私道の通行・掘削承諾がない場合どうなる？不動産売却で起きやすい問題と現実的な対処法

土地や建物を売却しようとしたとき、 思わぬところで止まる原因になるのが

「私道の通行承諾・掘削承諾が取れていない」

新潟市内でも、特に古い住宅地や分譲当初の資料が残っていないエリアでは、

• 私道かどうか意識したことがなかった
• 承諾書なんて聞いたことがない
• 昔から普通に通っているのに？

というケースは珍しくありません。

ただ、売却の場面では、 「昔から使っている」だけでは通らないのが現実です。

この記事では、

• 通行・掘削承諾がないと何が問題になるのか
• 売却や融資にどんな影響が出るのか
• 実務上、どうやって整理していくのが現実的か

を、現場目線で整理します。

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そもそも「通行承諾」「掘削承諾」とは何か

私道に接している土地の場合、

• その私道を通行してよいか
• 水道・下水・ガス工事などで掘削してよいか

を、私道の所有者から承諾してもらう必要があります。

これがいわゆる、

• 通行承諾書
• 掘削承諾書

です。

法的には、

「建築基準法上の接道」と「私道の権利関係」は別物

なので、 道路に見えても、権利関係が整理されていないと問題になります。

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承諾がないと、実際に何が困るのか

① 買主が住宅ローンを組めない

一番多いのがこれです。

金融機関は、

• 問題なく通行できるか
• 将来インフラ工事ができるか

を非常にシビアに見ます。

通行・掘削承諾が確認できない場合、

• 住宅ローンNG
• 現金購入のみ
• 融資額を大きく減額

といった判断になることがあります。

結果として、

買える人が一気に減り、売却が長期化

しやすくなります。

② 価格交渉が不利になる

承諾がない状態は、 買主から見ると「リスク」です。

そのため、

• あとで承諾が取れなかったら困る
• 将来、建替えできないかもしれない

といった理由で、

値下げ交渉の材料にされやすい

のが現実です。

③ 契約後のトラブルにつながる

売却後に、

• 水道工事ができない
• 道路所有者ともめた

といった問題が起きると、

契約不適合責任（旧・瑕疵担保）

の話に発展する可能性もあります。

「知らなかった」では済まされないケースもあるため、 事前整理が重要です。

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承諾が「ない」場合でも、売却できないわけではない

ここは誤解されやすいポイントですが、

通行・掘削承諾がない＝即売却不可

ではありません。

実務では、次のような整理をします。

① 過去の承諾書・覚書を探す

まずやるべきは、

• 売買契約書
• 分譲時の資料
• 登記簿・公図・地積測量図

を一通り確認すること。

実は、

「承諾書があるのに、誰も把握していなかった」

というケースも少なくありません。

② 私道所有者に新たに承諾をもらう

承諾書が存在しない場合は、

• 私道の所有者を特定
• 通行・掘削承諾の相談

を行います。

この際、

• 承諾料を求められる
• 書式指定がある

といったこともありますが、 交渉自体は不動産会社が間に入るのが一般的です。

③ 現況のまま売る（リスクを開示する）

どうしても承諾が取れない場合、

• 承諾がないことを明示
• 価格に織り込んで売却

という選択肢もあります。

この場合、

現金購入の買主や買取

が現実的な受け皿になることが多いです。

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「とりあえず売り出す」は危険

私道問題は、

売り出してから発覚すると、一気に流れが悪くなる

典型的なポイントです。

後出しになると、

• 買主の不信感
• 再交渉・白紙解約

につながりやすく、 結果的に時間も価格も失いやすい。

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まとめ｜私道の問題は「先に整理」が一番ラク

私道の通行・掘削承諾がない場合でも、

• 売却不可とは限らない
• ただし、影響は確実に出る

というのが実務の結論です。

大切なのは、

• 私道かどうかを確認する
• 承諾の有無を整理する
• 売り方を先に決める

この順番。

「売れるかどうか」ではなく、 「どう売るのが現実的か」を整理することで、 無駄な遠回りはかなり減らせます。

私道が絡む不動産の売却は、 一度つまずくと修正に時間がかかります。

気になる場合は、 売り出す前の段階で一度整理しておくことをおすすめします。