【不動産売却・購入】自分でも出来る物件価格の査定方法（土地編）

竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研 代表の竹鼻です。
本日は、自分でも出来る物件価格の査定方法（土地編）についてお話しします。

架空の物件を用いて査定の流れを確認

〈架空の物件情報〉

所在：新潟市中央区女池1丁目
土地面積：150㎡
前面道路：6m
備考：長方形で更地の状態

まずは公示地価または基準地価を確認

・公示地価とは

国が毎年1月1日時点で全国の主要な土地について調査し、3月に発表する価格です。
不動産取引の参考価格として使われます。

・基準地価とは

各都道府県が毎年7月1日時点で調査し、9月に発表する価格です。
公示地価が発表されない土地についての指標となります。

公示地価または基準地価は国土交通省のWEBサイト［不動産情報ライブラリ］で調べることができます。
ただし、公示地価も基準地価もすべての土地に対して公表されている訳ではありません。
ですので、対象物件の近くで公表されている価格を参考にします。

上記架空物件の所在地をもとに調べると、公示価格96,600円／㎡であることがわかりました。
架空物件の土地面積に上記公示価格を乗じると、本物件の価格は14,490,000円となりました。

もし、対象物件の近くに公示地価または基準地価を見つけられない場合は、固定資産税路線価を用いて、公示地価または基準地価に代えることも可能です。

・固定資産税路線価とは

土地にかかる固定資産税を計算するために、市区町村が毎年決定する基準価格です。
公示地価の約70％を目安に設定され、税額計算の基準となります。
固定資産税路線価は、資産評価システム研究センターが提供しているWEBサイト［全国地価マップ］で調べることができます。

固定資産税路線価は公示地価の70％ほどとなっているので、固定資産税路線価を0.7で割り戻すことで、公示地価または基準地価に代えることできます。

次に取引価格・成約価格を確認

不動産情報ライブラリで取引価格・成約価格を確認します。
ある程度の参考事例が欲しいので、過去2年ほどのデータを抽出するのが良いかと思います。
このような格好でデータを抽出できました。

取引総額	坪単価	面積	m²単価	形状	今後の利用目的	前面道路	幅員
1,800万円	39万円	150m²	12万円	ほぼ長方形	住宅	市道	6.0m
1,800万円	31万円	190m²	9.5万円	ほぼ長方形	住宅	市道	5.5m
1,500万円	30万円	170m²	8.9万円	長方形	住宅	私道	4.0m
2,400万円	30万円	270m²	9万円	長方形	住宅	市道	6.0m
1,800万円	29万円	200m²	8.8万円	長方形	住宅	私道	4.0m
1,700万円	29万円	185m²	8.8万円	ほぼ長方形	住宅	市道	5.5m
1,700万円	29万円	195m²	8.7万円	長方形	住宅	市道	5.5m
2,600万円	26万円	320m²	8万円	ほぼ長方形	住宅	市道	5.5m
870万円	25万円	115m²	7.5万円	長方形	その他	市道	4.0m
2,700万円	20万円	430m²	6.2万円	ほぼ長方形	住宅	市道	4.0m
1,000万円	16万円	200m²	4.9万円	長方形	住宅	市道	4.0m

前面道路の幅員は価格に大きな影響を与えるため、幅員が近しいデータのみを参考にします。
（上記の場合、6.0mと5.5mのデータのみ参考にするイメージ）

その後、最も坪単価（㎡単価）が高いデータと安いデータを取り除いたうえで、残った事例で平均価格を算出します。
そうすることで、よりボラのない価格を割り出すことができます。

その手順に則って価格を算出すると、88,000円／㎡となりました。
架空物件の土地面積に上記取引価格を乗じると、本物件の価格は13,200,000円となりました。

最後にその2つの価格を2で割る

14,990,000円＋13,200,000円＝14,095,000円（㎡あたり約94,000円）
私からみてもそこまで実際の相場から乖離しているようには感じません。
簡易的に価格を知っておくくらいなら、これで十分事足りるかと思います。
「思ったよりも面倒だな…」と思った方、当事務所までご連絡を頂ければ、無料で簡易的な査定価格をお伝えさせていただきます。
ご相談は無料ですので、お気兼ねなくご連絡ください。

おわりに

竹鼻不動産事務所では不動産を売りたい・買いたい方のご相談を受け付けております。
新潟市の不動産売買は当事務所へお任せください。
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皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

竹鼻不動産事務所 株式会社ふるさと不動産総研
代表取締役　竹鼻 宏幸