新潟市中央区の土地価格は？2026年の坪単価を主要エリア別に比較｜実勢相場と売却価格の考え方

この記事の結論

土地価格を知るときは、中央区全体の平均値、公的価格、実際の成約事例、現在の競合を分けて考える必要があります。

新潟市中央区の実際の土地取引相場

まず、公的な標準地ではなく、実際に取引された土地のデータを見てみます。

竹鼻不動産事務所の土地売却ページでは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の宅地（土地）の取引データを集計しています。

面積別の平均坪単価は次のとおりです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリのデータをもとに弊社集計。

ただし、中央区平均35.9万円/坪を個別の土地へそのまま当てはめることはできません。

中央区には、一般住宅地だけでなく、新潟駅前、万代、古町などの高価格商業地も含まれるためです。

また、実際の取引価格には、道路条件や土地形状など個別事情も反映されています。

中央区全体の実勢相場は「最初の位置確認」には使えますが、個別査定の答えではありません。

2026年地価公示を同じ1月1日時点で比較すると

エリア間の価格差を確認するため、ここでは価格時点をそろえ、令和8年地価公示の主な地点だけを比較します。

価格時点：2026年1月1日。

出典：新潟県「令和8年公示価格一覧」

この表を見ると、中央区の中でも公的価格に非常に大きな幅があることが分かります。

しかし、東大通が217万円/坪だから「一番売りやすい」、本町が30万円/坪だから「価値が低い」という意味ではありません。

商業地と住宅地では、価格を支える買主・用途・収益性が違います。

平均坪単価35.9万円なのに、100万円を超える土地があるのはなぜ？

中央区の実取引平均は35.9万円/坪ですが、地価公示には100万円/坪を超える地点があります。

これは矛盾ではありません。

実取引データは中央区内で実際に売買されたさまざまな宅地を集計した数字です。

一方、地価公示は特定の標準地について公的に評価した価格です。

さらに、中央区には、

• 一般的な戸建住宅地
• 中高級住宅地
• 駅前商業地
• 路線商業地
• 古くからの商店街
• 事業用地

が混在しています。

そのため、平均値は中央区全体の位置を知る数字、個別エリアの公的価格は地域特性を見る数字として使い分けた方がよいでしょう。

東大通・万代｜中央区でも別格の中心商業地

中央区の土地価格を考えるうえで、新潟駅前の東大通と万代を外すことはできません。

令和8年地価公示では、東大通1丁目2-30が659,000円/㎡、約217.9万円/坪。万代2丁目3-6が352,000円/㎡、約116.4万円/坪です。

これらは一般的な戸建住宅用地としての価格ではありません。

買主は法人、不動産会社、事業者、開発事業者などが中心になり、

• 建築できる床面積
• オフィス・店舗・マンション等の事業性
• 賃料・販売価格
• 建築費
• 融資
• 将来の出口

まで含めて価格を判断します。

中央区の最高価格帯を、そのまま中央区の一般的な土地相場として使わないことが重要です。

女池・鳥屋野・出来島｜住宅地では坪33万円前後が一つの参考

女池周辺では、2026年の住宅地の公的価格として坪33万円前後が参考になる地点があります。

一方、出来島2丁目の幹線道路沿いには、2026年7月1日時点の地価調査で約48.3万円/坪の路線商業地があります。

女池の住宅地と出来島の路線商業地は、同じ価格基準では比較できません。

このエリアの住宅用地では、

• 道路
• 間口
• 駐車場
• 住宅配置
• 土地建物総予算

