【不動産売却で使える特例】特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除とは？

マイホームを売却した結果、

「買ったときより安く売れてしまった」

というケースは、決して珍しくありません。

このとき、売主様からよく聞かれるのが、

「損したのに、税金面では何も救済がないんですか？」

という疑問です。

結論から言うと、
一定の条件を満たせば、売却で生じた損失を税金計算に使える特例があります。

それが、

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

少し名前は堅いですが、やっていることは比較的シンプルです。

この記事では、

• この特例で何ができるのか
• どんな人が対象になるのか
• 住宅ローン残債とどう関係するのか
• 実際に税金がどのくらい変わるのか

を、売主様目線で整理します。

この特例は「何をしてくれる制度」なのか

まず、この特例の役割を一言で言うと、

マイホームを売って出た譲渡損失を、給与所得など他の所得と相殺できる制度

です。

通常、不動産を売って損が出ても、

その損失は、給与や事業所得と相殺できません。

ところが、この特例に該当すると、

• その年の所得税・住民税が軽くなる
• すでに納めていた税金が還付される可能性がある
• 使い切れなかった損失を、翌年以降に繰り越せる

という扱いが認められます。

「売却で損をした人を、税金面でフォローするための制度」

そう理解していただくとズレません。

住宅ローン残債との関係が、この特例の肝

この特例で、一番誤解されやすく、同時に一番重要なのが住宅ローンとの関係です。

この制度は、

売却時点で住宅ローンが残っていること

が前提になっています。

つまり、

• ローンを完済してから売った場合
• そもそもローンを組んでいない場合

は、原則としてこの特例は使えません。

さらに、

売却時点で残っている住宅ローンの残存期間が10年以上あること

も条件になります。

ここは、

「ローン残高がいくらか」ではなく、
「あと何年ローンが残っているか」

が見られる点に注意が必要です。

適用されるための主な条件

この特例は、誰でも使えるわけではありません。

売主様が混乱しないよう、ここでは実務上よく確認される条件を整理します。

• 自分が住んでいたマイホームであること
• 売却時に住宅ローンが残っていること
• 住宅ローンの残存期間が10年以上あること
• 売却によって譲渡損失が生じていること
• 所有期間が5年超であること（売却年の1月1日時点）
• 親族や特別な関係者への売却でないこと
• 売却した年と、その後の年に確定申告を行うこと

すべて満たす必要があります。

逆に言うと、どれか一つでも欠けると適用されません。

譲渡損失は「売却価格−購入価格」ではない

ここもよく勘違いされます。

税務上の譲渡損失は、

単純に「安く売れたかどうか」では決まりません。

計算の考え方は次のとおりです。

譲渡損失 ＝ 売却価格 −（取得費 − 減価償却費 ＋ 譲渡費用）

建物部分は、年数に応じて減価償却されています。

そのため、

感覚的には大きく損をしていても、税務上の損失は思ったより小さい

というケースも珍しくありません。

数字で見るメリット｜税金はどれくらい変わる？

あくまでイメージですが、よくあるケースで見てみます。

譲渡損失300万円が出た場合

マイホームを売却し、譲渡損失が300万円出たとします。

この特例が使えると、

給与所得などから300万円を差し引いた状態で税金計算

が行われます。

仮に、

• 実効税率が約20%の方 → 約60万円
• 実効税率が約30%の方 → 約90万円

税負担が軽くなる、または還付される可能性

があります。

「数万円の話」ではなく、
現実的に家計に効く金額になる制度です。

損失を使い切れない場合は、最大3年繰り越せる

その年の所得が少なく、
譲渡損失を使い切れなかった場合でも、

翌年以降、最大3年間にわたって繰り越し控除

できる可能性があります。

一度で消えない、という点もこの特例の特徴です。

使えない典型例

• 住宅ローンを完済してから売却している
• 投資用・賃貸用として使っていた
• 所有期間が5年以下だった
• 確定申告をしていない

このあたりは、

「売ったあとに気づいても、どうにもならない」

ケースが多いです。

まとめ｜売却前に必ず確認しておきたい特例

この特例は、

マイホームを売って損が出た場合の、数少ない救済制度

ですが、条件はかなり限定されています。

特に、

• 住宅ローンの残り方
• 売却タイミング
• 所有期間

この3点は、
売却前に一度整理しておかないと使えません。

売却価格だけで判断するのではなく、

「税金まで含めて、手元にいくら残るか」

を確認したうえで進めることが大切です。