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ザ・プレミア新潟駅万代は、「新潟駅に近いマンション」と「万代に住むマンション」の両方の良さを持っていることが、このマンションの大きな特徴だと思っています。
新潟駅まで徒歩圏で、新幹線やJRを利用しやすい。一方で住所は万代5丁目にあり、万代シテイも日常の生活圏に入ります。
新潟駅への近さだけを最優先するなら駅前や駅南にも選択肢があります。万代シテイへの近さだけを考えるなら、万代2丁目周辺にもマンションがあります。
その中でザ・プレミア新潟駅万代は、「新潟駅も使いたい。でも、暮らしの重心は万代側にも置きたい」という方にとって、ちょうどその間を取れる立地です。
新潟市も、新潟駅・万代・万代島・古町をつなぐ都心周辺エリアを「にいがた2km」と位置づけ、駅と万代を別々の街としてではなく、一つの都心軸として捉えたまちづくりを進めています。ザ・プレミア新潟駅万代は、その新潟駅と万代をつなぐ位置にあるマンションです。
また、隣接するアパホテル＆リゾート〈新潟駅前大通〉との一体開発という、他の新潟市内のマンションにはあまりない特徴もあります。
一方で、208戸・1LDKから3LDKまで住戸タイプの幅があり、同じマンションだからといって査定価格を単純に㎡単価だけで決められる物件でもありません。
このページでは、ザ・プレミア新潟駅万代そのものの良さを整理したうえで、実際に売却するときに買主から何を見られるのか、査定価格にどのような差が生まれるのかを考えていきます。
ザ・プレミア新潟駅万代の物件概要
| マンション名 | ザ・プレミア新潟駅万代 |
|---|---|
| 所在地 | 新潟県新潟市中央区万代5丁目1番7号 |
| 竣工年月 | 2022年12月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
| 階数 | 地上19階・地下1階 |
| 住戸数 | 208戸 |
| 分譲時の間取り | 1LDK～3LDK |
| 分譲時の専有面積 | 44.06㎡～99.26㎡ |
| 事業主・売主 | アパホーム株式会社 |
| 施工会社 | 熊谷組・加賀田組・植木組共同企業体 |
| 管理会社 | アパコミュニティ株式会社 |
| 交通 | JR「新潟」駅 徒歩約8分・「万代シテイ」バス停 徒歩約1分 |
正式名称は「ザ・プレミア〈新潟駅 万代〉」として分譲され、全22タイプの住戸が計画されています。物件情報や管理条件等は変更される場合があるため、実際の売却時には最新の管理資料等を確認します。
ザ・プレミア新潟駅万代の魅力は「新潟駅と万代の間」にあること
新潟駅を日常的に使える距離
まず分かりやすい魅力は、新潟駅まで徒歩圏であることです。
新幹線で東京方面などへ移動する機会が多い方、JRを使って通勤・通学する方にとって、駅まで歩いて行けることは明確なメリットになります。
新潟駅は高架化や駅ビルの再整備によって、このマンションの分譲当初から見ても大きく変化しています。
駅に近いということは単に「電車に乗りやすい」という意味だけではなく、買い物や飲食を含め、新潟駅そのものを生活施設として使えることにもつながっています。
生活の重心を万代側にも置ける
一方、ザ・プレミア新潟駅万代を「駅近マンション」だけで説明すると、このマンションの立地を半分しか見ていないと思います。
万代シテイバス停まで徒歩約1分で、万代エリアの商業施設や飲食店なども徒歩圏です。
新潟駅から自宅へ帰る。
万代で買い物をして自宅へ帰る。
どちらの生活動線もつくりやすい。
新潟駅と万代のどちらか一方を選ばなくてもいいことが、ザ・プレミア新潟駅万代の立地の強みです。
「にいがた2km」の中で考えると、この立地が分かりやすい
新潟市では、新潟駅から万代・万代島・古町へ続く都心周辺エリアを「にいがた2km」と位置づけています。
今後の新潟市中心部を考えるとき、新潟駅、万代、古町をそれぞれ独立したエリアとして見るだけでなく、それぞれを行き来できる街として考える視点は重要です。
