相続した空き家の3,000万円特別控除は使える？新潟市で確認したい条件・期限・売却方法

先に結論｜空き家の3,000万円特別控除で確認したい条件

この特例では、まず次の条件を確認します。

これは主な条件をまとめたものであり、すべての要件を網羅したものではありません。

また、老人ホーム等への入所については例外があります。

「空き家であること」「相続したこと」だけでは判断できないため、建物・居住・相続・売却方法を一つずつ確認する必要があります。

3,000万円特別控除は「税金が3,000万円安くなる制度」ではない

この特例は、売却価格や税額から3,000万円を直接差し引く制度ではありません。

不動産を売却した際の譲渡所得から、一定の金額を控除する制度です。

譲渡所得は、基本的に次のように計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

そのうえで、特例の要件を満たせば、対象となる譲渡所得から最高3,000万円を控除します。

例えば、税務上の譲渡所得が2,000万円で、3,000万円の特別控除を適用できる場合、対象となる譲渡所得への課税は生じない計算になります。

一方、譲渡所得が4,000万円であれば、3,000万円を控除した後の1,000万円が課税対象になる計算です。

ただし、相続人の数によって控除上限が2,000万円となる場合もあります。

また、取得費は単純に相続時の評価額を使うわけではありません。原則として、被相続人の取得費や取得時期を引き継ぐため、古い実家では当時の購入資料も重要になります。

売却価格が3,000万円以下なら必ず税金がかからない、という意味ではないことに注意してください。

相続人が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円になる

2024年1月1日以降の譲渡では、対象となる家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、特別控除の上限が2,000万円となります。

ここで重要なのは、単純に法定相続人が何人いるかだけで判断するわけではないという点です。

対象となる家屋と敷地等を、実際に誰が相続または遺贈により取得したかを確認します。

例えば、兄弟3人が対象となる家屋と敷地を共同で相続した場合は、所定の要件を満たす各相続人について、控除上限が2,000万円となります。

これは、3人で合計2,000万円を分け合うという意味ではありません。

一方、相続人が3人いても、対象家屋と敷地等を取得した人が2人の場合には、単純に「相続人が3人いるから2,000万円」と判断するのは適切ではありません。

また、家屋のみ、敷地のみを相続した場合は、そもそも特例の取得要件を満たすかが問題になります。

遺産分割の方法が特例の適用に影響する可能性があるため、相続登記や遺産分割の前に確認しておく価値があります。

原則は「亡くなった方が一人で住んでいた家」が対象

この特例では、原則として、相続開始直前に被相続人以外の人が居住していなかったことが必要です。

例えば、亡くなった親が一人暮らしをしていた戸建住宅を相続し、その後空き家のまま売却する場合は、特例の検討対象となり得ます。

一方、子ども夫婦と同居していた住宅では、この要件を満たさない可能性があります。

また、住民票があるだけでは十分とは限りません。

実際に誰が住んでいたのか、いつまで住んでいたのか、どのように利用されていたのかを確認します。

「親の名義だった家」ではなく、「親がどのように居住していた家なのか」が重要です。

親が老人ホームに入所していた場合も対象になる？

相続開始の直前に親が老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の条件を満たせば特例を利用できることがあります。

例えば、要介護認定等を受け、所定の施設へ入所していた場合には、入所前に住んでいた家が対象となる可能性があります。

ただし、施設に入所していたという事実だけで判断できるわけではありません。

主に次のような点を確認します。

• 施設へ入所する前の居住状況
• 要介護・要支援認定等の状況
• 入所していた施設の種類
• 入所後の家屋の使用状況
• 家財道具の保管や一時的な利用状況
• 他人への貸付けや別の人の居住がなかったか

