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土地を売ろうとしたら、「確定測量が必要です」と言われた。費用も時間もかかるようだけれど、売れるかどうかも分からないうちに頼んでよいのか。迷うところだと思います。
土地の売却では、境界をどこまで確認できているかが大切です。ただし、すべての土地で、売り出す前に一から測量をやり直すという話ではありません。今ある図面や確認書、現地の境界標を調べ、今回の売却に何が足りないのかを確かめます。
弊社では、まず資料と現地の状態を確認し、必要に応じて土地家屋調査士に相談します。費用をかけるなら、その作業で何が分かり、売却のどの不安を解消できるのかまで説明してから進めたいと考えています。
境界の確認が、買主様の建築計画に関わる理由
買主様が知りたいのは、土地の面積だけではありません。どこまで自分の土地として使えるか、建物や駐車場、塀をどこに配置できるかを確認したいのです。
例えば、間口に余裕が少ない土地で駐車場2台分を計画する場合、境界の位置がはっきりしなければ、希望する配置ができるか判断しにくくなります。購入後に調べればよいという条件では、その不確実さを受け入れられない方もいます。
塀があるから境界が明らかとも限りません。塀がどちらの土地にあるか、誰の所有か、越境していないかは別に確認します。見た目の区切りを、そのまま売買の前提にしないことが大切です。
測量図があるなら、名前だけでなく中身を確認します
「測量図があります」と伺ったら、作成年月日、作成者、何のための図面か、隣接地との確認書が揃っているかを見ます。古い図面だから使えない、新しいから全部安心、と年数だけでは判断しません。
現況測量図は、現地の形や面積などを把握する資料ですが、隣地との境界確認まで済んでいるとは限りません。法務局に備え付けられた地積測量図も、作成時期や経緯、現地の状態によって、追加の確認が必要かどうかが変わります。
確定測量図と呼ばれる資料があっても、確認書が欠けていたり、記載された境界標が現地で見つからなかったりすれば、そのまま説明を終えるわけにはいきません。図面と現地がつながっているかを、土地家屋調査士に確認してもらいます。
売主様が判断して杭を打ち直したり、隣の方とその場で線を引き直したりする必要はありません。資料が分からない場合は、手元にあるものをまとめて見せていただくところから始めます。
「隣の方と合意すれば終わり」と言い切れない点もあります
境界という言葉には、登記された土地の区画を定める「筆界」と、所有権の範囲を示す「所有権界」という異なる意味があります。もともと一致していても、経緯によって一致しない場合があります。
筆界は、当事者の合意だけで自由に動かせるものではありません。境界について意見が違う場合、何を争っているのかによって確認や解決の方法も変わります。測量を頼めば、どんな争いも自動的に解決するということではありません。
法務局も、筆界と所有権界を区別して説明しています。詳しくは、法務局の所有権界の説明、筆界特定制度に関するQ&Aをご確認ください。
弊社が境界を確定したり、争いの結論を決めたりすることはできません。土地家屋調査士による調査や、必要に応じた弁護士などへの相談を踏まえ、どの条件なら販売の話を進められるかを整理します。
売り出す前から調べたいのは、時間が読みにくいところです
境界標が見つからない、隣地との認識に違いがある、道路との境界確認が済んでいるか分からない。こうした点は、購入申込みを待たずに調査を始める意味があります。
理由は、測量する日数だけでなく、資料の収集や隣接地所有者との日程調整などに時間がかかることがあるためです。売主様が急いでいても、関係する方の都合や確認手続きまで短縮できるとは限りません。
一方、図面や確認書が揃い、現地との整合も確認できる土地なら、どの追加作業が必要かを絞れる可能性があります。売り出す前に全部やり直すか、何もしないかの二択ではなく、今ある資料を活かせるかから考えます。
道路に接している部分についても、隣地との境界確認だけで建築条件が分かるわけではありません。道路の種類や幅員、後退が必要かなどは、境界と合わせて別途調べます。前面道路が狭い土地の売却で確認したいことも参考にしてください。
契約後に測量するなら、引渡しまでの余裕を確保します
売買契約を結んでから引渡しまでに測量などを進める方法もあります。ただ、その予定で売るなら、誰が何を行い、いつまでに、どの状態で引き渡すかを契約条件として確認する必要があります。
買主様が住宅の建築や融資の手続きを予定している場合、土地の確認が遅れると、その後の計画にも影響します。「契約してから考えればよい」として、調査期間を見込まずに短い引渡し期限を約束するのは避けたいところです。
確認が予定どおりに進まなかった場合や、図面と実際の面積に違いがあった場合の扱いも、事前に詰めます。契約の内容によって負担や対応は変わるため、曖昧なまま価格だけを先に決めないようにします。
測量しない条件で売る場合も、価格だけでは比べません
追加の測量をしない条件で、買主様と合意して取引を進められる場合もあります。ただし、売買での合意と、隣地との未解決の問題がなくなることは同じではありません。分筆など必要な手続きがある場合も、別途確認します。
買主様が購入後に調査や対応を引き受けるなら、その費用や不確実さを価格に見込む可能性があります。売主様が負担する測量費を省けても、その分以上に価格が下がれば、手元に残る金額は減ります。
そこで、測量などを済ませて売る場合の費用と価格の見通し、現状の条件で買う方が提示する価格、引渡し時期を並べます。仲介の想定価格と、具体的な購入条件は、確かさが違うことにも注意します。
売却代金を受け取る前に費用を出すのが難しい場合は、その事情もお知らせください。作業の範囲や支払時期を含めて相談できるかを確認しますが、費用の立替えや後払いが必ずできるという意味ではありません。
費用の見積もりは、何が含まれるかまで確認してください
測量費は、土地の面積だけで決まるものではありません。資料の状況、境界の数、隣接地や道路との確認、必要な登記などによって、作業内容が変わります。
見積もりを比べるときは、調査、立会い、境界標の設置・復元、図面や確認書の作成、登記が必要な場合の費用など、含む範囲を揃えます。総額だけ安く見えても、必要な作業が別途なら比較にならないためです。
また、地中の配管や埋設物、建物の越境などは、境界の位置が分かるだけでは解決しないことがあります。今回の売却でどこまで確認する必要があるかを、不動産会社と土地家屋調査士で整理して進めます。
まずは今ある図面と、売りたい時期をお聞かせください
竹鼻不動産事務所では、測量図、境界確認書、購入時の資料などと現地の状況を照らし合わせ、何を追加で確認するかを考えます。図面が一枚も見つからなくても、その段階からご相談いただけます。
隣の方と以前にどのような話をしたか、塀や杭で気になっていること、いつまでに売却したいかもお聞かせください。確認に時間がかかる可能性を先に把握できれば、販売や引渡しの予定を組み直せます。
費用をかけること自体が目的ではありません。買主様に何を説明できるようにし、売主様のどの負担を減らすための作業なのか。その理由を共有してから、進め方を決めたいと考えています。
