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離婚に向けた話し合いの中で、「家を売ったらいくら残るのか」「子どもの生活を変えずに住み続けられないか」と迷うことがあると思います。気持ちの整理がつかないうちに、家のことまで決めるのは簡単ではありません。
私が最初にお伝えしたいのは、家を売る結論を急がなくても、金額を調べることは先にできるということです。売った場合の手残りが分かると、次の住まいをどうするか、住み続けるためにどこまで負担できるかを考えやすくなります。気持ちが決まってから数字を見るのでは、選べる方法を知らないまま悩み続けてしまうことがあります。
まだお二人の考えが揃っていなくても、価格や費用を知るための相談はできます。ただし、一方からの相談と、所有者の意思を確認して販売を始めることは別です。相談しただけで、勝手に売却を進めることはありません。
最初に、家の名義とローンの契約を別々に確認します
家を所有している方と、住宅ローンを返す義務を負う方は、必ずしも同じとは限りません。登記事項証明書で所有者と持分を確認し、ローンの契約書や返済予定表で、債務者、連帯債務者、保証人、残高を調べます。
「家は夫の名義だから、妻には関係がない」「返済しているのは自分だから、自由に売れる」といった受け取り方のまま進めないことが大切です。登記上の所有権と、離婚に伴って財産をどう分けるかは、分けて確認する必要があります。
財産分与は婚姻中に夫婦で形成した財産などを扱う制度で、単独名義の不動産も対象になり得ます。どの財産が対象となり、どう分けるかは個別の事情によるため、弁護士などに確認します。弊社は、その検討に必要な売却価格や費用の見通しを整理します。
制度の説明は、法務省「りこんポータル」の財産分与の案内でも確認できます。
売却価格からローンを引くだけでは、使えるお金は分かりません
例えば、売却価格が3,000万円、ローン返済が2,400万円、売却に必要な費用が120万円だとします。この場合、税金や引越し費用などを考慮する前の残額は480万円です。考え方を示す仮定で、実際の査定や費用の見積もりではありません。
「3,000万円で売れるなら、600万円を分けられる」と考えると、売却費用を見落とします。また、残る480万円をどの割合で分けるかは、この計算だけでは決まりません。財産分与の合意や税金なども確認してから、それぞれが使える資金を考えます。
反対に、売却代金から費用を引くとローンを返し切れない場合は、不足額をどう用意するか、金融機関とどのように調整するかが先になります。買主様が見つかってから返済できないと分かると、契約や引渡しの予定が立たなくなります。
私なら、希望価格で売れた場合に加え、価格交渉が入った場合にも次の住まいを用意できるかを見ます。高いほうの査定額でなければ引越しが成り立たないなら、その金額で売れることを前提に次の住まいを契約するのは勧めません。先に資金計画や引渡し条件を調整し、売却価格が動いても暮らしの予定が崩れない形を考えます。
どちらかが住むなら、毎月払えることと契約を変えられることを分ける
学区や通勤、生活の落ち着きを優先し、どちらかが住み続けたいという希望もあると思います。その場合は、返済額に管理費・修繕積立金や税金、修繕費などを加えて、無理なく負担できるかを考えます。
ただ、夫婦間で「これからは住む方が払う」と決めても、それだけで金融機関との契約上の債務者や保証人が変わるわけではありません。家の名義の変更と、ローンの引継ぎも別の手続きです。
借換えや債務の引継ぎなどが可能か、収入や契約条件を踏まえて、借入先へ確認します。住宅金融支援機構も、離婚などで債務を引き継ぐ事情がある場合は返済中の金融機関への相談を案内しています。住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」
借入先の確認が済まないうちに、名義や負担の約束だけを先に決めると、希望した形を実行できないことがあります。私は、ローンの扱いを確認でき、維持費まで含めて負担できる見通しがあるなら、生活を変えずに住み続ける案も残したいです。売却が不動産会社の仕事だからといって、その案を狭める必要はないと思っています。
一方、住み続けるための返済や維持費で生活費が足りなくなるなら、「今の家を残すこと」を優先してよいか、売却した場合と比べることを勧めます。住み慣れた家への思いと、今後の負担はどちらも大切です。難しい数字も曖昧にせず、お伝えする必要があると考えています。
売ることに賛成でも、価格と引渡し日まで揃っているか
「売ることには同意している」と聞いても、希望価格や引越し時期まで一致しているとは限りません。一方は早く終えたい、もう一方は希望価格を下げたくない、という違いが残っていると、購入申込みが入った段階で話が止まります。
販売前に、売出価格、価格を見直すときの相談方法、内見への対応、引渡し可能な時期を整理します。共有名義の不動産全体を売却する場合には、共有者全員の意思を確認して進める必要があります。
家に残っている方の引越し先が決まっていないなら、私なら早い引渡しを条件にした販売は勧めません。売却代金を受け取る前に、次の住まいの契約金が必要になることもあるためです。先に必要な資金と準備期間を把握し、その期間を確保できる条件で買主様を探すほうが、無理な約束をせずに進められます。
住みながら販売する場合は、内見の連絡先、対応できる時間、広告に載せる写真の範囲も相談します。家族の事情を広告で説明する必要はありません。購入に必要な物件情報と、個人的な事情は分けて扱います。
直接やり取りしにくいときは、連絡方法から相談してください
お二人で同席して話すことが難しければ、その事情もお知らせください。不動産の価格や販売条件をどう共有するか、必要に応じて代理人を通すかなど、連絡の進め方を確認します。
一方から聞いた希望を、もう一方の同意があるものとして扱わないことも大切です。不動産会社ができる価格や販売方法の説明と、財産分与などの争いを調整することは役割が違います。合意できていない点は、弁護士などへの相談も含めて整理します。
また、家の売却を待っていれば財産分与の手続きの期限も延びる、とは考えないでください。家庭裁判所へ申し立てられる期間は、2026年4月1日以後の離婚では原則5年、それより前の離婚では原則2年と扱いが異なります。ご自身の期限や対応は早めに確認してください。裁判所「財産分与に関するQ&A」
売ると決める前に、価格と生活の予定を並べてみましょう
ご相談の際は、所在地、家の名義、ローンの残高、現在どなたが住んでいるか、希望する時期を、分かる範囲でお知らせください。相手方との話し合いがどこまで進んでいるかも伺います。
竹鼻不動産事務所では、今売った場合の価格と費用、販売から引渡しまでの見通しをお伝えします。その数字をもとに、売る案と住み続ける案を検討していただきたいと考えています。
価格や引渡し条件に合意できていないなら、私は販売開始を急ぐより、まず合意に必要な材料を揃えることを勧めます。買主様が現れてから意見の違いが分かると、条件を落ち着いて検討する時間が取りにくくなるためです。
反対に、売却への意思が揃い、返済の負担が続いているなら、根拠のない値上がりを待つより、具体的な販売計画を作るほうがよいと考えます。その際も、希望額を下げれば済むとは考えません。次の生活に必要な資金と引渡し時期を守れるかまで見て、売却条件を決めます。