だからといって、「にいがた2kmの中にあるから価格が上がる」と考えるのは少し違います。
まちづくりの計画がマンション価格を保証するわけではありません。
ただ、ザ・プレミア新潟駅万代を購入する人が「なぜこの場所を選ぶのか」を考えたとき、新潟駅と万代の両方を使える立地は、今後も説明すべき大切な材料だと思います。
ホテルとの一体開発は、ザ・プレミア新潟駅万代ならではの特徴
ザ・プレミア新潟駅万代を他のマンションと比較したとき、特徴的なのが隣接するアパホテル＆リゾート〈新潟駅前大通〉との一体開発です。
マンションとホテルは外観デザインや色調も含めて一体的に計画されました。
また、分譲・竣工時の商品企画では、マンションオーナー向けに隣接ホテルを家族や友人の宿泊先として利用する「マイホテル」という仕組みや、ホテル内の大浴場・露天風呂、プール、フィットネス等を優待価格で利用できるサービスが案内されていました。
マンションの中にすべての共用施設を抱えるのではなく、隣接するホテル機能を活用するという考え方です。
これは、ザ・プレミア新潟駅万代を選ぶ理由の一つになり得る特徴だと思います。
ただし、売却時には注意も必要です。
分譲時に用意されていたサービスが、現在も同じ内容・同じ料金で利用できるとは限りません。
また、中古で取得した買主への利用資格の承継や条件についても、最新の規約や運用を確認する必要があります。
特徴的なサービスだからこそ、曖昧なまま広告に掲載するのではなく、現在利用できる内容を確認してから買主へ説明したいところです。
新潟駅・万代エリアでも「車を持てるか」は重要
分譲・竣工時の計画では、208戸に対して213台分の駐車場が用意され、内訳は敷地内129台、敷地外84台とされています。
中心部のマンションでありながら、住戸数に相当する駐車場を確保することを前提に商品設計されている点は、新潟のマンションらしい特徴だと思います。
新潟駅にも万代にも歩いて行ける。
それでも、休日の買い物や郊外への移動、家族の送迎などを考えると車を所有したい。
そう考える買主は少なくありません。
ただし、ここでも「213台あるから買主も必ず駐車場を使える」と考えてはいけません。
売却時には、
- 現在利用している区画
- 敷地内・敷地外のどちらなのか
- 売却時に買主へ承継できるのか
- 一度返却して再申込みになるのか
- 現在の空き状況
- 駐車料金
- 車両サイズ等の制限
を最新の管理規約や管理会社への確認によって整理します。
駐車場は「ある・ない」だけではなく、買主が実際に使えるのかまで確認して初めて売却時の判断材料になります。
1LDKから3LDKまであるから、住戸によって買主が違う
ザ・プレミア新潟駅万代は、分譲時に1LDKから3LDK、44.06㎡から99.26㎡まで全22タイプが計画されています。
この住戸タイプの幅は、マンション全体の特徴である一方、査定するときには注意が必要です。
50㎡前後の住戸と80㎡を超える住戸では、買主が違うからです。
コンパクトな1LDK・2LDK
比較的コンパクトな住戸では、単身者や夫婦、県外から新潟市に生活拠点を持ちたい方、セカンドハウス需要などが候補になります。
住戸の状況によっては、賃貸運用を前提とした投資家から比較されることもあります。
70㎡以上の2LDK・3LDK
面積が大きくなると、共働き世帯、ファミリー、戸建てから中心部のマンションへ住み替える方など、実需層がより重要になります。
当然、住宅ローンを利用する買主も増え、購入可能な総額や毎月の管理費・修繕積立金なども判断に影響します。
つまり、ザ・プレミア新潟駅万代では、マンション全体の平均㎡単価をそのまま今回の住戸に掛けるだけでは、価格を読み違える可能性があります。
まず「このお部屋を買うのは誰なのか」を考える必要があります。
ザ・プレミア新潟駅万代の査定価格に差が生まれるポイント
1．専有面積と間取り
同じマンションでも、50㎡台の2LDKと80㎡台の3LDKでは総額も買主層も違います。