また、老人ホーム等への入所と、親族の家へ転居した場合では取扱いが異なります。

介護のために子どもの家へ移って亡くなった場合などは、同じ例外がそのまま認められるわけではありません。

詳しい要件は、国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合」で確認できます。

売却期限は「相続から3年後の年末」と「2027年末」の両方を確認する

空き家の3,000万円特別控除には、2つの期限があります。

一つは、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限です。

もう一つは、現行制度の適用期限である2027年（令和9年）12月31日です。

両方の条件を満たす必要があります。

2023年6月に相続した場合

相続開始から3年を経過するのは2026年6月です。

したがって、原則として2026年12月31日までの譲渡を検討する必要があります。

2025年8月に相続した場合

相続開始から3年を経過するのは2028年8月ですが、現行制度全体の適用期限は2027年12月31日です。

そのため、現行制度を前提とする場合は2027年12月31日までの譲渡を検討する必要があります。

なお、相続登記が完了した日ではなく、相続開始日が期限計算の起点となります。

また、売買契約日と引渡日が異なる場合には、税務上の譲渡日の取扱いも確認しておきたいところです。

期限に余裕がない場合、売却活動に必要な期間と解体・耐震改修の条件を早めに整理することが重要です。

空き家の3,000万円特別控除で考えられる3つの売却方法

この特例を利用する場合、売却方法によって確認すべき条件が異なります。

2026年10月時点では、主に次の3つを比較できます。

なお、いずれの方法でも、建物の建築時期や相続・居住状況などの基本要件を満たしている必要があります。

重要なのは、特例を使うために、必ず売主様が解体してから売らなければならないわけではないという点です。

2024年以降は、売却後に買主が解体する方法も対象になる

2024年1月1日以降の譲渡では、一定の条件を満たせば、売却後に買主が対象家屋を解体する方法なども特例の対象となります。

例えば、2026年中に譲渡した場合、原則として2027年2月15日までに所定の解体等を完了する必要があります。

これは売主様にとって、販売方法の選択肢が広がる制度変更です。

しかし、売却後に行う工事である以上、買主の協力が必要になります。

そのため、売買契約前に次の事項を整理しておきたいところです。

• 誰が解体または耐震改修を行うのか
• 工事費用を誰が負担するのか
• いつまでに工事を完了するのか
• 工事完了を証明する書類をどう受け取るのか
• 期限までに工事が完了しなかった場合、どう対応するのか

また、売却後の耐震改修を要件として特例を利用する場合、後から耐震基準適合証明書を取得するだけでは足りません。

国土交通省は、この拡充要件について、譲渡後の対象期間内に耐震改修工事を実施する必要があると説明しています。

売買契約で工事実施を約束していても、税務上の要件を満たしたことになるわけではありません。

買主が予定どおり工事を行わなかった場合には、売主様が想定していた控除を利用できない可能性があります。

そのため、売却後の工事を前提にする場合は、税務上の要件を事前確認したうえで、実施期限・必要書類・買主の協力について契約条件を整理することが重要です。

解体してから売る場合も、土地の利用状況に注意する

売主様が建物を解体して更地で売却する場合も、単に建物を取り壊せば特例が使えるわけではありません。

例えば、対象家屋については相続後から取壊しまで、事業・貸付け・居住に使用していないことなどが求められます。

また、敷地についても、相続後から譲渡までの利用状況や、解体後から譲渡まで建物・構築物の敷地として使われていないことなどの条件があります。

そのため、解体後に土地を貸したり、駐車場として事業利用したりする場合は注意が必要です。

特例を利用する可能性があるのであれば、解体前後の利用方法も含めて確認します。

相続後に「貸す・住む・事業利用する」と特例に影響する

相続した空き家について、「売れるまで誰かに貸そう」「短期間だけ家族で使おう」と考えることがあります。

ただし、この特例では、原則として相続後から譲渡まで、対象家屋や敷地等が事業・貸付け・居住の用に供されていないことが必要です。

例えば、

• 相続した家を第三者へ賃貸する
• 相続人や親族が入居する
• 建物を店舗や事務所として使用する
• 解体した土地を駐車場として貸す

といった利用方法は、特例の適用に影響する可能性があります。

もちろん、必ずしも特例を利用して売却することが最も合理的とは限りません。

賃貸収入を得ながら保有した方がよいケースもあります。

ただし、売るか貸すかを決める前に、税制上どのような選択肢が残っているかを確認することは大切です。

売却代金1億円以下の条件は、共有者や分割売却にも注意

この特例には、売却代金が1億円以下という条件があります。

特に注意したいのが、共有名義や分割売却の場合です。

例えば、兄弟3人で相続した不動産を売却する場合、自分の持分に相当する売却価格だけを見て判断するものではありません。

対象となる家屋・敷地等について、他の相続人が売却した部分なども一定の範囲で合算して判定します。

また、相続した土地を複数に分けて売却する場合も注意が必要です。

対象となる家屋と一体として利用していた土地等を、時期を分けて売却するときには、一定期間内の売却代金が合算されます。

その結果、後の売却によって合計額が1億円を超え、既に適用した特例について修正申告が必要になる場合があります。

「自分が売る部分だけなら1億円以下」という判断はしない方がよいでしょう。

母屋と離れ・倉庫がある場合、敷地全体が対象とは限らない

新潟市の相続不動産では、母屋のほかに離れ、倉庫、車庫などがある物件も見られます。

こうした物件では、敷地全体が当然に特例の対象になるわけではありません。

国税庁は、用途上不可分の関係にある複数の建築物が一団の土地に存在する場合について、対象となる居住用家屋の床面積の割合に応じて、特例の対象となる敷地部分を計算する方法を示しています。

例えば、相続した土地に母屋と別棟の離れがある場合、土地全体の譲渡所得について、そのまま特別控除を適用できるとは限りません。

また、店舗兼住宅など、居住用以外の部分がある場合も、対象範囲の確認が必要です。

敷地に複数の建物がある場合は、解体や売却を進める前に、どこまでが特例の対象になるのか確認することをおすすめします。

相続税の取得費加算と空き家の3,000万円控除はどう違う？

相続不動産を売却する際には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も検討対象となることがあります。

