不動産売却で使える特例｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは？

相続した不動産を売却する場面で、 売主様からよく出るのがこの質問です。

「相続した家を売ったら、思ったより税金が高いって聞いたんですが…」

実際、相続不動産の売却では、 取得費の考え方を間違えると、税金で大きく損をするケースが少なくありません。

そこで知っておいてほしいのが、

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

です。

この記事では、

• この特例が何を救済する制度なのか
• 使えると何がどう変わるのか
• どんな人が対象になるのか

を、分かりやすく整理します。

この特例は何をする制度か

結論から言います。

この特例は、

相続税として支払った金額の一部を、取得費に上乗せできる制度

です。

通常、不動産を売却したときの税金（譲渡所得税）は、

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

で計算されます。

ここで問題になるのが「取得費」です。

相続不動産の場合、

被相続人（亡くなった方）がいくらで買ったか分からない

というケースが非常に多いです。

取得費が分からないと、 税務上は売却価格の5％を取得費とする扱いになります。

これは、かなり不利です。

そこで、

相続税を払っているなら、その一部を取得費として認めます

というのが、この特例です。

使えると何が変わるのか

一番のポイントはここです。

譲渡所得が小さくなり、結果として税金が減る

という効果があります。

イメージしやすいように、簡単な例で見てみます。

数字で見るイメージ

相続した不動産を、 3,000万円で売却したとします。

取得費が分からず、 5％ルールを使うと、

• 取得費：150万円

となります。

この場合、

3,000万円 − 150万円 ＝ 2,850万円

が譲渡所得のベースになります。

ここに税率（約20％または約39％）がかかるので、 税額はかなり大きくなります。

一方、相続税を500万円支払っていて、 そのうち200万円を取得費に加算できると、

• 取得費：150万円＋200万円＝350万円

となります。

結果として、

3,000万円 − 350万円 ＝ 2,650万円

譲渡所得が減り、 数十万円単位で税金が変わることも珍しくありません。

この特例を使うための前提条件

この特例は、誰でも自動的に使えるわけではありません。

主なポイントを整理します。

• 相続や遺贈によって財産を取得していること
• その相続で相続税を支払っていること
• 相続開始から3年10か月以内に売却していること
• 売却した人が、相続税を実際に負担していること
• 確定申告でこの特例を適用していること

特に注意したいのが、

「3年10か月以内」という期限

です。

相続税の申告期限（相続開始から10か月）を基準に、 そこから3年以内に売却する必要があります。

「落ち着いてから売ろう」と思っていると、 気づかないうちに期限を過ぎてしまうケースがあります。

よくある誤解

相続税を払っていれば必ず使える？

いいえ。

相続税を払っているだけでは足りません。

売却のタイミングや、 誰がどの財産を相続して売ったか、 という点も関係します。

相続空き家の3,000万円控除と同じ？

違います。

この特例は、

取得費に加算する制度

であって、

譲渡所得から直接3,000万円を引く制度

ではありません。

併用できるかどうかもケースによって異なるため、 自己判断は危険です。

実務でよくある注意点

現場でよく見るのは、

• 相続税は払っているのに、この特例を使っていない
• 期限を過ぎてから売却してしまった
• 取得費が分からないまま確定申告してしまった

というパターンです。

確定申告が終わってからでは、やり直せない

ケースもあります。

まとめ｜相続不動産を売る前に、必ず確認したい特例

相続財産を売却するとき、

「いくらで売れるか」

と同じくらい、

「税金がどう計算されるか」

が重要です。

相続税を払っている方であれば、 この取得費加算の特例が使えるかどうかで、

手元に残る金額が大きく変わる

可能性があります。

相続不動産の売却を考え始めたら、

• 相続税をいくら払ったか
• いつ相続が発生したか
• いつ売却しそうか

を一度整理したうえで進めることをお勧めします。