新潟市中央区の古町・西堀・本町の土地価格は？坪100万円超の中心商業地と再利用・駐車場の売却判断

この記事の要点

2026年｜古町・西堀・本町周辺の土地価格

まず、価格判断の参考となる主な公的地点を整理します。

この表で特に目立つのが、古町通6番町の2地点です。

同じ古町通6番町でも、953番1は約133.2万円/坪、973番3外は約80.7万円/坪です。

50万円/坪以上の差があります。

ただし、この差を単純に「こちらの通りの方が価値が高い」とだけ説明することはできません。

別の土地であり、道路、画地規模、利用状況、周辺環境が異なります。また、953番1は7月1日時点の地価調査、973番3外は1月1日時点の地価公示です。

同じ町名にある公的地点でこれだけ差があること自体が、「古町通6番町の平均坪単価」だけでは査定できない理由だと考えた方がよいでしょう。

30坪・50坪・80坪ならいくら？公的価格から単純計算

価格感をイメージしやすくするため、公的坪単価を土地面積へ単純に掛けます。

これは公的価格×土地面積の単純計算であり、実際の査定価格・成約価格ではありません。

ただし、買主側から見た土地総額を考えるには参考になります。

古町通6番町953番1の価格水準では、50坪でも約6,600万円、80坪では1億円を超える計算です。

価格が高くなるほど、一般の個人ではなく、法人、不動産会社、投資家、事業者などが中心になりやすくなります。

坪単価が高いことと、買主を見つけやすいことは別です。

2025年から2026年｜古町周辺は「全部弱い」でも「全部上がっている」でもない

同じ古町・西堀・本町周辺でも、横ばい、微増、微減が混在しています。

したがって、

「古町は衰退しているから全部下がる」「再開発があるから全部上がる」

のどちらも単純化しすぎです。

中心商業地としての価格水準を維持している地点もあれば、商業需要が弱い地点もあります。

売却する土地がどの市場に属するのかを見極める必要があります。

古町通6番町は高価格帯だが、需要まで強いとは限らない

古町通6番町は、古町エリアの中でも高い公的価格が確認できる場所です。

特に古町通6番町953番1は403,000円/㎡、約133.2万円/坪で、令和8年度新潟県地価調査でも県内商業地の価格上位地点に入っています。

一方、古町通6番町973番3外の令和8年地価公示は244,000円/㎡、約80.7万円/坪です。

同地点の鑑定評価では、主な需要者を県内外の法人、不動産業者、投資家等としつつ、新潟駅周辺・万代地区と比べ、古町地区の宅地需要は相対的に弱いと分析されています。

一方で、再開発への期待や新潟駅周辺との比較での価格感などから、地価は概ね安定的に推移するとの見方も示されています。

つまり、

高い公的価格を維持していることと、強気の売出価格でも短期間で買主が見つかることは別です。

買主は土地価格だけでなく、そこでどのような店舗・事務所・収益事業を成立させられるのかを見ています。

東堀・西堀は似ているようで価格と利用方法が違う

2026年の地価調査では、東堀通6番町が239,000円/㎡、約79.0万円/坪、西堀前通8番町が170,000円/㎡、約56.2万円/坪です。

どちらも古町中心部に近い商業地ですが、同じ評価ではありません。

西堀前通周辺では飲食店ビルや店舗利用が見られ、買主は、

• 現在のテナント
• 空室状況
• 賃料
• 建物状態
• 修繕費
• 飲食店等として再利用できるか
• 駐車場・搬入出

などを確認します。

土地だけを売却する場合でも、周辺でどのような事業が成立しているのかが価格判断に影響します。

「古町に近い商業地」という地名だけではなく、実際にその場所で成立する用途を見る必要があります。

上古町・古町通2番町は店舗住宅併用・住居系用途も見る

古町通2番町530番は126,000円/㎡、約41.7万円/坪で、2026年は前年から横ばいです。

鑑定評価では、小売店舗、マンション等が建ち並ぶ既成商業地域で、最有効使用は3階建程度の店舗併用住宅地とされています。

一方、空き店舗も見られ、従来型の商業需要だけではなく、若い経営者による店舗利用なども確認されています。

そのため、上古町側では、

• 小規模店舗
• 店舗兼住宅
• 事務所
• 住居系用途
• 既存建物の再利用

などを含めて買主を考えます。

中心商業地の価格だけを基準にするのではなく、小さな土地・建物でも使い道を描ける買主を探すことが重要です。

本町通14番町は「安い商業地」ではなく、誰が再利用できるかを見る

本町通14番町3138番6は、2026年地価公示で90,900円/㎡、約30.0万円/坪です。

2025年の91,000円/㎡からわずかに下落しています。

