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マンションを売って住み替えるなら、できるだけ高く売りたい。ただ、次の家の支払いまでに売れないのも困る。どちらも、売主様にとって当然の希望だと思います。
その両方を考えるときに候補になるのが、買取保証です。一定期間は仲介で買主様を探し、売れなかった場合に、あらかじめ決めた条件で不動産会社が買い取る仕組みです。
私は、買取保証を選ぶなら、保証価格で売ることになっても、次の住まいや生活に無理が出ないかを先に見たいと考えています。仲介で高く売れればよいのですが、売れなかった場合のお金と日程が合ってこそ、保証を付ける意味があるからです。
新潟市中央区でマンションの売却・住み替えを考えている方に向けて、買取保証が合う場合と、ほかの売り方を考えたい場合を説明します。
買取保証は「まず仲介で売ってみたい」方の選択肢
通常の買取は、最初から不動産会社を買主として、価格や引渡し日を決めていく方法です。買取保証では、その前に仲介で販売する期間を設けます。
売却の期限までに時間があり、その間は仲介で買う方を探したい。保証価格にも納得できている。このような場合なら、買取保証を候補にできます。仲介でよりよい条件の買主様が見つかる機会を残せるためです。
一方、早く代金を受け取ることを優先したいなら、最初から買取を相談する方が合う場合もあります。仲介の期間を設けても、その間の内覧対応や管理費などの負担が、ご自身にとって見合わなければ、待つ理由は薄くなります。
また、「売れなければ、そのときに買取も相談できます」という話は、価格まで決まっている買取保証とは分けて考えてください。後から査定する予定なら、いくらで買い取ってもらえるかは、まだ分かりません。その金額を当てにして、次の家の予算を決めるのは早いです。
保証価格の高さより先に、その金額で住み替えられるか
仲介の査定価格と保証価格は、意味が違います。仲介の査定価格は、買主様を探した場合に見込む成約価格です。保証価格は、不動産会社が決めた条件で買い取る金額です。
買い取った会社が再販売する場合は、修繕費や保有中の費用、販売経費に加え、事業としての利益も見込みます。売れるまで時間がかかることや、予定した価格で売れないことも引き受けます。そのため、仲介の査定価格と保証価格に差が出ます。
売主様としては、その差をできるだけ小さくしたいはずです。ただ、仲介の査定価格が高くても、その価格で売れる約束ではありません。保証価格と並べるなら、仲介の査定がどんな成約事例を根拠にしているかも見ます。
「売れる金額」と「次の家に使える金額」を分ける
例えば、保証価格が2,000万円でも、住宅ローンが1,500万円残っていれば、返済後の差額は500万円です。そこから売却や引越しなどの費用を払います。
仮に、その費用を100万円とすると、残るのは400万円です。これは計算方法を示すための例で、新潟市中央区の相場や標準的な費用ではありません。売却による税金がかかる場合は、その支払い分も別に確保します。
次の家に自己資金600万円が必要なら、この例では200万円足りません。仲介で高く売れれば足りるとしても、買取になった場合の不足は残っています。
この状態なら、私は購入を先に進めることを勧めにくいです。購入予算を下げるのか、手元資金を充てられるのか、それとも売却額が決まってから家を探すのか。先に決めたいのは、不足するお金をどうするかです。
保証価格で売っても住み替えられるなら、仲介で売る期間を取れます。仲介でより高く売れた分は、購入後に残す資金や引越し費用などに回せます。最初から高く売れることを前提に予算を使い切らない方が、売却が思うように進まなかったときにも対応できます。
住み替えの日程は、代金が必要な日から逆算する
買取保証の販売期間が終わる日と、代金を受け取る日は、同じとは限りません。
次の家の代金を9月30日に支払うのに、仲介の販売期間も9月30日まででは、その後に買取の手続きを進めても間に合わないおそれがあります。「9月までに売る予定」というだけでは、購入先への支払い日程を決められません。
まず、いつ売却代金が必要なのかを決めます。そこから、買取代金を受け取る日、契約や引渡しの準備にかかる期間、買取を申し出る期限をさかのぼり、仲介で販売できる期間を決めます。
今のお部屋に住みながら売る場合は、退去日も一緒に考えます。先に退去しなければ代金を受け取れない条件なら、仮住まいが必要になることもあります。売却価格が少し高くても、引越しが2回になり、家賃や荷物の保管費用がかかれば、残るお金は変わります。
私は、価格差が小さい提案を比べるときほど、引渡し条件をよく見たいと考えています。住み替え先へ直接引っ越せる条件なら、費用だけでなく、荷造りや転居の負担も減るからです。
なお、買取保証が付いていても、次の住宅ローンを利用できるとは限りません。購入先への支払いが先になる場合は、その間のお金をどう用意するか、金融機関も交えて決めてから進めます。
