新潟市西区五十嵐二の町｜収益物件 アパート売却（不動産会社様からのご依頼）の成約事例

物件概要

取引の背景とご相談内容

本件は、日頃よりお付き合いのある不動産業者様より、媒介契約中の収益アパートについて売却協力のご相談をいただいたことがきっかけでした。

対象物件は、新潟市西区五十嵐二の町に所在する一棟アパートです。新潟大学に近いエリアであり、学生需要を含めた賃貸需要をどう見るかが、購入検討者様にとって重要な判断材料となる物件でした。

収益物件の売却では、単に物件概要や表面利回りを提示するだけでは、買主様が購入判断をしづらいことがあります。賃料水準が妥当か、今後も入居需要を見込めるか、取得後の収支が無理なく成り立つかを整理する必要があります。

本件では、売主側の不動産業者様と連携しながら、買主様にとって検討しやすい判断材料を整えることが重要でした。

弊社の対応と成約のポイント

弊社では、買主側仲介として、購入検討者様が収益物件としての内容を判断しやすいよう、収支分析や賃料査定の整理を行いました。

収益アパートの購入では、表面利回りだけでは判断できません。現在の賃料が周辺相場と比べて妥当か、空室が出た場合に再募集しやすい条件か、修繕費や運営コストを見込んだうえで資金計画に無理がないかを確認する必要があります。

特に本件のように大学周辺のエリアでは、学生需要を見込める一方で、募集時期や間取り、賃料設定によって稼働状況が変わることもあります。そのため、エリア特性を前提にしながらも、過度に楽観的な見方にならないよう、数字で確認できる材料を整えることを意識しました。

また、売主側の不動産業者様とも情報共有を行い、買主様の確認事項や条件調整を進めました。不動産業者様同士が適切に連携できると、売主様・買主様双方にとって取引の見通しを立てやすくなります。

結果として、購入検討者様が収益性や賃貸需要を確認しながら判断できる状態を整えることができ、販売開始から約1ヶ月で成約に至りました。

本件が成約に至った理由

• 売主側の不動産業者様と連携し、買主様が検討しやすい情報共有を行えたこと
• 表面利回りだけでなく、収支分析や賃料査定を整理し、購入判断の材料を整えたこと
• 新潟大学周辺というエリア特性を踏まえ、賃貸需要や運営面を確認しながら条件調整を進められたこと

収益アパートの売却で大切なこと

収益アパートを売却する場合、買主様が知りたいのは「利回りが何％か」だけではありません。

現在の賃料が相場と比べて妥当か、空室が出たときに再募集しやすいか、修繕費や管理コストを見込んでも収支が合うか、将来的に売却しやすい物件かどうかまで含めて判断されます。

特に地方の収益物件では、表面上の利回りが高く見えても、賃貸需要や出口の見通しが弱ければ、買主様の判断は慎重になります。反対に、数字や運営上の論点を整理して伝えられれば、買主様にとって検討しやすい物件になることもあります。

売主様にとって大切なのは、物件情報を出すだけでなく、買主様が不安に感じる点を先回りして整理し、判断材料をきちんと用意することです。