ポレスターブロードシティ万代の売却をお考えの方へ｜物件の魅力と査定・売却で確認したいポイント

ポレスターブロードシティ万代の物件概要

管理費、修繕積立金、駐車場、ペット飼育その他の利用条件については変更される可能性があります。実際の売却時には、重要事項調査報告書、管理規約、長期修繕計画、総会議事録など最新の管理資料を確認します。

ポレスターブロードシティ万代の一番の特徴は「全戸100㎡超」

ポレスターブロードシティ万代を他のマンションと比較するとき、一番分かりやすい特徴は住戸の広さです。

分譲時資料では専有面積100.16㎡から111.45㎡。

70㎡前後の3LDKも多い現在のマンション市場で、100㎡を超える住戸を探すと選択肢はかなり限られます。

100㎡を超えると、単に数字が大きいというだけではありません。

• LDKを広く確保しやすい
• 各居室にも一定の広さを持たせやすい
• 収納スペースを確保しやすい
• 家族それぞれの個室を持ちやすい
• 在宅勤務や趣味のためのスペースをつくりやすい
• 戸建てからマンションへ住み替えやすい

といった、暮らし方そのものの違いにつながります。

特に戸建てで暮らしてきた方がマンションへ住み替える場合、「便利になるのは分かるけれど、狭くなるのは困る」というケースがあります。

そうした方にとって、100㎡を超えるマンションはかなり分かりやすい選択肢です。

ポレスターブロードシティ万代では、この「広さ」を広告上の数字で終わらせず、実際にどう暮らせるのかまで買主へ伝えることが重要です。

ただし「100㎡超だから高く売れる」とは限らない

100㎡を超える住戸は希少です。

だからといって、専有面積が広いほど㎡単価も高くなるとは限りません。

むしろ中古マンションでは、広くなるほど買主が支払う購入総額が大きくなるため、㎡単価が抑えられることもあります。

たとえば同じ㎡単価でも、70㎡の住戸と100㎡の住戸では購入価格が大きく違います。

さらに買主は、物件価格だけではなく、管理費、修繕積立金、駐車場料金、固定資産税、購入後に必要なリフォーム費用なども含めて判断します。

「100㎡あるから希少性がある」と「100㎡あるから高く売れる」は、同じ意味ではありません。

ここは、ポレスターブロードシティ万代の査定で特に丁寧に考えたいところです。

100㎡という広さを本当に必要としている買主へ届けば強い特徴になります。

一方で、その買主が支払える購入総額を無視して価格設定することはできません。

「全戸100㎡超」なのに93㎡台の販売情報があるのはなぜ？

ポレスターブロードシティ万代について調べていると、「全戸100㎡超」と書かれている一方で、中古販売情報では93㎡台という面積表記を見かけることがあります。

これは、マンションの専有面積に「壁芯面積」と「登記上の内法面積」という異なる測り方があるためです。

分譲マンションのパンフレットや一般的な中古マンション広告では、壁の中心線から測る壁芯面積が使われます。

一方、不動産登記では壁の内側から測る内法面積が使われるため、同じ住戸でも登記面積の方が小さくなります。

実際に過去のポレスターブロードシティ万代の販売資料では、同じ住戸について、

と併記された例があります。

つまり、「93.95㎡と書かれているから、全戸100㎡超ではない」ということではありません。

同じ住戸でも、どの面積を表示しているかによって数字が変わります。

売却時には、パンフレット等に記載された壁芯面積と、登記事項証明書に記載された専有面積を混同せず、買主へ説明します。

万代5丁目で、新潟駅と万代の両方を生活圏にできる

ポレスターブロードシティ万代は、新潟市中央区万代5丁目にあります。

新潟駅へ徒歩でアクセスできる一方、ラブラ万代、新潟伊勢丹など万代エリアも徒歩圏です。

駅前だけでも、万代だけでもない。

新潟駅と万代の間を使いながら生活できることが、この立地の特徴です。

新潟駅を利用する通勤・通学、新幹線による県外への移動、万代での買い物や飲食など、目的によって移動先を使い分けることができます。

また、周辺は比較的平坦です。

現在は車を中心に生活していても、将来的に車の利用頻度を減らすことを考える方にとって、徒歩で生活しやすい立地は判断材料になります。

100㎡超という広さだけでなく、長く住むことを考えたときの立地との組み合わせまで含めて評価したいマンションです。

100㎡超でも車生活を諦めなくていい

ポレスターブロードシティ万代は、分譲時資料で敷地内に総戸数分の駐車場が計画されたマンションとして紹介されています。

