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新潟駅に近いのであれば、土地が小さいというだけで諦めるのは早いと思います。駅の近くに住みたい方にとっては、広さより場所が大事なこともあります。
もちろん、どんな家でも建つわけではありません。まずは道路や間口を調べて、実際にどう使えるかを見ます。単独で家を建てるのか、今ある家を使うのか、隣地と合わせると使いやすくなるのか。使い方によって、買っていただけそうな方も変わります。
古い家が残っていても、相談のために片付けたり、壊したりする必要はありません。解体にお金をかける前に、今の状態で売る方法も比べてみましょう。
竹鼻不動産事務所では、新潟駅周辺の小さな土地、間口の狭い土地、古家付きの土地について、売却・買取のご相談を積極的にお受けしています。
駅に近い土地には、広さとは別の良さがあります
広い庭や車2台分の駐車場が欲しい方には、小さな土地は合わないかもしれません。一方、駅まで歩けて、家はコンパクトでよいという方なら、選ぶ基準が違います。
例えば、車を持たない方なら、駐車場のために部屋を小さくするより、その分を居室や収納に使える方がよいでしょう。同じ土地でも、どんな暮らしをするかによって見方は変わります。
売るときも、「狭いですが、駅に近いです」という説明だけではもったいないと思います。駅の近くで、どんな住まいを持てるのか。そこまで分かれば、買う方も自分の暮らしに合うかを判断しやすくなります。
駅への近さは、実際に使う出入口までの経路で見ます。信号や横断箇所、歩道の有無、普段の買い物先も、暮らし始めれば毎日のことです。地図上の距離に加えて、その場所で生活する様子が伝わるようにしたいところです。
車を使う方には、駐車場所の説明も欠かせません。近隣の月極駐車場を使うなら、距離と料金に加え、必要な時期に借りられるかを確かめます。今空いていることと、引渡し後も借りられることは別です。
「小さな家なら建つ」から、もう一歩具体的にする
この記事では、面積や間口が小さく、家などを建てる際に制約を受ける土地を「狭小地」と呼びます。何坪以下だから売れない、と決めるものではありません。
同じ面積でも、間口と奥行きが違えば、玄関や階段を置く位置は変わります。必要な部屋数を取れるか、窓をどこに設けられるか。家を建てたい方が知りたいのは、そうしたことです。
3階建てなら床面積を増やせる場合もありますが、階段にも面積を使います。毎日の上り下りや建築費まで含めて、その方に合う家になるかを見る必要があります。
住宅用地として売るなら、建築士などに相談し、どのような家が実際に建つかを確かめます。土地と建物でいくらくらい必要なのかも分かれば、買う方は予算と照らし合わせられます。
小さな土地ほど、「買ってから建築会社に相談してください」だけでは決めにくいはずです。売り出す側でも、使い方を示せるところまで調べておきたいと思います。
駐車場として売る場合も同じです。図面に車が収まるだけでなく、無理なく出入りできるか、何台置けるかを見ます。整備費や周辺で借りる方が見込めるかまで調べて、駐車場用地として話を進めます。
道路の条件で、売り方が変わります
価格を考える前に、はっきりさせておきたいのが道路との関係です。単独で家を建てられる土地と、隣地と合わせるなどの対応が必要な土地では、買主様の探し方が変わります。
道に面していても、建築できるかは調べます
建築には、原則として敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが必要です。建物の用途や規模による追加条件、認定・許可の扱いもあるため、個別に確かめます。
目の前に通れる道があっても、その道が建築基準法上どう扱われるかは、見た目では分かりません。道路種別が不明なら、新潟市への照会などで調べます。私道の場合は、権利関係や利用の取り決めも確認します。
ここを曖昧にして住宅用地として売り出すと、買主様が家を建てようとした段階で話が止まるおそれがあります。先に道路の条件を調べておくことが、売却を進めるためにも必要です。
参考：新潟市「建築基準法に規定する道路種別に関する判別・照会」
セットバックが必要なら、その後の広さで考えます
幅の狭い道路では、道路種別によって、建築時に道路境界を後退させる「セットバック」が必要になります。
小さな土地では、後退する部分が玄関や駐車スペースの配置に影響することがあります。そのため、登記簿に載っている面積だけで、建てられる家の大きさを判断することはできません。
幅4メートル未満の道が、すべて同じ扱いになるわけではありません。後退が必要か、必要ならどの線まで下がるのかを調べ、その後に使える敷地で建物の配置を見ます。
容積率の数字だけでは、建物の大きさは決まりません
建物の用途や大きさには、用途地域、建ぺい率、容積率、高さや防火に関する制限などが関わります。指定容積率が高くても、前面道路の幅によって、使える容積率が抑えられる場合があります。
駅に近く、容積率も高ければ、土地の価格に期待したくなると思います。ただ、買う方が価格の根拠にするのは、実際に建てられる建物です。道路と敷地の条件を合わせて調べ、その土地でできることを価格に反映します。
古家は、売り方が決まる前に壊さなくても構いません
古い家があると、「更地にした方が売れるのでは」と考えるかもしれません。更地で売る方法もありますが、その前に、壊したあとに何を建てられるかを確かめてください。
今の家が建っているからといって、同じ規模で建て直せるとは限りません。解体してから条件が分かっても、元の家を使うことはできなくなります。