これは、相続税が課税されている方が一定期間内に相続財産を譲渡した場合、相続税額の一部を取得費へ加算できる制度です。

空き家の3,000万円特別控除とは、仕組みが異なります。

同じ譲渡資産の同じ対象部分について、空き家の3,000万円特別控除と相続税の取得費加算を重ねて適用することはできません。

ただし、居住用部分と非居住用部分が分かれるケースなどでは、対象部分ごとに適用関係を整理する必要がある場合もあります。

相続税を納めている場合には、どの制度を利用する方が有利かを事前に試算した方がよいでしょう。

また、通常のマイホーム売却に使われる3,000万円特別控除とは、対象者や適用要件が異なります。

自分が住んでいた住宅の売却については、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の記事も参考になります。

新潟市で特例を使うには「被相続人居住用家屋等確認書」が必要

この特例を利用するためには、一定の書類を添えて確定申告を行う必要があります。

必要書類の一つが、物件所在地の市区町村から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」です。

新潟市内の物件については、新潟市へ申請します。

新潟市では、売却方法に応じて主に次の申請区分が用意されています。

必要な添付資料は申請区分によって異なります。

例えば、被相続人の住民票の除票、相続人の住民票、売買契約書、登記事項証明書、解体に関する書類などが確認対象となります。

売却後の解体等を利用する場合には、工事完了を確認できる書類も重要です。

新潟市の案内では、書類が揃って受付された後、確認書の交付まで2週間程度かかるとされています。

確定申告の期限も踏まえて、必要書類を早めに確認しておいた方がよいでしょう。

なお、新潟市から確認書が交付されても、税務上の特例適用が保証されるわけではありません。

最終的な適用可否は、税務署や税理士へ確認する必要があります。

申請方法や最新の様式については、新潟市「空き家の発生を抑制するための特例措置」をご確認ください。

相続した空き家を売る前に確認したい5つのステップ

特例の利用可能性がある場合、売却活動を始める前に次の順番で整理すると判断しやすくなります。

1. 対象物件か確認する

   建築時期、建物の登記、被相続人の居住状況、老人ホーム入所の有無などを確認します。

2. 相続内容と期限を確認する

   家屋・敷地等を誰が取得したのか、相続後の利用状況、売却期限を整理します。

3. 適用できる税制と税額を比較する

   空き家の特別控除、取得費加算、取得費・譲渡費用などを税理士等に確認します。

4. 売却方法を比較する

   建物付き売却、売主による解体後売却、買主による売却後の解体等を比較します。

5. 契約条件と必要書類を整理する

   工事の期限・費用負担・確認書の取得・確定申告に必要な資料を確認します。

重要なのは、特例の条件だけを優先して、必要性を検討しないまま解体工事を発注しないことです。

例えば、売主様が多額の解体費用を負担する場合と、買主が解体費用を負担する場合では、売却後に手元へ残る金額が変わります。

また、買主が解体する方法では、期限までに工事を完了できるかという別のリスクもあります。

売却価格・解体費用・税負担・契約条件・売却期間を合わせて比較することが重要です。

3,000万円控除を使えるからといって、必ず売却した方がよいわけではない

ここまで特例の内容を説明してきましたが、最後に整理しておきたいことがあります。

それは、3,000万円の特別控除を利用できる可能性があるからといって、必ず売却した方がよいわけではないということです。

例えば、

• 今後家族が利用する予定がある
• 管理負担が大きくない
• 土地としての活用可能性がある
• 相続人間で今後の方針が決まっていない

場合には、売却以外の選択肢も検討する余地があります。

一方、利用予定がなく、建物の老朽化や維持管理負担が大きくなっている場合には、特例の期限も売却判断の材料になります。

また、新潟市では、土地の立地、前面道路、間口、土地形状、解体費用、買主の建築総予算などによって売却方法が変わります。

建物付きのまま販売した方が買主の選択肢を広げやすい物件もあれば、更地にした方が利用イメージを伝えやすい物件もあります。

特例を利用できるかどうかと、その物件をどう売却するのが合理的かは、分けて考える必要があります。

まとめ｜空き家の3,000万円特別控除は、売却前に条件と順番を整理する

相続した空き家の3,000万円特別控除は、条件を満たせば税負担を大きく軽減できる可能性がある制度です。

ただし、確認すべき条件は少なくありません。

特に重要なのは、

• 対象家屋の建築時期・居住状況
• 家屋と敷地等の相続内容
• 相続人の数と控除上限
• 相続後の利用状況
• 売却代金1億円以下の判定
• 相続開始からの期限と2027年末の期限
• 解体・耐震改修の方法と完了期限
• 相続税の取得費加算など他の特例との関係
• 新潟市の確認書と確定申告

です。

2024年以降は、一定の条件を満たせば売却後に耐震改修や解体を行う方法も選べるようになりました。

ただし、その方法を選ぶ場合には、買主の協力や契約条件の調整も必要です。

「売ってから税金を考える」のではなく、売るかどうかを決める前に、税制・価格・売却方法を整理すること。

それが、相続した空き家を納得できる形で売却するために大切だと弊社は考えています。

参考資料・公的情報

• 国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁｜No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合
• 国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置
• 新潟市｜空き家の譲渡所得3,000万円特別控除・確認書の申請

※本記事は2026年10月時点の公表制度に基づく一般的な解説です。個別の適用可否や税額は、物件の状況、相続内容、他の特例の利用状況等によって異なります。実際の売却にあたっては、税務署または税理士へご確認ください。