新潟駅・万代徒歩圏でありながら、車を利用する生活も想定されている点は、新潟市では重要です。

特に100㎡を超える住戸は、ファミリー層や戸建てからの住み替え層も購入候補になります。

そうした買主にとって、

• 通勤で車を使えるか
• 子どもの送迎ができるか
• 郊外への買い物へ出やすいか
• 冬用タイヤなどをどこに収納するか

といったことは現実的な問題です。

公開されているマンション情報では、建物内にトランクルームがあることも確認できます。

雪国の新潟では、スタッドレスタイヤを含めた収納スペースも買主によっては評価するポイントになります。

ただし、総戸数分の駐車場が計画されていることと、売却後の買主が現在の区画をそのまま利用できることは別です。

販売前には、

• 現在利用している駐車区画
• 区画の種類
• 買主への承継可否
• 売却時の返却ルール
• 現在の空き状況
• 駐車料金
• 車両サイズ等の制限

などを最新の管理資料で確認します。

2007年竣工だからこそ、室内状態の差が価格に出やすい

ポレスターブロードシティ万代は2007年12月竣工です。

同じマンション、同じような広さでも、現在では住戸ごとの室内状態に差が出てくる時期です。

たとえば、

• キッチン
• ユニットバス
• 洗面化粧台
• トイレ
• 給湯器
• 床
• クロス
• エアコン

などをすでに交換している住戸と、新築時から大きく手を入れていない住戸では、買主が購入後に想定する費用が違います。

100㎡を超える住戸では、全面的に内装をリフォームする場合の施工面積も大きくなります。

そのため、買主が想定するリフォーム費用が購入判断へ与える影響も小さくありません。

ただし、だからといって売却前に全面リフォームすることが正解とも限りません。

売主様が費用をかけてリフォームするより、買主が自分の好みに合わせて改装した方がよいケースもあります。

現在の室内状態、競合住戸、想定する買主を確認したうえで判断します。

ポレスターブロードシティ万代の査定価格に差が生まれるポイント

1．階数

15階建てですので、所在階は査定材料の一つです。

ただし、「高層階だから○万円高い」と機械的に価格を決めることはしません。

周辺建物との位置関係や、室内から実際に見える景色まで確認します。

2．方角・日当たり・眺望

同じ100㎡前後でも住戸の向きは異なります。

日当たり、眺望、前面建物との距離などによって、買主から受ける印象は変わります。

3．間取り

3LDKと4LDKでは想定する買主が異なります。

100㎡を3LDKとしてゆったり使いたい方もいれば、家族それぞれの個室を確保するため4LDKを求める方もいます。

単純に「部屋数が多い方が高い」とも限りません。

4．室内状態・リフォーム履歴

2007年竣工ですので、現在はリフォーム履歴が価格へ影響しやすくなっています。

設備交換や内装工事を行っている場合は、工事時期、内容、請求書や保証書などを整理します。

5．駐車場条件

中心部のマンションでも、新潟では車を所有する買主が少なくありません。

「駐車場あり」だけではなく、買主が実際にどの条件で利用できるのかまで確認します。

6．管理費・修繕積立金

100㎡を超える住戸では、販売価格だけでなく毎月の固定費も買主が確認するポイントです。

住宅ローンに管理費、修繕積立金、駐車場料金を加えた月々の総支払額で判断する買主もいるため、売却前に整理します。

7．管理状況・修繕計画

築年数だけを見るのではなく、これまでマンションがどのように管理・修繕されてきたかを確認します。

長期修繕計画、修繕積立金、大規模修繕の履歴、総会議事録などは買主にとって重要な判断材料です。

8．販売時期と競合住戸

140戸あるマンションですので、タイミングによっては同じマンション内で複数の住戸が販売されます。

しかも、100㎡前後という似た広さの住戸が多いため、買主から直接比較されやすいマンションです。

同じマンションに何戸出ているかではなく、「今回のお部屋と本当に競合する住戸はどれか」を確認することが重要です。

過去の売出価格を見ると、同じ100㎡前後でも価格は一定ではない

公開されている過去の販売履歴では、ポレスターブロードシティ万代について次のような参考売出価格が確認できます。

93.95㎡という面積表記については、前述のとおり壁芯面積と登記上の内法面積の違いに注意が必要です。過去の実際の販売資料では、100.16㎡（壁芯）／93.95㎡（公簿）と併記された住戸も確認できます。