鑑定評価では、小規模店舗の多い近隣商業地域で、居住系用途の割合が増えつつある一方、繁華性の低下傾向が続くとされています。

需要者は個人事業者や市内法人、地縁のある買主などが中心とされ、商業地としての需要は強くありません。

そのため、本町通14番町では、

• 地元事業者の店舗・事務所
• 店舗併用住宅
• 住居系用途
• 既存建物の再利用
• 隣地所有者による敷地拡張

など、現実的な買主を整理する方が重要です。

坪30万円だから安くて売りやすい、という話ではありません。

価格が低く見える理由と、その場所を使える買主がどれくらいいるかを確認します。

古い建物は「残す・直す・壊す」の3択で考える

古町・西堀・本町周辺では、土地だけでなく古い店舗、店舗兼住宅、飲食店ビル、事務所ビルが残っているケースもあります。

売却前に、最初から「古いから解体」と決める必要はありません。

買主が既存建物を利用できるのであれば、建物があること自体がマイナスとは限りません。

一方で、雨漏り、設備、耐震、配管、消防設備などに大きな問題があり、再利用コストが高い場合は、買主が土地価格から解体・改修リスクを見込む可能性があります。

建物の築年数ではなく、「その建物を次の買主が使えるか」で考えることが重要です。

解体するなら、工事費だけでなく解体後の使い方を見る

古い建物を解体して更地にすると、土地の形や広さを買主が把握しやすくなる場合があります。

一方、解体費をかけたから、その費用分だけ高く売れるとは限りません。

解体前には、

• 解体費
• アスベスト等の事前調査
• 隣接建物との距離
• 前面道路から重機を入れられるか
• 解体後に建築するのか
• 駐車場として暫定利用できるか

などを確認します。

古町・西堀・本町では、狭い道路や隣接建物が近い土地もあるため、一般的な郊外の解体工事と同じ条件とは限りません。

解体することを目的にするのではなく、解体後に誰へ何として売るのかを先に決める方が合理的です。

駐車場は「ある・ない」だけではなく、使い方まで見る

古町・西堀・本町は中心市街地ですが、新潟市では車を利用する人も多いため、駐車場は無視できません。

店舗・事務所なら、

• 来客用駐車場
• 従業員駐車場
• 近隣月極
• コインパーキング
• 搬入出スペース

などを確認します。

住宅・共同住宅へ再利用する場合も、駐車場を確保できるかによって買主・入居者層が変わる場合があります。

一方で、中心商業地のすべての土地に敷地内駐車場が必要という意味ではありません。

土地価格が高い場所では、敷地を駐車場に使うより建物床を確保した方が合理的なこともあります。

「駐車場がないから駄目」ではなく、想定用途に対してどのような駐車・交通手段を確保できるかを見ることが重要です。

商業地は「地価」より事業採算で価格が止まることがある

住宅用地では、買主の住宅ローンや土地建物総予算が価格の上限になりやすくなります。

一方、古町・西堀・本町の商業地では、買主側の事業採算が重要です。

例えば店舗・賃貸ビルを計画する買主なら、

• 土地価格
• 建築費・改修費
• 想定賃料
• 空室率
• 修繕費
• 融資
• 将来の売却価格

から逆算します。

坪単価が高くても、その価格を負担すると十分な利益・賃料を確保できないのであれば、買主は購入できません。

「公示価格が高いから高く売れる」ではなく、「その土地価格でも事業が成立する買主がいるか」を見る必要があります。

再開発への期待と、現在の商業需要は分けて考える

古町周辺には、中心市街地再生や再開発への期待があります。

実際、令和8年の鑑定評価でも再開発への期待感が地価を支える要素として言及されています。

一方で、新潟駅周辺・万代地区と比較した古町地区の相対的な需要の弱さや、繁華性の低下も同時に指摘されています。

そのため、

「古町は衰退しているから売れない」でも、「再開発があるから待てば高くなる」でもありません。

売却する土地について、

• 現在どの用途なら使えるか
• 現状の賃料・集客で事業が成立するか
• 既存建物を再利用できるか
• 将来別の用途へ転換できるか

を確認することが重要です。

古町・西堀・本町で想定される買主

同じ土地でも、想定買主が変われば価値の説明も変わります。

公的価格をそのまま当てはめにくい土地

古町・西堀・本町周辺では、次のような土地は公示地価・基準地価の坪単価をそのまま当てはめにくくなります。

• 間口が狭い
• 奥行が長い、形が悪い
• 古い建物が残っている
• 解体しにくい
• 駐車・搬入出が難しい
• 賃料が低く、収益性が土地価格に見合わない
• 土地面積が大きく総額が高い
• 店舗需要が弱い
• 用途転換にもコストがかかる