を見ることが重要です。

鳥屋野については、2026年の地価公示・地価調査に町名「鳥屋野」の直接地点が確認できないため、周辺の公的価格をそのまま鳥屋野の相場とはしていません。

女池・鳥屋野・出来島の土地価格を詳しく見る

上所・近江・新和｜坪40万円台前半と上所駅開業後の見方

2026年7月1日時点の地価調査では、上所周辺の参考となる上所上2丁目が130,000円/㎡、約43.0万円/坪です。

2026年地価公示では、新和4丁目が126,000円/㎡、約41.7万円/坪です。

2025年3月には上所駅が開業しましたが、駅ができたから周辺の土地が一律に高く売れるわけではありません。

新潟市の住宅地では駅距離に加え、車の使いやすさ、道路、駐車場、住宅建築総額を合わせて見ます。

近江には2026年の直接の公的地点が確認できないため、近接する上所・新和・堀之内南などを参考に個別判断します。

上所・近江・新和の土地価格を詳しく見る

新潟駅南・米山・笹口・鐙｜駅近商業地と住宅地を分ける

新潟駅南口に近い米山3丁目では、2026年地価公示で約106.4万円/坪の商業地があります。

2026年7月の地価調査では、笹口1丁目が約100.8万円/坪、米山3丁目2-11が約81.7万円/坪、鐙1丁目が約50.9万円/坪です。

米山・笹口の駅近商業地では、土地価格が高いほど、その価格でも事業が成立する法人・投資家・開発事業者を想定する必要があります。

一方、鐙の住宅地では、駅への近さと、道路・駐車場・住宅完成後の総予算を合わせて評価します。

駅に近い＝売りやすいではなく、その価格を負担できる用途と買主がいるかを見ることが重要です。

新潟駅南・米山・笹口・鐙の土地価格を詳しく見る

関屋・浜浦町・有明周辺｜高い住宅地ほど総予算を見る

関屋松波町では2026年7月時点で約50.2万円/坪、関屋昭和町では2026年地価公示で約43.3万円/坪です。

一方、有明周辺の参考となる有明大橋町は約29.6万円/坪の路線商業地です。

関屋松波町・関屋昭和町のように土地価格が比較的高い住宅地では、土地価格だけでなく、住宅を建てた後の総額が買主の予算に収まるかが重要です。

浜浦町には2026年の直接の公的地点が確認できないため、関屋松波町・関屋昭和町などを参考材料として個別に判断します。

関屋・浜浦町・有明周辺の土地価格を詳しく見る

白山・学校町・旭町周辺｜中高級住宅地と商住混在地を分ける

旭町周辺の参考となる水道町2丁目は2026年地価公示で約56.9万円/坪です。

学校町通3丁目では住宅地が約38.7万円/坪、路線商業地が約39.0万円/坪。白山浦1丁目は約30.3万円/坪です。

同じ新潟島内でも、住宅地、文教・医療施設周辺、近隣商業地では買主が違います。

また、水道町のような高価格住宅地では、坪単価より土地総額・住宅完成後総額を意識する必要があります。

旭町通には2026年の直接の標準地・基準地が確認できないため、水道町などを参考材料の一つとして個別に査定します。

白山・学校町・旭町周辺の土地価格を詳しく見る

古町・西堀・本町｜同じ中心市街地でも価格差が大きい

古町・西堀・本町は、中央区でも特に土地価格を一つの坪単価で説明しにくいエリアです。

2026年には、古町通6番町で約133.2万円/坪の地点がある一方、同じ6番町に約80.7万円/坪の地点もあります。

東堀通6番町は約79.0万円/坪、西堀前通8番町は約56.2万円/坪、本町通14番町は約30.0万円/坪です。

このエリアでは、土地だけでなく、

• 既存建物を利用できるか
• 解体するのか
• 店舗・事務所・住宅へ再利用できるか
• 賃料はいくら取れるか
• 駐車・搬入出をどうするか
• その土地価格でも事業採算が合うか