また、同じマンションで、おおむね100㎡前後の住戸であっても売出価格にはかなり差があります。

だからといって、「8階ならこの価格」「100㎡ならこの価格」という相場を単純につくることはできません。

方角、間取り、室内状態、リフォームの有無、販売時期、売主様の販売方針など条件が異なるためです。

そして最も重要なのは、これらは成約価格ではなく売出価格だということです。

インターネット上に4,290万円で掲載されていたからといって、4,290万円で成約したとは限りません。

逆に、3,000万円で掲載された住戸があったからといって、別の住戸も3,000万円でなければ売れないという意味でもありません。

実際の査定では、

• レインズ等で確認できる成約価格
• 過去・現在の売出価格
• 販売期間
• 価格変更履歴
• 階数
• 方角・眺望
• 間取り
• 室内状態
• リフォーム履歴
• 駐車場条件

を分けて確認します。

査定額を考えるときには、「ネットに出ていた価格」より、「実際に市場からどのように評価されたのか」を見ることが大切です。

同じマンションだけでなく「新しい100㎡超」とも比較される

ポレスターブロードシティ万代を売却するとき、競合になるのは同じマンション内の住戸だけではありません。

万代・新潟駅周辺で、同じように広い住戸を探している買主は、新築・築浅マンションも比較します。

2026年8月時点では、万代2丁目の「ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ」で新築販売が続いており、100㎡を超える住戸も供給されています。

つまり、100㎡前後を希望する買主から見れば、

「2007年築のポレスターブロードシティ万代」と「2025年築の新しい100㎡超住戸」

が比較対象になる場合があります。

建物や設備の新しさでは、新築・築浅マンションに分があります。

一方、購入価格まで含めると話は変わります。

新しいマンションに予算を使うのか。

中古マンションを選び、同じ予算の中で広さや資金の余裕を確保するのか。

マンション購入では、こうした選択もあります。

ポレスターブロードシティ万代を売るときは、「100㎡ある」という事実だけではなく、「この100㎡をいくらで買えるのか」まで含めて競争力を考える必要があります。

ザ・プレミア新潟駅万代など築浅マンションとは何が違う？

万代5丁目でマンションを探す買主は、ポレスターブロードシティ万代だけを見て購入を決めるわけではありません。

たとえば、同じ万代5丁目にはザ・プレミア新潟駅万代があります。

ザ・プレミア新潟駅万代は、築年数の新しさやホテル一体開発など、ポレスターブロードシティ万代とは異なる特徴を持っています。

一方、ポレスターブロードシティ万代には、

• 全戸100㎡を超える住戸の広さ
• 3LDK・4LDKを中心とした住戸構成
• 総戸数分が計画された駐車場
• 万代5丁目という立地
• 中古マンションだからこその購入価格とのバランス

があります。

建物や設備の新しさだけを比べれば、築浅マンションに分があります。

しかし、同じ予算で購入できる専有面積まで見ると評価は変わります。

「新しい70㎡台」と「築年数は経っているが100㎡超」。

どちらが正解という話ではありません。

買主が何を優先するかによって選択は変わります。

だからこそ、売却側も築浅マンションと価格だけで競うのではなく、今回のお部屋で実現できる暮らしを伝える必要があります。

ポレスターブロードシティ万代を購入するのはどのような人か

住戸条件によって異なりますが、たとえば次のような買主が考えられます。

• 100㎡前後の広いマンションを探しているファミリー
• 戸建てからマンションへ住み替えたい方
• 新潟駅と万代の両方を使いたい方
• 中心部でも車を所有したい方
• 3LDKをゆったり使いたい方
• 4LDKで家族それぞれの部屋を確保したい方
• 築浅よりも広さや購入価格とのバランスを優先する方
• 将来的な生活利便性を考えて中心部へ住み替えたい方

