【不動産売却で使える特例】特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除とは？

マイホームを売却した結果、

「購入時よりかなり安くなってしまった」

というケースは、ここ数年かなり増えています。

特に、

• 住み替えでローンが残っている
• 転勤や離婚で急いで売却した
• 相場より高い時期に購入していた
• 築年数が進み、思ったより価格が伸びなかった

こういった背景があると、売却後に「想像以上に手残りが少なかった」と感じる方も少なくありません。

そのときによく相談されるのが、

「損しているのに、税金では何も考慮されないんですか？」

という不安です。

結論から言うと、
一定条件を満たせば、売却で出た損失を給与所得などと相殺できる特例があります。

それが、

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

という制度です。

名前は長いですが、実際にやっていることはそこまで複雑ではありません。

ただ、適用条件には細かいポイントがあり、「あとから知っても使えなかった」というケースも実務上よくあります。

この記事では、

• この特例で何ができるのか
• どんな人が対象になるのか
• 住宅ローンとの関係
• 税金がどれくらい変わる可能性があるのか
• 売却前に気をつけたいポイント

を、売主様目線で整理していきます。

この特例は「損した分を税金計算で考慮してもらう制度」

マイホーム売却で出た損失を、給与所得など他の所得と相殺できる制度です。

通常、不動産売却で損失が出ても、

その損失を会社員の給与や事業所得と相殺することはできません。

ですが、この特例に該当すると、

• 所得税・住民税が軽くなる
• 納めすぎた税金が還付される可能性がある
• 使い切れなかった損失を翌年以降に繰り越せる

といった扱いが認められます。

特に住み替え時は、

「売却価格が下がったうえに、新居購入費用も必要」

という状況になりやすいため、この制度が家計面で助けになることもあります。

一方で、売却すれば自動的に使える制度ではありません。

税理士や不動産会社から案内されず、そのまま申告せず終わってしまうケースも実際にはあります。

この特例で特に重要なのが「住宅ローンの状態」

売却時に住宅ローンが残っていることが、大前提になります。

ここは非常に誤解が多い部分です。

この制度は、

住宅ローンが残った状態でマイホームを売却した人を対象にした制度

という性格が強くあります。

そのため、

• ローンを完済してから売却した
• 現金購入だった
• 投資用として保有していた

といった場合は、原則対象外です。

さらに注意したいのが、

売却時点で住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること

という条件です。

ここは「残高」ではなく、残りの返済期間が見られます。

例えば、残債が多くても返済期間が9年しか残っていなければ対象外になる可能性があります。

逆に、残債自体はそこまで多くなくても、返済期間が長く残っていれば適用できるケースもあります。

このあたりは、売却活動を始める前に一度確認しておくと安心です。

適用されるための主な条件

細かい条件はありますが、実務上よく確認されるポイントを整理すると次のようになります。

主な条件	内容
居住用財産であること	自分が住んでいたマイホームであること
住宅ローンが残っていること	売却時点でローン残債があること
返済期間が10年以上	売却時点でローンの残存期間が10年以上
譲渡損失が出ていること	税務上の計算で損失になること
所有期間5年超	売却年の1月1日時点で5年超所有
親族間売買ではないこと	特殊な関係者への売却は対象外
確定申告を行うこと	適用には申告が必要

特に見落とされやすいのが、

• 「以前住んでいた家」でも期限がある
• 住民票を移して長期間空き家状態だと難しい場合がある
• 買い替えローンとの兼ね合い

などです。

実際には、ケースごとに判断が分かれることもあります。

「たぶん対象外だと思っていたら使えた」
「逆に使えると思っていたら条件を満たしていなかった」

という両方のケースがあります。

譲渡損失は「買った価格との差額」ではない

感覚的な損失額と、税務上の損失額は一致しないことがあります。

ここも、売主様が混乱しやすいポイントです。

税務上の譲渡損失は、単純に

「4,000万円で買って3,000万円で売れたから1,000万円の損」

という計算ではありません。

考え方としては、次のような形になります。

譲渡損失 ＝ 売却価格 −（取得費 − 減価償却費 ＋ 譲渡費用）

建物部分は、保有期間中に減価償却されています。

そのため、

• 思ったより損失が小さくなる
• 逆に想定より損失が大きく出る
• 購入時の契約書が見つからず計算に困る

といったこともあります。

築20年を超える戸建てなどでは、売主様の感覚と税務計算にズレが出やすい印象があります。

数字で見ると、税負担が変わるケースもある

損失額や年収によっては、数十万円単位で影響することがあります。

あくまでイメージですが、よくあるケースで見てみます。

譲渡損失300万円が出たケース

マイホーム売却で、税務上の譲渡損失が300万円出たとします。

この特例が使えると、

給与所得などから300万円を差し引いた形で税金計算

が行われます。

例えば、

• 実効税率20%前後 → 約60万円程度
• 実効税率30%前後 → 約90万円程度

税負担が軽くなる、または還付される可能性があります。

もちろん、実際の金額は年収や家族構成、他の控除状況でも変わります。

ただ、住み替え直後は引っ越し費用や新居費用も重なるため、こうした制度が助けになる場面は少なくありません。

その年に使い切れない場合は、最大3年繰り越せる

損失を一度で使い切れなくても、翌年以降に繰り越せる可能性があります。

例えば、

• 育休中で所得が下がっていた
• 転職直後で年収が低かった
• 個人事業の収入変動があった

という場合、その年だけでは損失を使い切れないことがあります。

その際は、一定条件を満たせば、最大3年間の繰越控除が可能です。

ただし、繰り越すためには毎年の確定申告が必要になります。

「初年度だけ申告して、その後忘れていた」というケースも意外とあります。

実際によくある「使えなかったケース」

制度自体を知らず、売却後に後悔するケースもあります。

• 住宅ローンを完済してから売却した
• 転勤後、長期間空き家状態だった
• 親族間売買だった
• 所有期間5年以下だった
• 投資用として賃貸に出していた
• 確定申告をしていなかった

特に、

「税金のことは売った後に考えればいいと思っていた」

というケースは実際かなり多いです。

不動産売却は、価格だけでなく、

• 税金
• ローン残債
• 住み替え時期
• 家族の意向
• 今後のライフプラン

が全部絡みます。

そのため、査定価格だけで会社を決めるより、税金や資金計画まで一緒に整理してくれるかを見たほうが、結果的に安心できることもあります。

売却前に「手残り」まで確認しておくと判断しやすい

売却価格だけではなく、最終的にいくら残るかまで見ておくことが大切です。

この特例は、マイホーム売却で損失が出た方にとって、数少ない税制上の救済制度です。

ただ、条件は細かく、タイミングでも結果が変わります。

特に、

• 住宅ローンの残り方
• 売却時期
• 所有期間
• 住み替えの予定

このあたりは、売却前に整理しておいたほうが後悔が少なくなります。

実際には、

「まだ売るか決めていない」
「査定だけだと営業されそうで不安」

という方も多いと思います。

ただ、税制は売却後に修正できない部分もあります。

そのため、まずは

「自分のケースで、この特例が使える可能性があるのか」

を早めに確認しておくと、売却判断もしやすくなります。