建物の状態や法令上の条件によっては、修繕して使う方を探せます。古家付きで買い取ってもらう方法や、買主様が決まってから解体の費用と時期を取り決める方法もあります。
解体する場合は、現地を見た見積もりを取ります。道や間口が狭い土地では、重機や車両が入れるか、隣の建物とどのくらい離れているかによって作業が変わります。建物の面積だけでは、費用を見込みにくい土地もあります。
更地にして高く売れても、価格が上がった分より解体費が大きければ、手元に残るお金は減ります。売却価格だけでなく、費用を払ったあとにいくら残るかで比べましょう。
古家付きと更地を比べる際は、解体・片付け・必要な測量の費用を誰が負担するか、売主様が先にいくら支払うか、引渡しまでどのくらいかかるかをそろえます。地中埋設物が見つかった場合の対応と負担も、契約で取り決めておきます。
古家付きで買い取ってもらう場合も、解体や処分の費用がなくなるわけではありません。買取価格に含めて評価するのか、別に支払うものがあるのかまで聞いてから比べてください。
隣地の方にとっては、使いやすい土地かもしれません
単独では家を建てにくくても、隣地と合わせると駐車場を増やせたり、間口が広がったりする場合があります。将来の建替えがしやすくなることもあります。
一般の買主様には使いにくい土地でも、隣地の方には、今の敷地で足りない部分を補える土地かもしれません。小さな土地を売るときは、隣地と合わせた使い方も見ておきたいところです。
ただ、便利になるから買ってもらえるとは限りません。相手にも予定と予算があります。「隣なら高く買うはず」と価格を決めるより、買うことで何が変わるのかを伝え、購入する意向があるかを確かめます。
その際、一般向けに売った場合の見込みも調べておきます。ほかの売り方が分かれば、隣地の方から提示された金額を受けるかどうかも判断しやすくなります。
一部だけを売る話なら、残る土地への影響を先に調べます。接道が不足しないか、残る建物が法令上の基準を満たせるか。売る範囲を約束する前に、測量・分筆の必要性と費用負担まで整理しておく必要があります。
狭いというだけで、最初から安くする必要はありません
周辺の成約価格は査定の参考になりますが、広い整形地の坪単価を、そのまま小さな土地に掛けて価格を決めるのは難しいところです。
間口と奥行き、道路の幅、境界や越境の状況、上下水道の引込み、古家の扱いによって、購入後に使える範囲と必要なお金が変わるためです。
家を建てる方は、土地代に建築費や外構費などを加えた総額で判断します。土地が安くても、工事に費用がかかり、希望する家が予算内に収まらなければ購入は難しくなります。
一方、駅の近くで、予算内に希望する住まいを持てる土地なら、その場所を選ぶ理由になります。まず、どんな家が建ち、土地と建物でいくらになるか。そこを見てから価格を決めたいと思います。
査定を依頼したら、「どんな方が、何に使うことを想定した金額ですか」と聞いてみてください。仲介で売れそうな金額なのか、不動産会社が買う金額なのかも含めて、理由の分かる説明を受けていただきたいと思います。
仲介と買取は、金額と手放せる時期を比べます
単独で使えて、売却まで時間をかけられるなら、仲介で買主様を探す方法があります。建築条件や費用の見通しを示し、駅への近さや使い方に魅力を感じる方に見ていただく売り方です。
早めに手放したい、古家や荷物の処分を自分で手配するのが難しいという場合は、買取の条件を聞いてみるとよいでしょう。いくらで買ってもらえるかに加え、何をそのまま引き渡せるか、いつ代金を受け取れるかまで比べます。
弊社が買い取る場合は、購入後にかかる費用と、事業としての利益を見込んで価格を出します。単独で再販売できるのか、隣地との調整が必要なのかによっても、買取の可否と金額は変わります。
弊社の買取価格が希望に届かず、仲介でより多くの手残りを目指せるなら、仲介で売る方法もご提案します。そのためにどのくらい時間をかけられるか、先に負担できる費用はどの程度かを伺います。
買取の相談をしたからといって、買取に決める必要はありません。金額と条件が分かってから、ご自身の事情に合う方法を選んでください。
以前「難しい」と言われた土地も、お話を聞かせてください
建築会社から難しいと言われたことがあれば、そのときの説明を教えてください。希望する間取りが入らなかったのか、予算が合わなかったのか、道路の条件に問題があったのかで、次にできることが変わります。
ある方の希望する家が建たなかった土地でも、別の暮らし方を求める方には合うかもしれません。道路に課題があるなら、その扱いや隣地との関係を調べる必要があります。「難しい」と言われた理由が分かれば、売り方も絞れます。
最初は、所在地、おおよその面積、古家の有無、売却したい時期をお知らせください。隣地から購入の打診がある場合や、以前に調査を受けた場合は、その内容もお聞かせください。
次の資料がお手元にあれば、ご用意いただくと話が進めやすくなります。
- 購入時や相続時の土地・建物の資料
- 登記事項証明書、公図、測量図
- 境界確認や越境に関する書類
- 道路・私道の権利や利用に関する書類
- 古家の図面や修繕履歴
資料は、あるものからで構いません。測量や解体を先に発注せず、売るために何を調べ、どこに費用をかける必要があるかからご相談いただけます。
新潟駅に近い土地なら、その場所を必要とする方がいないか、まず探したいと思います。狭さや古家が売却にどう影響するかは、調べたうえでご説明します。難しい条件があれば、その点も率直にお伝えします。
「この広さでも売れるだろうか」「家を壊した方がよいだろうか」。まだ売り方が決まっていない段階で結構です。まずは、場所と今の状態を教えてください。
