新潟市中央区で賃貸中のマンションは売却できる？オーナーチェンジの価格と売り方

この記事の結論

賃貸中のマンションはオーナーチェンジとして売却できる

分譲マンションに入居者がいる場合でも、マンションそのものを売却することはできます。

賃貸借が法律上の対抗要件を備えている場合、所有権が買主へ移転すると、原則として賃貸人としての地位も買主へ移転します。

敷金返還に関する債務なども買主へ承継されます。

つまり、売却後は買主が新しい大家となり、現在の入居者との賃貸借関係を引き継ぐことになります。

このような売買を一般に「オーナーチェンジ」と呼びます。

売却するからといって、現在の賃貸借契約が自動的に終了するわけではありません。

そのため、購入後すぐ自分で住みたい人ではなく、家賃収入を得る収益物件として購入したい人が主な買主になります。

空室マンションと賃貸中マンションでは買主が違う

賃貸中マンションの売却で最初に理解したいのが、買主層の違いです。

自宅購入者は、「このマンションに住みたいか」「住宅ローンを含めた支払総額は予算に合うか」といった視点で購入を判断します。

一方、投資家は、

• 年間家賃はいくらか
• 購入価格に対する利回りはいくらか
• 管理費・修繕積立金はいくらか
• 固定資産税や賃貸管理費を差し引いていくら残るか
• 金融機関からどの条件で融資を受けられるか
• 現在賃料は相場と比べて高いか低いか
• 将来空室になったとき誰へ売却できるか

といった収益性・資金調達・出口を中心に判断します。

同じ部屋でも、空室か賃貸中かによって、価格形成の前提が変わります。

賃貸中だと住宅ローンで買う自宅購入者が対象になりにくい

賃貸中マンションの価格を考えるうえで、融資の違いも重要です。

一般的な住宅ローンは、購入者本人やその家族が居住する住宅の取得を目的とするものです。

たとえば、住宅金融支援機構のフラット35は、第三者へ賃貸する目的の投資用物件には利用できません。

そのため、現在入居者がいるマンションを投資目的で購入する買主は、投資用ローンや自己資金などで資金調達を検討することになります。

投資用融資は、物件の収益性、買主の資産背景、勤務先、既存借入、金融機関の評価などによって条件が変わります。

つまり、空室なら住宅ローンを利用して検討できる自宅購入者でも、賃貸中の状態では同じように購入できるとは限りません。

この買主層と資金調達手段の違いが、賃貸中マンションと空室マンションの価格差につながることがあります。

賃貸中のマンションは現在の賃料から価格を見られやすい

オーナーチェンジ物件では、現在の家賃収入が価格を考える重要な材料になります。

投資家が最初に確認する指標のひとつが表面利回りです。

表面利回り ＝ 年間賃料収入 ÷ 購入価格 × 100

たとえば、月額賃料12万円で賃貸しているマンションを仮定します。

年間賃料は144万円です。

これは価格の考え方を説明するための単純な仮定であり、新潟市中央区のマンションが一律にこの利回りで売れるという意味ではありません。

実際には、築年数、立地、管理状態、賃貸需要、住戸面積、融資条件、将来の売りやすさなどによって、投資家が求める利回りは変わります。

ただ、この計算から分かるように、賃貸中マンションでは「今いくらで貸しているか」が売却価格へ大きく影響します。

表面利回りだけでなく、実際にいくら残るかも見られる

表面利回りは分かりやすい指標ですが、投資家は家賃収入だけを見ているわけではありません。

区分マンションの場合、所有している間に次のような費用が発生します。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 賃貸管理費
• 設備修繕費
• 火災保険等
• 退去後の原状回復・再募集費用