コンパクトな住戸では㎡単価が高くても総額を抑えられることがあります。一方、大型住戸では㎡単価だけでなく、買主が支払える総額とのバランスを見る必要があります。
そのため、似た面積・似た間取りの成約事例を優先して比較します。
2．階数・方角・実際の眺望
19階建てですので、階数も価格を考えるうえで重要です。
ただし、「1階上だから○万円高い」という査定はしません。
周辺建物との位置関係、方角、窓からの抜け方、日当たり、角住戸かどうかによって評価は変わります。
特に高層階で眺望そのものが購入理由になる住戸では、査定だけでなく販売時の写真や内見の見せ方も重要です。
3．築浅だからこそ見られる室内状態
2022年竣工で、まだ比較的築浅のマンションです。
築浅であることは魅力ですが、逆に買主側も「まだきれいなはず」という前提で内見することがあります。
きれいに使用されている住戸と、壁・床・設備などに使用感が目立つ住戸では、同じ築年数でも印象が変わります。
中古マンションでは、築年数だけではなく、実際の室内状態まで価格に影響します。
4．駐車場条件
特にファミリー向け住戸では重要です。
物件そのものを気に入っていても、希望する車が駐車できない、駐車場を確保できないという理由で購入を見送ることもあります。
販売開始後に慌てて確認するのではなく、最初に整理しておきたい項目です。
5．管理費・修繕積立金
買主が支払うのは物件価格だけではありません。
住宅ローンに加えて、管理費、修繕積立金、駐車場料金などが毎月かかります。
特に面積の大きい住戸では月々の固定費も大きくなるため、売出価格だけでなく「購入後の毎月の総負担」まで含めて他物件と比較されます。
6．売却する時期と競合住戸
208戸あるマンションですので、売却時期によっては同じマンション内で複数の住戸が同時に販売されます。
似た間取り・似た面積の住戸が複数あれば、買主は非常に比較しやすくなります。
逆に、同じ条件の競合がほとんどなければ、価格だけで勝負せず、市場の反応を見ながら販売できる場合もあります。
査定するときは過去の成約価格だけではなく、「今、何と競合するのか」まで見る必要があります。
2026年8月現在の売出価格を見るときに注意したいこと
2026年7月から8月にかけて公開されている販売価格履歴では、ザ・プレミア新潟駅万代について、たとえば次のような売出事例が確認できます。
| 所在階 | 専有面積 | 間取り | 向き | 参考販売価格 |
|---|---|---|---|---|
| 8階 | 56.43㎡ | 2SLDK | 南西 | 3,730万円 |
| 15階 | 58.03㎡ | 2LDK | 南東 | 3,480万円 |
| 19階 | 83.99㎡ | 2SLDK | 南西 | 7,000万円 |
ここで一番注意したいのは、これらは成約価格ではなく、インターネット上で確認できる売出価格・参考販売価格だということです。
7,000万円で売り出されている住戸があるからといって、「高層階なら83万円／㎡で売れる」と考えることはできません。
逆に、58㎡前後の住戸が3,000万円台半ばで売り出されているからといって、同程度の広さならすべてその価格になるわけでもありません。
階数、向き、間取り、眺望、室内状態、駐車場条件などが違います。
そして何より、売出価格は売主側が設定した価格であって、市場で売買が成立した価格ではありません。
弊社が査定するときは、
- 実際の成約事例
- 現在販売中の住戸
- 過去の売出価格
- 価格変更の履歴
- 販売期間
- 同一マンション内の競合
を分けて考えます。
数字をたくさん集めるだけではなく、その数字が「成約価格なのか、売出価格なのか」を整理することが大切です。
なお、売出状況は随時変わるため、実際の査定時にはその時点の最新情報を確認します。
現在の大きな比較対象は「ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ」
ザ・プレミア新潟駅万代を売却する場合、同一マンション内だけを見て価格を決めることはできません。
