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不動産売却で使える特例｜居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは？
不動産を売却するとき、税金の話で必ず出てくるのが
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
名前は聞いたことがあるけれど、
- 誰でも使えるのか
- いつまでに売ればいいのか
- 空き家や取り壊しでも対象になるのか
このあたりが曖昧なまま話が進んでしまい、「使えると思っていたのに使えなかった」というケースを、現場では何度も見てきました。
この記事では、
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例について、
売主様が勘違いしやすいポイントを中心に、誤解のない形で整理します。
そもそも居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは？
簡単に言うと、
自分が住んでいた家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける
という制度です。
譲渡所得は、次の計算で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここからさらに、条件を満たせば3,000万円を控除できるため、
- 税金がゼロになる
- 税額が大きく減る
という効果があります。
対象になるのは「マイホーム（居住用財産）」
まず大前提として、
この特例は「自分が住んでいた家」限定です。
対象になるのは、原則として次のようなケースです。
- 実際に居住していた戸建て住宅
- 分譲マンション（自己居住）
- その敷地（土地）
一方で、次のような不動産は原則対象外です。
- 賃貸に出していた投資用不動産
- 最初から住んでいない別荘
- 事業用のみで使っていた建物
「少しだけ住んでいた」「名義だけ自分」というケースは、
個別判断になるため注意が必要です。
一番誤解が多い「期限」の正しい考え方
この特例で一番トラブルが多いのが期限です。
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
利用が可能です。
具体例
- 2022年6月15日に住まなくなった場合
3年経過日：2025年6月15日
→ 2025年12月31日までに売却すればOK - 2022年12月1日に住まなくなった場合
3年経過日：2025年12月1日
→ 2025年12月31日までに売却すればOK
「住まなくなった日」を起点に逆算する
これが一番安全です。
建物を壊してから売る場合はどうなる？
これも勘違いが多いポイントです。
結論から言うと、
一定の条件を満たせば、建物を取り壊して土地だけ売っても特例は使えます
ただし、条件があります。
- 取り壊す前に、その建物に実際に住んでいたこと
- 住まなくなってから、前述の期限内であること
- 更地にしたあと、長期間放置していないこと
解体のタイミングと売却の流れは、必ず事前に確認した方が安全です。
転勤・施設入所でも使える？
ここも誤解されがちですが、
転勤・介護施設への入所などで住まなくなった場合でも、要件を満たせば対象になります
ポイントは、
- 「やむを得ない事情」で住まなくなったこと
- その後、他人に貸していない（一定条件を除く）こと
- 期限内であること
ケースによって判断が分かれるため、この場合も自己判断は危険です。
使えない主なケース
次のような場合は、特例が使えません。
- 売る直前だけ形式的に住民票を移した
- 住まなくなってから長期間賃貸に出していた
- 親族や特別な関係者に売却した
- 過去2年以内に同じ特例を使っている
「住んでいたつもり」「問題ないと思っていた」では通らないのが、税務の世界です。
まとめ｜居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は「早めの整理」がすべて
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、
- 正しく使えば非常に大きな節税効果がある
- 一方で、期限・使い方を間違えると一切使えない
という、振れ幅の大きい制度です。
売却を決めてから慌てて調べるのではなく、
「売るかもしれない」と思った段階で一度整理する
ご自身のケースで使えるかどうか判断に迷う場合は、税務署や税理士など専門家に早めに確認することをおすすめします。
