相続した不動産を売却したときの税金と特例｜「知らないと損する」ポイントだけ整理します

相続した不動産について、 売却相談で一番多い質問はこれです。

「相続した不動産を売ったら、税金ってどれくらいかかりますか？」

正直に言うと、 ケースによって全然違います。

そしてもう一つ、

使える特例を知らずに売って、あとで後悔する方が本当に多い。

この記事では、相続不動産の売却に関して、

• 基本的な税金の考え方
• よく使われる特例
• 判断を間違えやすいポイント

この3点だけに絞って、 現場目線で整理します。

相続した不動産を売ると、どんな税金がかかる？

まず前提から。

相続した不動産を売却して、 利益（譲渡所得）が出た場合には、

譲渡所得税

がかかります。

ポイントはここです。

売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。

あくまで、

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

この差額がプラスになった場合だけです。

相続不動産の「取得費」はどう考える？

相続の場合、 ここが一番分かりにくいところです。

結論から言うと、

被相続人（亡くなった方）が買ったときの価格を引き継ぎます。

相続したからといって、 相続時の評価額（固定資産税評価額など）になるわけではありません。

なので、

• 購入時の売買契約書
• 購入時の仲介手数料
• リフォーム・改良費の資料

これが残っているかどうかで、 税金はかなり変わります。

書類が見つからない場合、 取得費を「概算（売却価格の5％）」で計算することになりますが、

これは税金が増えやすい。

相続が発生したら、 売る・売らないに関係なく、 まず書類探しから始めた方がいい理由です。

相続不動産の売却で使える代表的な特例

ここからが本題です。

相続不動産の売却には、 条件を満たせば使える特例

がいくつかあります。

① 相続空き家の3,000万円特別控除

一番有名で、 一番勘違いされやすい特例です。

正式には、

「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円特別控除」

ざっくり言うと、

一定条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円まで差し引ける

という制度です。

主なポイント（かなり重要）

• 被相続人が一人で住んでいた家
• 相続後、空き家になっていること
• 耐震改修 or 解体して更地で売る
• 相続開始から売却までの期限がある

この特例、 「相続した不動産なら何でも使える」わけではありません。

アパートや賃貸中の戸建・マンションなどは対象外です。

なので、

使える前提で話を進めるのは危険

です。

② 取得費加算の特例（相続税を払っている場合）

もう一つ、 地味だけど効くのがこれです。

相続税を支払っている場合、

支払った相続税の一部を「取得費」に加算できる

という特例があります。

取得費が増える＝ 譲渡所得が減る＝ 税金が下がる。

ただし、

• 相続税を実際に払っていること
• 期限内に売却すること

など、条件があります。

相続税申告をした場合は、 売却前に必ず確認すべき特例です。

相続不動産の売却で「やりがちな失敗」

① とりあえず売ってから考える

これ、かなり多いです。

売ってから

「あ、この特例使えたんですね…」

と言われても、 基本的に後戻りはできません。

② 相続人同士で話がまとまらないまま進める

税金以前に、

• 売る・売らない
• いつ売るか
• お金をどう分けるか

ここが曖昧だと、 途中で止まります。

不動産は、 感情が一番絡みやすい資産です。

③ 「税理士に丸投げ」「不動産屋に丸投げ」する

正直に言うと、

どちらか一方だけだと、判断を間違えることがあります。

税理士は税金に強い。 不動産屋は売り方と市場に強い。

相続不動産の売却は、

両方の視点が揃って初めて最適解が見える

テーマです。

まとめ｜相続不動産の売却は「税金の整理」が8割

相続した不動産を売るとき、

• どれくらい利益が出そうか
• 取得費はどこまで拾えるか
• 使える特例はあるか

ここを整理せずに進めると、 ほぼ確実に後悔します。

逆に言えば、

売る前に一度、数字と特例を整理するだけで、手残りは大きく変わる

ということです。

「まだ売るか決めていない」 「相続したけど放置している」

その段階でも構いません。

相続不動産は、 早めに整理した人ほど、選択肢が多い。

これ、現場で何度も見てきた事実です。