新潟市で売却を依頼した不動産会社を変更するには？他社で売却中に確認したい媒介契約と販売活動

この記事の結論

まず「どこで売却が止まっているのか」を確認する

売却が進んでいない場合、最初に「どこで止まっているのか」を分けて考えます。

この3つを一緒にして「売れない」と考えると、対策を間違えやすくなります。

問い合わせがほとんどないのであれば、そもそも市場から比較対象に入っていない可能性があります。

この場合は、価格だけではなく、広告写真、物件タイトル、掲載されている情報、想定している買主層なども確認する必要があります。

一方で、内見が何件も入っているのに申込みにならないのであれば、広告を見た段階では一定の興味を持たれています。

現地を見た後に、価格、状態、道路、駐車場、修繕、競合物件などの理由で見送られている可能性があります。

大切なのは、「売れていない」という結果だけではなく、買主がどの段階で離れているのかを見ることです。

販売報告では「何をしたか」より「市場がどう反応したか」を見る

専任媒介や専属専任媒介では、不動産会社から定期的に販売活動の報告を受けます。

このとき、「ポータルサイトに掲載しています」「レインズに登録しています」という活動内容だけでなく、その結果どうだったのかを確認した方がよいです。

• 問い合わせは何件あったか
• 他の不動産会社から問い合わせがあったか
• 内見は何件あったか
• 内見した人が見送った理由は何か
• 価格についてどのような反応があったか
• 競合物件が増えていないか
• 販売開始時と現在で市場環境が変わっていないか

ここまで分かると、次に何を見直すべきかが見えてきます。

販売報告は、不動産会社が活動していることを確認するだけのものではありません。

市場の反応を売主様と共有し、価格を維持するのか、見せ方を変えるのか、条件を調整するのかを判断するための材料です。

専任媒介・専属専任媒介ならREINSの売主専用画面も確認する

専任媒介や専属専任媒介で売却を依頼している場合は、REINSへの登録状況も確認してみてください。

REINSとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有し、広く買主を探すための不動産流通情報システムです。

REINSに物件が登録されると、不動産会社から売主様へ登録証明書が交付されます。

この登録証明書に記載された情報を使い、売主専用画面から自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。

2025年1月からは、宅地建物取引業者に対してREINSへの物件の取引状況の登録が義務付けられています。

売主専用画面では、取引状況として主に次の3つを確認できます。

• 公開中
• 書面による購入申込みあり
• 売主都合で一時紹介停止中

また、2025年1月からは登録証明書の二次元コードから売主専用画面へアクセスしやすくなっています。

もちろん、REINSの画面だけで不動産会社の販売活動すべてを評価できるわけではありません。

ただ、販売報告とあわせて確認することで、自分の物件が不動産会社間でどのような状態になっているのかを確認する材料になります。

登録証明書を受け取っている場合は、一度確認しておいてよいと思います。

不動産会社を変更する前に媒介契約を確認する

不動産会社の変更を考える場合、現在結んでいる媒介契約の種類と契約内容を確認します。

専任媒介と専属専任媒介の有効期間は、3か月を超えることができません。

また、専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上、業務の処理状況を報告することとされています。

REINSへの登録期限も定められており、専任媒介は媒介契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介は5日以内が原則です。不動産会社の休業日はこの日数に含まれません。

不動産会社を変更する前に、少なくとも媒介契約の種類、有効期間、契約満了日、途中解約に関する条項を確認しておきましょう。

専任媒介・専属専任媒介は自動更新ではない

媒介契約の満了時は、販売方針を見直すひとつのタイミングです。

国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介・専属専任媒介を更新する場合、契約期間の満了に際して売主様から更新の申出を行う形になっています。

あらかじめ「3か月ごとに自動更新する」と決めておくものではありません。

つまり、契約満了時には、

• これまで何件問い合わせがあったのか
• 何件内見があったのか
• なぜ申込みにつながらなかったのか
• 現在の価格を維持する理由があるのか
• 販売方法を変える余地があるのか
• 今の会社で続ける理由があるのか