特にこのマンションでは、100㎡という数字そのものより、その広さを必要としている買主へ届けることが重要です。

70㎡で十分な方に100㎡を勧めても、購入総額や維持費の方が気になるかもしれません。

逆に、「マンションへ移りたいけれど、狭くなるのは嫌だ」という方には非常に分かりやすい選択肢です。

誰にでも広いマンションを売るのではなく、100㎡を必要としている人に売る。

ポレスターブロードシティ万代では、この買主像の整理が販売価格と同じくらい重要だと考えています。

ポレスターブロードシティ万代を売却する前に確認しておきたいこと

室内のリフォーム・設備交換履歴

2007年竣工ですので、リフォーム履歴がある場合は工事内容と時期を整理します。

請求書、保証書、設備資料などが残っていれば買主への説明材料になります。

壁芯面積と登記面積

販売資料と登記事項証明書では面積表記が異なる場合があります。

「全戸100㎡超」という特徴を正しく伝えるためにも、どの面積を表示しているのか明確にします。

駐車場条件

現在の区画、買主への承継可否、空き状況、料金、車両制限などを確認します。

管理費・修繕積立金

現在額だけではなく、今後の改定予定についても最新資料を確認します。

長期修繕計画・総会議事録

過去にどのような修繕が行われ、今後何が予定されているのかを確認します。

実際の眺望・日当たり

階数だけで判断せず、室内やバルコニーから実際に確認します。

居住中なら「100㎡の広さ」が伝わる状態にする

100㎡あることは大きな特徴ですが、家具や荷物が多いと内見時には意外と広さが伝わりません。

特にリビング、廊下、各居室の生活動線を確保し、買主が実際の広さを感じられる状態にしておきたいところです。

価格を下げる前に、今回のお部屋の魅力が十分に伝わっているかを確認します。

竹鼻不動産事務所ならポレスターブロードシティ万代の売却をどう考えるか

弊社がポレスターブロードシティ万代の売却相談をいただいた場合、「100㎡だから」「万代だから」という理由だけで査定額を決めることはしません。

まず、レインズ等で確認できる実際の成約事例と、過去・現在の売出住戸を分けて整理します。

そのうえで、今回のお部屋について、

• 専有面積・間取り
• 所在階
• 方角・日当たり
• 実際の眺望
• 室内状態
• リフォーム・設備交換履歴
• 駐車場条件
• 管理費・修繕積立金
• 長期修繕計画・管理状況
• 同じマンション内の競合住戸
• 万代・新潟駅周辺の競合マンション
• 100㎡前後の新築・築浅マンション
• 現在のマンション市場
• 売主様が希望する売却時期

を確認します。

ポレスターブロードシティ万代は、住戸の広さがかなり分かりやすいマンションです。

だからこそ、過去事例の㎡単価を100㎡に掛けるだけの査定はしたくありません。

100㎡を超えることで希少性は出ます。

一方で、購入総額が大きくなることで買主層が限定される面もあります。

その両方を見る必要があります。

また、2007年竣工ですので、現在は同じマンションでも室内状態の違いが価格へ影響しやすくなっています。

リフォーム済み住戸と未改装住戸を、階数と面積だけで比較することも適切ではありません。

さらに、新築・築浅の100㎡前後のマンションが販売されている時期には、その購入総額も買主の比較対象になります。

査定額は売却保証ではありません。

媒介契約をいただくためだけに高い査定額を提示しても、市場で買主から選ばれなければ売却にはつながりません。

一方で、「築年数が経っているから」という理由だけで安く評価する必要もありません。

万代5丁目という立地、新潟駅へのアクセス、100㎡を超える広さ、車生活との相性、室内状態、そして中古マンションとしての購入価格。

そうした材料を整理し、今回のお部屋だから選ばれる理由を買主へ伝えます。

また、弊社だけで買主を抱え込むのではなく、他の不動産会社からの紹介も含めて物件情報を適切に流通させます。

ポレスターブロードシティ万代を「100㎡だから高い」「築年数が経っているから安い」と雑に評価せず、この広さを誰が必要としているのかまで考えて販売する。

弊社では、そのような売却をしたいと考えています。

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