売却と購入の順番については、マンションの売り先行・買い先行の考え方も参考にしてください。
保証価格が決まっていても、条件が合わなければ選ばない
買取保証は、会社によって対象となる物件や契約条件が違います。金額だけ決まっていても、調査が残っている、販売方法に制限がある、引渡しまでに費用がかかるといったことがあります。
調査前の金額で、購入予算を決めない
提示された金額が、室内や管理関係の資料を調べる前のものなら、調査後に変わることがあるのかを聞いてください。何の確認が残っていて、どんな場合に価格が変わるのかが分かれば、どこまで予定を進められるかも分かります。
設備の故障や漏水など、分かっていることは先に伝えます。状態を説明すると価格が下がるのでは、と気になる方もいると思います。ただ、後から条件が変わる方が、住み替えへの影響は大きくなります。その状態を含めた金額で、次の家に使えるお金を考える方がよいです。
買い取る会社、価格、有効期間、代金を受け取る日、保証を使えなくなる条件は、口頭の説明だけで済ませず、書面で確かめます。
希望価格で売る期間を取れるか
サービスによっては、仲介の依頼先を1社に限定する専任媒介契約や専属専任媒介契約が条件になります。また、売出価格や値下げの時期を、あらかじめ決める場合もあります。
希望する価格には、住み替えの予算などの理由があるはずです。その価格で一定期間売ってみたいなら、どのくらいの期間を取れるか、途中でどの程度の価格変更を求められるかまで聞いておきましょう。
保証を維持するために必要な値下げと、ご自身が受け入れられる価格が合わないなら、その提案は選びにくいです。保証額が高いという理由だけで決めると、販売を始めてから迷うことになります。
予定が変わったときに、売却をやめられるか
仲介で売れなかった場合に買取を選ぶかどうか、売主様が決められるのか。それとも、事前の取り決めに沿って売却するのか。この違いも契約前に確かめます。
次の住まいも転居時期もまだ決まっていないなら、途中で予定が変わることがあります。もう少し仲介を続けたい場合や、売却自体をやめる場合の手続き・費用まで分かってから契約する方が、ご自身の事情に合わせて選べます。
片付けや修理の費用まで含めて比べる
仲介で成約した場合と、保証による買取になった場合では、費用が変わることがあります。仲介手数料や保証に関する費用、荷物の処分、設備の修理など、誰がどこまで負担するかを比べます。
価格が高い提案でも、売主様が多額の片付けや修理を負担するなら、その分は引いて考えます。価格が少し低くても、希望する状態で引き渡せる提案の方が合うこともあります。売却後に不具合が分かった場合の責任も、契約内容によって違います。
買取全般の契約や費用については、不動産買取を利用するときの注意点で説明しています。
仲介で売る期間は、反応を見ながら使う
買取保証があるからといって、仲介の販売期間が過ぎるのを待つだけにはしたくありません。仲介で買主様を見つけるために、写真や広告の説明、内覧できる日時を整えます。
同じマンションでも、お部屋によって日当たりや眺め、室内の状態は違います。管理費などの毎月の負担や、駐車場を使える条件も、買う方が比べるところです。そのお部屋を選ぶ理由と、購入前に知っておいてほしいことを伝えます。
内覧の希望があるのに日時が合わず見てもらえていないなら、先に変えるのは内覧の受け入れ方です。内覧はあるのに申込みがなく、似た条件のお部屋が低い価格で選ばれているなら、価格を見直す理由になります。
ただ、「反応がないので値下げしましょう」だけでは、売主様も決めにくいと思います。広告を見てもらえていないのか、比較したうえで選ばれていないのかを分けて、その原因に合うところから直します。
そのうえで期限が近づいたら、仲介で売るために価格を変えるか、保証価格での買取を選ぶかを考えます。仲介の価格を下げても、費用を払ったあとに買取より多く残り、必要な日までに代金を受け取れるなら、仲介で売る理由はあります。
反対に、残る金額に大きな差がなく、買取の方が引渡し日などの希望に合うなら、売却価格だけにこだわらず買取を選ぶ考え方もできます。
売り方が決まっていなくても、ご相談ください
高く売りたいという希望と、いつまでに売りたいという希望は、両方伺いたいです。期限を守るために価格を考え直すこともあれば、価格を優先して住み替えの時期を変えることもあります。最初から買取保証に決める必要はありません。
弊社は、売却を進めるために、資金が足りないことや日程が厳しいことを曖昧にしたくありません。保証価格では住み替えが難しいなら、どこを変えれば無理なく進められるかまで考えます。
まずは、マンション名とお部屋の状況、希望する売却時期を教えてください。住宅ローンの残高の目安や、すでに受けている価格・条件の提案があれば、それも伺います。費用を払ったあとに残るお金と日程を比べ、ご自身に合う売り方を一緒に考えましょう。