こうした条件があるから必ず値下げが必要という意味ではありません。

店舗として使いにくくても住宅・共同住宅へ転換できることがありますし、一般市場では使いにくくても隣地所有者には価値がある場合もあります。

条件を価格の減額要因として見るだけではなく、その条件によって買主と利用方法がどう変わるのかを見ることが重要です。

公的価格と実際の売却価格は分けて考える

特に古町・西堀・本町周辺では、公的な土地価格だけでは査定しにくい物件があります。

建物付きなら「建物に価値があるのか」「土地から解体費を引くべきなのか」、賃貸中なら「現在の収益で投資家が買えるのか」まで確認する必要があります。

土地査定の基本については、土地の査定価格はどう決まる？新潟市で見られる道路・間口・面積・買主層も参考にしてください。

査定額を見るときに確認したい8つのこと

1. どの公示地価・基準地価を参考にしているか
2. 同じ古町でも、どの地点と比較しているか
3. 現在の競合・成約事例をどう評価しているか
4. 既存建物を残すのか、解体するのか
5. 店舗・事務所・住居・収益用地のどれを想定しているか
6. 駐車場・搬入出をどう考えているか
7. その価格でも事業採算が成立する買主がいるか
8. 売出価格と成約を想定する価格をどう分けているか

「古町だから高い」「商業地だから価値がある」という説明だけでは不十分です。

なぜこの土地ならその価格なのか、その価格を負担して使える買主は誰なのかまで整理する必要があります。

このエリアで土地・建物を売るなら、どう売り出す？

古町・西堀・本町では、販売前に「更地として何坪あるか」だけを見るのではなく、既存建物と土地をセットで確認します。

例えば古町中心部なら、法人・投資家・不動産会社へ、

• 用途地域・容積率
• 道路・間口
• 既存建物
• 収益性
• 建替え・再利用
• 駐車・交通

を整理して提案します。

西堀の飲食店街なら、現在のテナント、店舗設備、修繕、近隣店舗、夜間需要なども重要です。

上古町・本町側なら、従来の店舗だけでなく、店舗住宅併用、住居系用途、地元事業者、隣地所有者なども含めて買主を考えます。

隣地への売却については、隣地に土地を売るべき？新潟市で隣地所有者への売却を検討するときの注意点でも整理しています。

中央区内の他エリアと比べると古町の立ち位置が分かる

新潟市中央区でも、土地価格と買主はエリアによって大きく違います。

新潟駅南・米山・笹口・鐙の土地価格では、新潟駅周辺の商業地で価格上昇が続く地点があります。

一方、古町中心部では高い価格水準を維持している地点があるものの、横ばいの地点も多く、商業需要については慎重な見方が必要です。

つまり中央区でも、

「駅前と古町はどちらも中心部だから同じように動く」という市場ではありません。

中央区全体の土地売却については、新潟市中央区の土地売却で見られるポイント｜立地・道路・駐車場・買主層の考え方も参考にしてください。

まとめ｜古町の土地は「高い・安い」より、再利用できるかを見る

2026年の公的価格では、

• 古町通6番町953番1：403,000円/㎡、約133.2万円/坪
• 古町通6番町973番3外：244,000円/㎡、約80.7万円/坪
• 東堀通6番町：239,000円/㎡、約79.0万円/坪
• 西堀前通8番町：170,000円/㎡、約56.2万円/坪
• 古町通2番町：126,000円/㎡、約41.7万円/坪
• 本町通14番町：90,900円/㎡、約30.0万円/坪

となっています。

同じ古町通6番町でも大きな価格差があり、古町・西堀・本町というエリア名だけでは土地価格を判断できません。

また、高価格帯の古町中心部でも需要が無条件に強いわけではなく、本町側では商業需要の弱さも確認されています。

だからこそ、

「坪いくらか」だけではなく、「この土地・建物を誰が、何に使い、その価格でも事業や利用が成立するのか」まで考える

ことが重要です。

古い建物を残すのか、修繕するのか、解体するのか。

店舗として使うのか、事務所、住居、収益物件、駐車場として再利用するのか。

買主が具体的な使い方を描ける状態にすることが、古町・西堀・本町周辺の売却では重要だと弊社は考えています。