不動産売却で使える特例｜被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは？

相続した実家や空き家を売却する際、

「これ、3,000万円控除って使えるんですか？」

というご相談は、新潟市でも多いです。

結論から言うと、条件を満たせば使えます。
ただし、条件はかなり細かい。

ここを曖昧にしたまま進めると、
「使えると思っていたのに使えなかった」という事態になりやすい特例です。

この記事では、
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例について、
売主様が勘違いしやすいポイントを中心に、現場目線で整理します。

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被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは？

簡単に言うと、

亡くなった方が住んでいた家を、一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる

という制度です。

相続不動産の売却では、
この特例が使えるかどうかで、税額が数百万円単位で変わることもあります。

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まず押さえるべき「大前提条件」

この特例には、明確な前提があります。

• 被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家であること
• 相続開始直前まで、他人に貸していなかったこと
• 相続後、一定期間内に売却すること

特に、

「一人で住んでいた」

ここは要注意です。

二世帯・同居・施設入所の時期などで、判断が分かれるケースが多いです。

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期限の考え方（ここも誤解が多い）

相続空き家特例にも、明確な期限があります。

表現は、次の言い方で統一します。

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

これに加えて、

令和9年12月31日まで

という制度全体の期限もあります（延長される可能性もあります）。

具体例

• 2022年4月に相続が発生した場合
  3年経過日：2025年4月
  → 2025年12月31日までに売却すれば対象

相続登記が遅れても「相続が発生した日」が起点になる点は要注意です。

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建物は「そのまま」でも「壊しても」OK

相続空き家特例の特徴は、

建物を残して売っても、解体して更地で売っても対象になる

点です。

ただし、ここにも条件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 耐震基準を満たすか、または解体すること

つまり、

古い家をそのまま売るなら耐震性が必要
耐震が難しければ解体して土地で売る

この二択です。

「とりあえず残して売る」は、
特例が使えなくなるリスクがあります。

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使えない代表的なケース

現場で多い「使えないパターン」を挙げます。

• 相続後に賃貸として貸していた
• 相続人が一時的に住んでいた
• 相続人が親族や関係者に売却した

特に、

「とりあえず貸して家賃をもらおう」

これをやると、ほぼ確実に特例は使えなくなります。

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よくある勘違い

現場で本当に多い誤解です。

• 「相続した家なら全部対象」→ ✕
• 「空き家期間が長くてもOK」→ ✕
• 「解体すれば必ず使える」→ ✕
• 「税務署があとで調整してくれる」→ ✕

事前に要件を満たす形で売る
これができないと、制度は使えません。

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まとめ｜被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例は「順番」を間違えないこと

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例は、

• 条件を満たせば非常に強力
• でも、順番を間違えると一切使えない

という、扱いが難しい特例です。

特に重要なのは、

• 相続発生日からの期限管理
• 貸さない・住まない判断
• 解体・耐震の判断タイミング

売却を決めてから考えるのではなく、

「売る可能性がある」と思った時点で、一度全体を整理する

これが、税金で失敗しない一番の近道です。

相続した不動産の扱いで迷っている場合は、早めに方向性を決めることをおすすめします。