買主は周辺のマンションも比較します。
2026年8月現在、特に大きな比較対象になるのが、万代2丁目の「ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ」です。
こちらは完成済みの新築未入居住戸が現在も販売されており、公式サイトでは1LDK・45.41㎡が3,480万円、2LDK・60.37㎡が4,450万円、3LDK・71.58㎡が4,970万円という住戸が案内されています。
買主からすると、中古マンションだけを比較しているわけではありません。
「ザ・プレミア新潟駅万代の中古」と「ザ・サーパスタワー新潟万代シテイの新築未入居」を同時に検討することもあります。
新築には、新しい建物や設備という分かりやすい魅力があります。
一方、ザ・プレミア新潟駅万代には、
- 新潟駅への距離
- 新潟駅と万代の間にある立地
- ホテルとの一体開発
- 住戸ごとの階数・眺望
- 駐車場条件
- 中古としての販売価格
といった比較材料があります。
「新築があるから中古は不利」と決めつける必要はありません。
ただし、新築で購入できる住戸と価格がほとんど変わらないのであれば、買主から「なぜこちらの中古を選ぶのか」を問われます。
現在の売却では、その比較から逃げずに価格と見せ方を考える必要があります。
ザ・プレミア新潟駅万代を購入するのはどのような人か
住戸タイプの幅が広いため、買主像は一つではありません。
たとえば、次のような方が考えられます。
- 新潟駅と万代の両方を徒歩圏で使いたい方
- 新幹線やJRを利用する機会が多い方
- 中心部でも車を所有したい方
- 1LDK・2LDKでコンパクトな都心居住を希望する方
- 70㎡以上の住戸でファミリー居住を考える方
- 戸建てから中心部のマンションへ住み替える方
- 新潟市内にセカンドハウス・生活拠点を持ちたい県外居住者
賃貸中の住戸であれば、投資家が購入候補になる場合もあります。
買主層が広いことはメリットですが、裏を返せば、1LDKと80㎡台の3LDKを同じ売り方にしてはいけないということでもあります。
高い査定額を出すことより、今回の住戸を評価する買主が誰なのかを考え、その人へ情報を届けることの方が実際の売却では重要です。
賃貸中の住戸なら「そのまま売るか、空室にして売るか」も考える
ザ・プレミア新潟駅万代では、住戸によっては賃貸運用されているケースもあります。
賃借人が入居したまま売却する場合は、基本的に投資家向けのオーナーチェンジ物件として販売することになります。
その場合、査定で重要になるのは、
- 現在の賃料
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税等
- 賃貸借契約の内容
- 敷金等の承継
- 表面利回り
- 実際の年間収支
です。
一方、賃貸借契約終了後に空室として実需向けに売却した方が、より高い評価を受ける可能性がある住戸もあります。
これは賃料と実需価格の両方を見なければ判断できません。
「賃貸中だからオーナーチェンジで売る」と最初から決めるのではなく、投資家へ売る場合と、実需向けに売れる状態になるまで待つ場合の両方を比較することも選択肢です。
売却前に確認したいザ・プレミア新潟駅万代固有のポイント
駐車場の現在の条件
分譲時の駐車場計画ではなく、売却時点の空き状況・料金・承継条件・車両制限を確認します。
ホテル関連サービスの現在の条件
ホテルとの一体開発は特徴ですが、分譲時のサービス内容をそのまま現在の広告へ掲載するのではなく、現在利用できるサービス、中古取得者への承継条件、利用料金などを確認します。
管理費・修繕積立金
築浅マンションでも、長期修繕計画や将来の修繕積立金を確認することは重要です。
買主は「今いくらか」だけでなく、長期間所有したときの負担も考えます。
管理規約・総会議事録・長期修繕計画
管理規約、使用細則、総会議事録、長期修繕計画、管理費・修繕積立金に関する通知などは、できるだけ捨てずに保管しておくことをおすすめします。