たとえば、月12万円の家賃が入っていても、管理費と修繕積立金が月3万円の住戸と、月1万5,000円の住戸では、所有者に残る金額が違います。

そのため、同じ表面利回りでも買主からの評価が同じとは限りません。

管理費・修繕積立金については、新潟市中央区のマンション売却で管理費・修繕積立金は高いと不利？買主が見る管理状況のポイントでも詳しく整理しています。

現在の賃料が相場より低いと、売却価格に影響することがある

賃貸中マンションでは、「今募集すればもっと高い家賃で貸せるはず」と考えるだけでは、その賃料を現在の売却価格へそのまま反映できないことがあります。

買主が購入した翌月から受け取れるのは、現在の賃貸借契約に基づく賃料だからです。

たとえば、現在月10万円で貸している住戸について、周辺の新規募集賃料が月12万円だったとしても、購入直後から当然に12万円へ変更できるわけではありません。

反対に、現在の賃料が相場より高い場合も、その賃料が将来の入替え後まで維持できるのかを買主は確認します。

オーナーチェンジ物件では、

• 現在賃料
• 契約開始時期
• 更新履歴
• 周辺の募集賃料
• 現在賃料の持続可能性

を分けて考える必要があります。

「空室なら3,000万円」と「賃貸中ならいくら」は別の価格

賃貸中マンションでよくあるのが、「同じマンションの空室住戸が3,000万円で売りに出ているから、自分の部屋も3,000万円くらいでは」という考え方です。

空室住戸の価格は重要な参考材料ですが、そのまま賃貸中住戸へ当てはめることはできません。

空室住戸は、自宅として住みたい人も購入できます。

一方、賃貸中住戸は現在の賃貸借関係を前提に購入するため、買主は投資家中心になります。

その結果、現在賃料から利回りを逆算して価格を判断されることがあります。

空室時の実需価格と、賃貸中の収益価格は別々に査定する

ことが重要です。

同じマンション内の競合を見る場合も、空室住戸と賃貸中住戸を同じ条件として比較しない方がよいです。

普通借家なら「売るために退去してもらう」は簡単ではない

「空室の方が高く売れそうなら、入居者に退去してもらえばよいのでは」と考える方もいるかもしれません。

しかし、現在の契約が普通借家契約の場合、貸主から自由に更新を拒絶したり、解約を申し入れたりできるわけではありません。

借地借家法では、貸主からの更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要です。

正当事由は、

• 貸主・借主が建物を必要とする事情
• これまでの賃貸借の経緯
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 立退料等の財産上の給付の申出

などを考慮して判断されます。

したがって、「空室にして売った方が高く売れそうだから」という理由だけで、当然に退去してもらえるとは考えない方がよいです。

実際に契約終了や退去交渉を検討する場合は、契約内容と個別事情を確認し、必要に応じて弁護士等へ確認してください。

定期借家は「満了日が来れば必ずその日に空室」とは限らない

定期建物賃貸借は、法律上の要件を満たして締結されていれば、原則として契約期間の満了によって更新されることなく終了する制度です。

ただし、期間が1年以上の定期建物賃貸借では、貸主から借主へ契約終了の通知を行う必要があります。

通知期間は、契約期間満了の1年前から6か月前までの間です。

この通知を行わなかった場合、貸主は期間満了だけを理由に直ちに契約終了を借主へ主張することができません。

通知が遅れた場合は、通知した日から6か月経過後まで契約終了を主張できません。

したがって、定期借家で退去予定時期を前提に売却計画を立てる場合は、

• 本当に有効な定期建物賃貸借なのか
• 契約満了日はいつか
• 終了通知は必要か
• 必要な通知をいつ行ったか
• 再契約について話が出ていないか

まで確認する必要があります。

「契約書に定期借家と書いてあるから、この日に必ず空室になる」とだけ考えない方が安全です。

今オーナーチェンジで売るか、退去後まで待つか

賃貸中マンションの売却で最も重要なのが、この比較です。

「退去後なら高く売れる可能性がある」という理由だけで待つのは十分ではありません。

退去まで1年、2年かかるのであれば、その間の収支、設備故障、マンション相場の変化まで考える必要があります。

一方、数か月後に有効な定期借家契約が終了するなど、空室になる時期を具体的に確認できている場合は、実需向け売却まで待つ意味があることもあります。

今2,200万円で売るか、1年後に2,600万円を目指すか｜仮定の比較

価格差だけで判断しないために、仮定の数字で比較してみます。

以下は考え方を説明するための例であり、実際の新潟市中央区の相場や売却価格を示すものではありません。

仮定する条件

12か月間で受け取る賃料は144万円です。

ただし、その間にも所有者としての支出があります。

退去後に原状回復等で80万円かかったと仮定すると、

＋60万円 − 80万円 ＝ ▲20万円

です。

そのうえで、1年後に本当に2,600万円で売却できた場合は、

2,600万円 − 20万円 ＝ 2,580万円相当

となり、現在2,200万円で売る場合との差は、単純な400万円ではなく約380万円になります。

さらに実際には、売却諸費用、住宅ローン等の残債がある場合の返済、税金なども確認する必要があります。

そして最も重要なのは、1年後に2,600万円で売れることは確定していない点です。

反対に、マンション相場が上昇したり、室内状態が良好だったりすれば、この仮定より良い結果になる可能性もあります。

したがって、

現在売却できる価格と、将来売れるかもしれない価格は「価格差」だけで比較しない

ことが大切です。

賃貸中マンションで売却前に確認したい資料

オーナーチェンジ物件では、室内を自由に確認できないことも多いため、書類の重要性が高くなります。

• 賃貸借契約書
• 賃貸開始時の資料
• 現在の月額賃料・共益費
• 敷金等の預り金
• 契約開始日・契約期間
• 普通借家か定期借家か
• 定期借家の場合は終了通知の状況
• 滞納の有無
• 保証会社・連帯保証人の状況
• 賃貸管理会社との契約
• 室内設備の修繕履歴
• 管理費・修繕積立金
• マンションの長期修繕計画・総会議事録等

