実家売却は相続の前と後でどう変わる？ベストなタイミングを徹底解説

実家の玄関を久しぶりに開けたとき、少しひんやりした空気と一緒に、いろいろな記憶が戻ってくる。そんな瞬間から「この家、これからどうしようか」と考え始める方も少なくありません。

相続をきっかけに実家の売却を検討するケースは多いですが、実際の相談現場では「相続前に売るべきか」「相続後のほうがいいのか」で悩む声がかなり多い印象です。どちらを選ぶかで、税金の扱いも、手元に残る金額も変わってきます。

この記事では、新潟市の竹鼻不動産事務所が、実家売却を検討する際に押さえておきたい考え方や、損をしにくい判断軸を整理します。すべてのケースに当てはまる正解はありませんが、判断材料として役立てていただければと思います。

実家は「相続前」と「相続後」どちらで売るべきか

結論から触れると、税金の仕組みをどう使えるかが判断の分かれ目になります。

実家の売却に関係する税金は、主に譲渡所得税と相続税です。どちらも聞き慣れない言葉かもしれませんが、相続前か後かで負担のかかり方が変わるため、ここを押さえておかないと「思っていたより手元に残らなかった」という話になりがちです。

実務上よく話題に上がるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使えるかどうか。これが使える場合と使えない場合で、判断が大きく変わります。

特例が使える場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるため、「相続後に売ったほうが結果的に楽だった」と感じる方が多い印象です。

一方で、この特例が使えないケースでは、親が住んでいるうちに売却し、「マイホームを売ったときの特例」を活用したほうが税負担を抑えやすい場合もあります。

実家売却で関わる2つの税金

相続が絡む実家売却では、譲渡所得税と相続税が軸になります。

相続前に売却した場合、発生するのは譲渡所得税です。不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して課税されます。所有者は親なので、税金も親が支払います。

相続後に売却する場合は、譲渡所得税に加えて相続税が関係してきます。こちらは相続人が負担する税金です。

どちらが得かは単純に比べられません。資産状況や家族構成によって、結果はかなり変わる印象があります。

相続前に売ると発生する「譲渡所得税」

譲渡所得は、
売却価格 − 購入価格 − 必要経費
で計算します。

ここで注意したいのが所有期間です。5年を超えているかどうかで税率が大きく変わります。

長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超

短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下

引用元：国税庁

12月に売ったのに短期扱いになる、というケースも実際によくあります。このあたりは、事前確認を怠ると後で後悔しやすいポイントです。

相続後に売ると発生する「譲渡所得税＋相続税」

相続後に売却した場合も、譲渡所得税自体は避けられません。ただし、相続税の評価は時価の8割程度になるケースが多く、不動産のまま相続したほうが税額が抑えられる可能性があります。

実際の相談でも、「現金で相続するより、不動産で相続してから売ったほうがよかったかもしれない」という声を聞くことがあります。

相続前に使える主な特例

相続前に売却する場合、使える特例はいくつかありますが、現場でよく使われるものを中心に見ていきます。

マイホームを売ったときの特例

居住用不動産の売却であれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。所有期間を問わない点が特徴です。

「親がまだ住んでいる」「早めに売却したい」という場合に検討されることが多い特例です。

マイホームを売ったときの軽減税率

一定条件を満たすと、長期譲渡所得の税率が軽減されます。先ほどの3,000万円控除と併用できるケースもあり、条件次第では効果が大きくなります。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

税金を将来に繰り延べる制度です。すぐに税金を払わなくていい反面、最終的に免除されるわけではありません。

住み替えが前提になるため、使いどころは限られる印象です。

相続後に使える主な特例

相続後の売却では、ここが節税の分かれ目になるケースが多いです。

空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人暮らしだった家を相続し、空き家として売却する場合に使える特例です。

• 昭和56年5月31日以前の建築
• 区分所有でない
• 相続直前に他の居住者がいない

条件はやや厳しめですが、使えるとインパクトは大きいです。

取得費加算の特例

相続税の一部を取得費に加算できる制度です。譲渡所得を圧縮できるため、結果的に税額が下がります。

「相続してすぐ売る予定」という方は、一度検討しておきたい特例です。

小規模宅地等の特例

相続税評価額そのものを下げられる制度です。居住継続などの条件がありますが、該当すると相続税への影響はかなり大きくなります。

実家売却までの流れ

相続後に売却する場合、まず必要になるのが相続登記と実家の片付けです。

1. 相続登記
2. 遺品整理
3. 査定依頼
4. 媒介契約
5. 販売・契約・引渡し

特に相続登記は2024年から義務化されています。売る売らないに関わらず、後回しにできない手続きになりました。

相続後の売却が有利なケースが多いが…

一般論としては、相続後に売却したほうが節税につながるケースが多いです。ただし、家族間での話し合いや、売却までの手間を考えると、必ずしも全員に当てはまるとは限りません。

「早く整理したい」「遠方で管理が難しい」といった事情がある場合、相続前売却が現実的な選択になることもあります。

最終的には、税金だけでなく、家族の状況や気持ちも含めて判断することが大切です。