まで見る必要があります。

古町・西堀・本町の土地価格を詳しく見る

公的価格と実際の売却価格はどう使い分ける？

どれか一つだけで査定するのではなく、複数の材料を重ねます。

例えば、周辺の公示地価が坪40万円でも、自分の土地が前面道路の狭い旗竿地なら同じ評価にはなりません。

反対に、競合が少なく、道路・間口・面積が使いやすく、複数の買主層を狙える土地なら、公的価格以上の条件へ挑戦できる場合もあります。

坪単価より「買主の総予算」を見る

住宅用地なら、買主は土地だけを購入するわけではありません。

土地代に加えて、

• 建物価格
• 外構
• 地盤改良
• 古家の解体
• 住宅ローン等の諸費用

が必要です。

例えば土地価格2,500万円が周辺相場として妥当に見えても、住宅完成後に6,000万円近くなるのであれば、その総額を負担できる買主がどの程度いるかを見る必要があります。

商業地・収益用地でも同じです。

土地価格が高くても、建築費・賃料・融資・事業収支・将来の売却まで成立しなければ、事業者はその価格を負担できません。

「坪いくらで売りたいか」からではなく、「その価格でも買主の暮らしや事業が成立するか」から逆算することが重要です。

土地価格に大きく影響する8つの条件

1. 前面道路：幅員、接道、車の出入り
2. 間口：住宅・駐車場・建物配置のしやすさ
3. 土地形状：整形地か、旗竿地・変形地か
4. 土地面積：大きすぎると総額が重くなり、買主が限定される
5. 用途地域・建ぺい率・容積率：建築できる用途・規模
6. 古家・既存建物：再利用できるのか、解体費が必要なのか
7. 駐車場：住宅・店舗・共同住宅での使いやすさ
8. 買主層：個人・建売業者・法人・投資家・隣地所有者など

同じ町内の土地でも、これらの違いで価格は変わります。

土地査定の詳しい考え方は、土地の査定価格はどう決まる？新潟市で見られる道路・間口・面積・買主層で整理しています。

「相場より高く売りたい」なら、高く買う理由を整理する

公的価格や過去の成約事例より高い価格で売れる土地はあります。

例えば、

• 道路・間口が使いやすい
• 土地形状がよい
• 同じ条件の競合が少ない
• 買主にとって使いやすい面積
• 住宅と駐車場を配置しやすい
• 事業・収益用途として高い価値がある
• 隣地所有者にとって特別な利用価値がある

といった理由です。

高い価格へ挑戦すること自体は問題ありません。

ただし、「中央区だから」「最近地価が上がっているから」というだけでは、高い価格を支える根拠としては不十分です。

3023と3781の役割は分けて考える

この記事は、「新潟市中央区の土地価格はどのくらいか」を調べるための入口です。

一方、実際に中央区の土地を売る場合には、道路、駐車場、古家、買主層、販売方法まで整理する必要があります。

具体的な売却戦略については、新潟市中央区の土地売却で見られるポイント｜立地・道路・駐車場・買主層の考え方で詳しく整理しています。

この記事＝価格を知る入口、3781＝どう売るかを考える入口として使い分けてください。

まとめ｜「中央区は坪いくら？」ではなく、その土地の買主を考える

新潟市中央区の実際の土地取引では、2024年第1四半期から2026年第1四半期までの378件で、平均坪単価35.9万円、中央値33.0万円となっています。

一方、2026年地価公示を見ると、住宅地では坪30〜50万円台、新潟駅前や万代などの商業地では坪100万円を超え、東大通では200万円を超える地点もあります。

つまり、中央区の土地価格を一つの坪単価で表すことはできません。

女池なら住宅と駐車場をどう配置できるか。

上所なら駅と車の両方をどう使えるか。

駅南なら高い土地価格でも事業・住宅総額が成立するか。

関屋・白山方面なら高い住宅地価格を負担できる買主がいるか。

古町なら店舗・事務所・住居・収益物件として再利用できるか。

東大通・万代なら、その土地価格を負担しても事業が成立する法人・開発事業者がいるか。

「中央区だから坪いくら」ではなく、「この土地なら、誰が、何に使い、総額いくらなら購入できるのか」まで整理して価格を考える。

それが、新潟市中央区の土地売却では重要だと弊社は考えています。