を一度整理したうえで、更新するかどうかを判断できます。

今の会社の販売活動に納得しており、今後の方針も明確なのであれば、そのまま更新する選択肢も当然あります。

契約途中で変更したい場合は、途中解約の条件も確認する

「まだ契約期間が残っているが、すぐ会社を変えたい」という場合は、契約書の途中解約に関する内容を確認してください。

標準媒介契約約款では、不動産会社側に責任のない事情で契約期間中に解除された場合、媒介活動のために要した費用の償還を請求できる場合があります。

一方で、不動産会社が契約上の義務を適切に履行していない場合などには、解除について別の扱いになることがあります。

実際の扱いは、締結している媒介契約の内容や解約理由によって異なります。

「他の会社へ相談したい」と思った段階で、すぐ別の会社と媒介契約を結ぶのではなく、まず現在の契約書を確認することをおすすめします。

他社の意見を聞くことと、他社へ媒介を依頼することは別

専任媒介や専属専任媒介では、契約期間中に別の不動産会社へ重ねて媒介を依頼することには制限があります。

一方で、「現在の価格は妥当なのか」「販売方法に改善できる点がないか」と別の不動産会社へ意見を聞くことと、実際にその会社へ媒介を依頼することは別の話です。

セカンドオピニオンとして確認するのであれば、たとえば次のような点を整理できます。

• 現在の売出価格と成約事例に大きな差がないか
• 販売資料に不足している情報がないか
• 想定している買主層が適切か
• 土地なら住宅用地以外の売り方がないか
• 収益物件なら投資家が判断する資料が揃っているか
• マンションなら同一マンション内の競合と比べてどう見えるか

確認した結果、「現在の会社の販売方針で問題ない」という結論になることもあります。

他社へ相談する目的は、必ず会社を変更することではありません。

売主様自身が判断できる材料を増やすことに意味があります。

会社を変える前に、価格を見直した方がよい場合もある

売却が進まない原因が価格にある場合は、不動産会社を変更するだけでは解決しない可能性があります。

ただし、「売れないから値下げしましょう」だけでは、十分な説明とはいえません。

価格を変更するのであれば、次のような点まで確認した方がよいです。

• 現在の競合物件はいくらなのか
• 実際の成約事例はいくらなのか
• 買主の総予算はいくらなのか
• 今の価格帯では何と比較されているのか
• 価格を変えると新たにどの買主層が検討できるのか

相場より少し高めから販売を始め、市場の反応を見ること自体が間違いとは限りません。

問題なのは、十分な反応がない状態が続いているにもかかわらず、その価格を維持する理由や、次に何をするのかが説明されていない場合です。

値下げは販売戦略のひとつですが、理由のない値下げを繰り返すことが販売戦略ではありません。

不動産会社の変更を検討する意味があるケース

次のような状況が続いているのであれば、現在の契約内容を確認したうえで、別の不動産会社へ相談する意味があります。

• 査定額や売出価格の根拠を説明してもらえない
• 問い合わせ数や内見数を把握できない
• 内見後に見送られた理由を共有してもらえない
• 価格を下げる以外の提案がほとんどない
• 物件特性に合わせた買主層が整理されていない
• 質問しても販売方針について十分な説明を受けられない
• 他の不動産会社への情報提供が適切に行われているのか疑問がある