賃貸借契約書がない、契約条件が曖昧、敷金の預り状況が分からないといった場合は、買主がリスクを大きく見る可能性があります。

マンションの管理資料については、新潟市中央区でマンションを売る前に管理資料は捨てないで｜総会議事録が買主判断に影響する理由でも整理しています。

入居者がいるため室内を見せられないことも価格に影響する

賃貸中マンションでは、空室マンションのように購入希望者が自由に室内を内見できないことがあります。

投資家は室内を見ずに購入することもありますが、その場合は、

• 賃貸開始時の室内写真
• 間取り図
• 設備の修繕・交換履歴
• 入居前のリフォーム履歴
• 現在の入居期間

などが判断材料になります。

室内状態が分からない場合、買主は将来退去した際の原状回復費や設備交換費をリスクとして価格に織り込むことがあります。

賃貸中だから室内状態は関係ない、というわけではありません。

区分マンションでは「将来、実需へ売れるか」も重要

一棟アパートと区分マンションでは、投資家が考える出口に違いがあります。

分譲マンションは、将来入居者が退去して空室になれば、自宅用として購入する人へ売却できる可能性があります。

これは区分マンション投資の出口を考えるうえで重要です。

たとえば、新潟駅周辺、万代、関屋など、自宅需要も考えられるマンションでは、

• 現在の賃料から見た収益価格
• 将来空室になった場合の実需価格

の両方を投資家が確認することがあります。

ただし、「将来空室になれば必ず高く売れる」という意味ではありません。

将来の築年数、管理状態、修繕積立金、競合住戸、市場環境によって価格は変わります。

投資家から見ても、現在の利回りだけでなく、将来誰に売れるマンションなのかは重要です。

D’クラディア米山のように実需と投資の両方を考えられるマンションもある

弊社では、個別マンションの記事でも、空室か賃貸中かによって買主層が変わることを整理しています。

D’クラディア米山のように、新潟駅徒歩圏で自宅需要も考えられる分譲マンションでは、空室になれば自宅購入者が検討できる可能性があります。

一方、現在賃貸中であれば、基本的にはオーナーチェンジとして投資家が主な買主になります。

同じ住戸でも「空室なのか、賃貸中なのか」によって、比較する相場と販売方法が変わるということです。

詳しくは、D’クラディア米山の売却をお考えの方へでも整理しています。

今オーナーチェンジで売ることを検討しやすいケース

• 現在の賃料が相場と比べて妥当または良好
• 長期入居で賃料収入が安定している
• 投資家から見て一定の収益性を説明できる
• 売却時期を先延ばしにしたくない
• 普通借家で退去時期が読めない
• 将来のマンション相場変動リスクを負いたくない
• 賃貸管理から離れたい

特に普通借家で長期入居している場合は、退去時期を予測して売却計画を立てるのが難しいことがあります。

現在の収益条件で投資家が評価できるのであれば、今売る選択肢にも意味があります。

退去後の実需売却まで待つことを検討しやすいケース

• 有効な定期借家契約などで契約終了時期が具体的に見えている
• 必要な終了通知も確認できている
• 現在賃料が周辺相場よりかなり低い
• 自宅需要が期待できるマンション・間取りである
• 収益価格と空室時の実需価格に大きな差がある
• 退去後の原状回復費をある程度見積もれる
• 売却時期を急いでいない

ただし、普通借家で入居者の退去予定がないのであれば、「いずれ退去するだろう」という前提だけで長期間待つのは慎重に考えた方がよいです。

現在売却できる価格と、将来売れるかもしれない価格では、価格の確度が違います。

竹鼻不動産事務所が賃貸中マンションの売却で大切にしていること

弊社では、賃貸中のマンションだからという理由だけで、単純に表面利回りから価格を決めることはしません。

まず、

• 現在の賃料
• 普通借家・定期借家などの契約内容
• 入居期間と退去時期の確度
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税等を含めた実際の収支
• 投資家が利用する融資
• 同じマンションの空室時の成約価格
• 現在の住戸を投資家が購入する場合の価格
• 将来空室になった場合の買主層と価格

を分けて整理します。

そのうえで、

• 今、オーナーチェンジとして売る
• 一定期間保有する
• 契約終了後に空室として売る

という選択肢を比較します。

高い査定額を提示することより、現在売る場合と待つ場合の違いを売主様が理解できることの方が重要です。

また、区分マンションでは、現在の利回りだけでなく、将来実需へ売却できるかという流動性も価格を考えるうえで重要だと考えています。

まとめ：賃貸中マンションは「今の収益価格」と「将来の実需価格」を分けて考える

新潟市中央区の賃貸中マンションは、入居者がいる状態でもオーナーチェンジとして売却できます。

ただし、空室マンションとは買主層・融資・価格の決まり方が異なります。

賃貸中なら、現在の賃料、管理費・修繕積立金、固定資産税、契約内容などから収益性を確認し、投資家が購入できる価格を考えます。

一方、将来空室になれば、住宅ローンを利用する自宅購入者を含め、買主層が広がる可能性があります。

だからこそ、

• 今オーナーチェンジで売る場合の価格
• 現在の賃貸経営の収支
• 契約内容と退去時期
• 退去後に必要な原状回復費
• 将来空室で売却する場合の価格
• その将来価格の確度

を別々に整理して比較する必要があります。

「空室の方が高そうだから待つ」「利回りが出るから今売る」と最初から決めるのではなく、現在と将来の価格、保有中の収支、融資、契約内容、時間まで含めて判断することが大切です。