リフォームやオプション工事の資料
築浅マンションでは、新築時に行ったオプション工事も評価材料になることがあります。
造作家具、収納、内装、設備変更などを行っている場合は、契約書や見積書、図面などが残っていると買主へ説明しやすくなります。
眺望は写真でしっかり伝える
高層階など眺望が魅力になる住戸では、間取り図だけではその価値は伝わりません。
実際のバルコニーや窓から何が見えるのか。
昼だけでなく、必要であれば夕方や夜景も含めて、その住戸だからこその魅力を広告で見せることも考えます。
竹鼻不動産事務所ならザ・プレミア新潟駅万代の売却をどう考えるか
弊社がザ・プレミア新潟駅万代の売却相談をいただいた場合、マンション名と専有面積だけを入力して査定額を出して終わることはしません。
まず、レインズ等で確認できる過去の成約事例と、現在販売中の住戸を分けて整理します。
そのうえで、今回のお部屋について、
- 専有面積・間取り
- 所在階
- 方角・眺望
- 角住戸か中住戸か
- 室内状態
- オプション・リフォーム履歴
- 駐車場条件
- 管理費・修繕積立金
- 居住中か賃貸中か
- 同一マンション内の競合住戸
- 周辺中古マンションの販売状況
- 新築・未入居マンションとの価格差
- 売主様が希望する売却時期
を整理します。
特に重要なのは、「過去にいくらで売れたか」だけではなく、「今、この住戸が何と比較されるのか」だと思っています。
たとえば、現在はザ・サーパスタワー新潟万代シテイの新築未入居住戸も販売されています。
買主から見れば、分譲会社や築年数というカテゴリーで分けるのではなく、同じ予算で購入できる住まいとして比較します。
その中で、ザ・プレミア新潟駅万代を選んでもらうには、価格だけではなく、新潟駅と万代の両方を使える立地、ホテルとの一体開発、階数や眺望、住戸の広さ、駐車場など、今回のお部屋を選ぶ理由を具体的に伝える必要があります。
査定額は売却保証ではありません。
媒介契約をいただくためだけに高い査定額を提示しても、買主から選ばれなければ売却にはつながりません。
一方で、早く売るために最初から価格を下げればいいとも考えていません。
まず、その住戸が持っている材料をきちんと整理する。
写真や広告で、その良さを伝える。
買主が比較する物件を把握したうえで、販売価格を決める。
そして弊社だけで買主を抱え込むのではなく、他の不動産会社からの紹介も含めて物件情報を適切に流通させる。
ザ・プレミア新潟駅万代を「築浅・駅近」という言葉だけで雑に売るのではなく、「なぜこの住戸を選ぶのか」まで考えて販売する。
弊社では、そのような売却をしたいと考えています。
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ザ・プレミア新潟駅万代の売却・査定を検討されている方へ
ザ・プレミア新潟駅万代は、新潟駅徒歩圏というだけではなく、万代を生活圏にできる立地、ホテルとの一体開発、1LDKから3LDKまでの幅広い住戸構成、駐車場など、このマンションならではの特徴があります。
その分、「マンション全体の平均㎡単価」を今回のお部屋へそのまま当てはめるだけでは、価格を判断しにくいマンションでもあります。
現在どのような住戸が競合しているのか。
買主はどの新築・中古マンションと比較するのか。
今回のお部屋の階数、広さ、間取り、眺望、室内状態、駐車場条件をどのように評価するのか。
そうした材料を整理したうえで、現在の価格感と販売方法を考えることが大切です。
まだ売却すると決めていない段階でも構いません。
「今売却するとしたら、どのくらいの価格が考えられるのか」「賃貸を続けるのと売却するのではどちらがよいのか」「もう少し所有してから売る選択肢はどうなのか」といった段階からご相談いただけます。
まずはザ・プレミア新潟駅万代のお部屋について、売るかどうかを決めるための判断材料を整理できればと思います。
ご相談を希望のお客様は、新潟市中央区のマンション売却ページよりお問い合わせください。
