支払えるかを見ておきましょう。
解体の見積もりは、どこまで含んだ金額かを見る
解体費は、建物の大きさや構造だけで決まりません。重機やトラックが入れるか、隣の家との間隔はどうか、室内にどのくらい荷物があるかによっても変わります。
売り方を決めるための見積もりなら、現地を見てもらいます。そのうえで、次の内容が含まれているかを聞いてください。
- 建物本体と基礎を、どこまで撤去するか。
- 家財、庭木、物置、塀などの処分は含まれるか。
- アスベストの調査や、含まれていた場合の対応費用をどう扱うか。
- 地中から古い基礎や埋設物が出た場合、追加費用をどう決めるか。
- 解体後はどの状態に整え、登記や届出の費用は誰が負担するか。
安い見積もりでも、別に払う項目が多ければ総額は変わります。追加工事が必要になったときは、内容と金額の説明を受けてから進めるよう、依頼時に話を合わせておきます。
塀やフェンスは、撤去する前に所有者と境界を確かめる
建物を壊せば、境界の問題も解決するわけではありません。境界標や測量図があるか、塀やフェンスを誰が所有しているか、隣地へ越境している物がないかを先に調べます。
隣の方と共有している塀などを、こちらの判断だけで撤去することはできません。境界標を工事で動かしたり壊したりしないよう、解体業者とも場所を共有します。
境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士などに相談し、測量と解体をどの順番で進めるかを決めます。
家を壊すと、土地の税金が変わることがあります
住宅が建つ土地には、固定資産税などの負担を軽くする「住宅用地の特例」があります。家を取り壊して住宅用地でなくなると、この特例が外れ、土地の税額が上がる場合があります。
固定資産税は毎年1月1日の状況をもとに課税されます。解体の時期と売却の予定を伝え、新潟市の資産税の窓口で、翌年度の負担がどう変わるかを確かめておきましょう。
「更地にすると必ず6倍」とは言えません。特例で軽減される課税標準と、実際に支払う税額は同じではなく、負担調整なども関わります。建物分の税金がなくなることも含め、土地と建物を合わせた負担で比べます。
新潟市では、住宅を取り壊すなど利用状況を変えた場合に、住宅用地の適用・変更について申告するよう案内しています。解体に伴う届出も、工事の日程と一緒に確認してください。
参考：新潟市「土地の買い足しや利用方法を変更した方へ」、新潟市「固定資産税（家屋）に関するよくあるご質問」
一方で、建物を残せば、ずっと特例を受けられるわけでもありません。管理不全空家や特定空家について勧告を受けると、住宅用地の特例の対象から外れます。
屋根や外壁が落ちそうなど、差し迫った危険がある場合は、安全を確保する対応が先です。税金や売却条件を比べるために、そのまま放置してよいということではありません。
参考：国土交通省「空家法とは」
先に壊す方法のほかに、買主様が決まってから解体する方法もある
売り方は、「今すぐ更地にする」か「古家を残したまま引き渡す」かの二つだけではありません。買主様と条件を決め、売買契約のあとに売主様が解体して、更地で引き渡す方法もあります。
どの方法が合うかは、売主様が先に払える費用と、買主様が建物をどう使いたいかによって変わります。
- 古家付きで引き渡す：建物を使う方、または購入後の解体を引き受ける方を探します。売主様は先に解体費を払わずに済みますが、買主様が負担する工事費も価格交渉に関わります。
- 契約後に解体して引き渡す：買主様と合意してから工事を進めます。解体の範囲、費用負担、引渡し日、契約が解除された場合の扱いを先に決めます。
- 先に更地にして売り出す：土地の状態を見てもらいやすくなります。売主様が工事費を先に払い、売れるまで税金や草刈りなどを負担します。
契約後に解体する場合も、必ず売買代金を受け取ってから工事費を払えるわけではありません。買主様の融資など、契約を解除できる条件が残っている間に着工してよいかも含め、資金と日程を合わせます。
不動産会社による買取で、古家や荷物を残して引き渡す方法もあります。ただ、解体や処分の負担がなくなるというより、その費用を見込んだ買取価格になる場合があります。仲介で売る案と、費用を引いた金額で比べてください。
家財が残っていても、片付ける前に相談できます
相続した実家では、家具や家電だけでなく、写真や家族の持ち物も残っていると思います。すべて片付けてからでないと相談できない、ということはありません。
残したまま引き渡せるか、売主様が処分した方がよいかは、買う方と条件を合わせて決めます。処分費が価格に含まれているのか、別に払うのか、何を持ち出す必要があるのかまで聞いてください。
現地を調べるために、通路や点検する場所の荷物を動かす必要があることはあります。ただ、傷んだ床や建物に危険がある場合は、無理に入って片付けないでください。先に状態を伝え、安全に調べられる方法を相談しましょう。
現金、通帳、権利関係の書類、写真や形見などは、処分を頼む前に確かめます。相続した家なら、家を売る話と、家財を処分してよいかの話は分けて、ご家族で合意しておきます。
買う方が、工事も含めていくらで使えるかを伝える
古家付きで売ると決めたら、建物が残っていることだけを広告に書いても、買主様には費用の見当がつきません。
建物を使うなら、分かっている不具合と修繕の記録を伝えます。解体して建てるなら、解体の見積もり、道路や建築の条件、境界・測量の状況、上下水道などの引込みを調べます。
買主様が知りたいのは、土地代に何を足せば、希望する暮らしができるかです。見積もりや参考プランには前提条件と未確認のことも添え、確定していない工事費や建築の可否を約束しないようにします。
解体費が分からないことが不安なら、まず費用を調べる。建物の使い道が伝わっていないなら、状態と必要な修繕を説明する。家が残っていることをひとまとめに問題にせず、買う方が決めにくい理由から手を付けます。
解体を頼む前に、今の状態を見せてください
竹鼻不動産事務所では、新潟市の古家付き土地について、建物を残して売る場合と、更地にして売る場合を比べて、売り方をご説明しています。
まだ使える家なら、その場所で暮らしたい方に引き継げないかを見ます。建物を使うのが難しければ、土地として何ができ、解体にいくらかかるかを調べます。そのうえで、先に工事をする意味があるかをお話しします。
ご相談の際は、場所、土地と建物のおおよその広さ、現在使っているか空き家か、ご希望の売却時期を教えてください。雨漏りなど気になることや、残っている荷物についても、分かる範囲で構いません。
固定資産税の納税通知書、図面、測量図、修繕の記録、解体の見積もりがあれば、お手元にあるものから見せてください。相続した家で詳しい状態が分からない場合も、そのままお伝えいただいて結構です。
「古いから、壊してから相談しよう」と決めなくても大丈夫です。今のままならいくらで売れそうか、更地にしたら費用を引いていくら残りそうか。その話を聞いてから、解体するかを決めてください。