ただし、ひとつ当てはまっただけで「会社を変えるべき」とは考えていません。

不動産売却は市場に買主がいる取引ですので、きちんと販売していても一定期間売れないことはあります。

大切なのは、売れていないことそのものではなく、その理由について説明があり、次の提案が出ているかどうかです。

会社を変えなくても、不動産会社同士の連携で成約することもある

不動産売却では、「今の不動産会社か、別の不動産会社か」という二択だけで考える必要はありません。

売主側の不動産会社が物件情報を適切に共有し、別の不動産会社が買主を探すことで成約することもあります。

弊社でも、新潟市西区五十嵐二の町の収益アパートについて、売主側の不動産会社様から売却協力のご相談をいただき、弊社が買主側仲介として成約した事例があります。

このケースでは、売主様が媒介先を弊社へ変更したわけではありません。

売主側の不動産会社様と情報共有し、弊社側で購入検討者様へ収支分析や賃料査定などの判断材料を整理して成約に至りました。

詳しくは、新潟市西区五十嵐二の町の収益アパートの成約事例をご覧ください。

弊社では、「両手取引だから悪い」「片手取引だから良い」と単純には考えていません。

売主様の知らないところで情報が止まっていないか、適切に買主探索が行われているかの方が重要だと考えています。

別の不動産会社へ相談するときに用意したい資料

現在の販売状況について別の不動産会社へ相談する場合、次の資料があると状況を整理しやすくなります。

• 媒介契約書
• REINSの登録証明書
• 現在の販売図面
• ポータルサイトの掲載ページ
• 販売活動報告書
• これまでの売出価格と価格変更履歴
• 最初に受け取った査定書
• 問い合わせ数や内見数が分かる資料
• 購入申込みがあった場合は、その条件が分かる資料

すべて揃っていなくても相談はできます。

特に、媒介契約書、販売活動報告、現在の販売図面があると、「なぜ売却が進んでいないのか」を具体的に検討しやすくなります。

次の不動産会社を選ぶなら「査定額」より「何を変えるのか」を確認する

不動産会社を変更する場合、複数の会社から改めて査定を受けることもあると思います。

このとき、一番高い査定額を提示した会社へ変更するだけでは、同じことを繰り返す可能性があります。

確認したいのは、「弊社ならもっと高く売れます」という話よりも、今までの販売活動と何を変えるのかです。

• 価格設定を変えるのか
• 広告写真や販売資料を変えるのか
• 想定する買主層を変えるのか
• 住宅用・事業用・収益用など別の用途も検討するのか
• 他の不動産会社への情報提供をどう行うのか
• 既存顧客へ紹介できるのか
• どの時点で販売方法を見直すのか

会社を変えれば結果が変わるとは限りません。

「何を変えるから、今までとは違う結果になる可能性があるのか」を説明できる会社かどうかを見る方が重要です。

土地売却における不動産会社の選び方については、新潟市で土地売却を相談する不動産会社の選び方｜高値査定だけで決めないためにでも整理しています。

竹鼻不動産事務所では、他社で販売中の不動産についても状況を整理します

弊社では、現在ほかの不動産会社へ売却を依頼しているからといって、すぐに媒介契約の変更をおすすめするわけではありません。

まず確認したいのは、

• 現在の価格はどのような根拠で設定されているのか
• 市場からどの程度反応があるのか
• 買主がどの段階で見送っているのか
• 販売資料や情報提供に改善できる点があるか
• 現在の会社とそのまま販売を続ける方が合理的なのか
• 契約満了後に別の販売方法を検討する意味があるのか

といった点です。

確認した結果、現在の不動産会社でそのまま販売を続けることが合理的な場合もあります。

不動産仲介の役割は、何でも自社へ依頼してもらうことではなく、売主様が合理的に判断できる材料を整理することだと考えています。

まとめ：不動産会社を変える前に「何を変える必要があるのか」を確認する

新潟市で売却を依頼している不動産会社を変更することは、選択肢のひとつです。

ただし、会社変更そのものを目的にすると、本当に見直すべき部分を見落とす可能性があります。

まず、問い合わせがないのか、内見されないのか、内見後に購入されないのかを確認します。

そのうえで、現在の価格、広告、買主層、販売活動、REINSの登録状況、媒介契約を整理します。

価格や販売方法を見直せばよいのであれば、現在の不動産会社とそのまま進めることもできます。

別の視点が必要なのであれば、契約内容を確認したうえで、別の不動産会社へ意見を聞くこともできます。

大切なのは、「今の会社をやめるかどうか」ではなく、「売却を進めるために何を変える必要があるのか」を判断することです。