不動産売却の損益通算とは？｜「損したら終わり」と思っている方に知ってほしい話

不動産を売却したあと、 こんなふうに思ったことはありませんか。

「思ったより安く売れてしまった」
「この損って、税金的には何も使えないの？」

現場で売主様とお話ししていると、 不動産売却で損が出た＝もう終わり と思い込んでいる方が、実はかなり多いです。

でも実際には、 ケースによっては“税金面で活かせる損”になることもあります。

この記事では、

• 不動産売却における「損益通算」とは何か
• できるケース・できないケースの違い
• 売却前に知っておくべき注意点

このあたりを、 制度の話だけでなく、実務目線で整理していきます。

そもそも「損益通算」って何？

損益通算とは、簡単に言うと

ある所得で出た損失を、別の所得の利益と相殺すること

を指します。

例えば、

• 給与でプラス
• 不動産でマイナス

このマイナスを使って、 全体の課税額を減らせるかどうか、という考え方です。

不動産売却の損は、原則どう扱われる？

ここが一番誤解されやすいポイントです。

結論から言うと、

土地や建物を売って出た損失は、原則として給与などとは損益通算できません。

特に、

• 投資用不動産
• 相続した土地・建物
• 賃貸アパート・一棟マンション

こうした不動産の売却損は、 「他の所得（給与・事業所得など）」とは切り離して扱われます。

この説明だけを見ると、

「じゃあ損しても意味ないじゃん」

となりがちですが、 ここで話を終わらせるのは早いです。

同じ年に「別の不動産」を売っていれば話は変わる

ここは、きちんと知っておいてほしい重要な点です。

「投資用不動産の売却損は損益通算できない」

という説明は、

給与などと相殺できない、という意味

であって、

他の不動産の譲渡益まで使えない、という意味ではありません。

他の土地・建物の譲渡益とは相殺できる

同じ年に、

• ある不動産を売って利益が出た
• 別の不動産を売って損失が出た

この場合、

譲渡所得同士であれば、損益通算が可能

です。

これは、

長期譲渡所得・短期譲渡所得の計算上の基本ルール

で、居住用か投資用かは問いません。

具体例で見ると

例えば、

• Aの土地を売却 → ＋500万円
• Bのアパートを売却 → ▲300万円

この場合、

課税対象となる譲渡所得は 200万円

になります。

「損益通算できない」と聞いて、 この計算自体を諦めてしまう方もいますが、

それは正確ではありません。

居住用不動産の場合は別の特例がある

自宅（マイホーム）を売却した場合は、 話が少し変わります。

一定の要件を満たせば、

• 3,000万円特別控除
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除

といった、 居住用ならではの特例が使える可能性があります。

ただし、

賃貸アパートや投資用不動産は原則対象外

なので、 ここは混同しないよう注意が必要です。

「損益通算できる・できない」を分ける視点

不動産売却の損益通算を考えるときは、

• 何と相殺したいのか
• 同じ年に他の不動産を売っているか
• 居住用か、投資用か

この3点を整理すると、判断しやすくなります。

特に、

「同じ年に、他にも売却予定があるか」

は、売却の順番やタイミングを考える上で重要です。

売却後に慌てないために、事前にやっておきたいこと

損益通算は、

売ったあとに考えると手遅れになることが多い

のが正直なところです。

できれば売却前に、

• 今年・来年に他の不動産売却予定があるか
• どれが利益、どれが損になりそうか
• 売却時期をずらす意味があるか

このあたりを一度整理しておくと、 税金面での選択肢が広がります。

まとめ｜「損したら終わり」にしないために

不動産売却で損が出た場合でも、

すべてが無駄になるわけではありません。

• 給与などとは相殺できないケースが多い
• ただし、不動産同士なら損益通算できる場合がある
• 売却の順番・タイミングで結果が変わることもある

損益通算は、 知っているかどうかで差がつく論点です。

「もう売ってしまったから仕方ない」

ではなく、

売る前に一度、全体を俯瞰して考える

これが、結果的に一番ラクな進め方だと感じています。