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相続した実家に、家具や家電がそのまま残っている。建物も古く、売れるかどうか分からない。遠方に住んでいるので、片付けのために何度も通うのは難しい。そうした状態でも、空き家の売却はご相談いただけます。
家を売ろうと思っても、荷物を全部片付けるところから始めるとなれば、なかなか動けないこともあると思います。相談するために、先に家を空にする必要はありません。
まずは今の状態で、いくらで売れそうか、荷物をどこまで残せるかを聞いてみてください。その金額と条件が分かれば、ご自身で片付ける場合や、更地にして売る場合とも比べられます。
竹鼻不動産事務所では、新潟市中央区をはじめ、市内の空き家の買取・売却相談をお受けしています。まだ売り方が決まっていなくても構いません。場所と今の状態、困っていることからお聞かせください。
荷物を全部片付けてからでなくても、お話は始められます
家具や家電、食器、衣類。実家に残っている物を片付けるには、処分する手間だけでなく、何を残すか決める時間も必要です。遠方にお住まいなら、そのために通う負担もあります。
買取会社が引渡し後の処分を引き受ける条件なら、売主様が先に業者を手配せずに済む場合があります。処分を頼む前に、荷物がある状態で買ってもらえるかを聞いておくと、費用と手間を比べられます。
ただ、「荷物はそのままでよい」という説明だけでは、いくら残るかは分かりません。処分費用を買取価格に含めているのか、別に支払うのか、引渡しまでに持ち出す物があるのかまで確かめてください。
残す物と持ち出す物は、写真や一覧で共有しておくと、引渡しのときに話が食い違いにくくなります。現金、通帳、権利関係の書類、写真や形見などは、処分を頼む前にご家族で確かめておきましょう。
相続した家では、家財を誰が引き継ぐかが決まっていないこともあります。家を売ることに合意していても、中の物をすべて処分してよいとは限りません。家財についても、処分する前に話を合わせておく必要があります。
古い家でも、残して売る方法を見てから解体を決める
建物が古いと、「壊さないと売れないだろう」と思うかもしれません。それでも、修繕して使いたい方が見込めるなら、建物を残して売る方法があります。築年数だけで解体を決めるのは早いと思います。
更地にすれば、土地の形や広さは分かりやすくなります。一方で、売主様が解体費を先に支払い、今ある家を使う方に売る選択肢はなくなります。
特に、建替えの条件が分からないうちは、売却のための解体を急がないでください。今の家が建っていても、同じ規模で建て直せるとは限りません。壊してから分かっても、元の家は戻せません。
道路や間口が狭い土地、隣の建物との距離が近い土地では、解体の方法や費用も変わります。更地で売る案を比べるなら、現地を見た解体の見積もりが必要です。
売り方としては、次の三つを比べます。
- 古家付きで売り出し、建物を使う方や、購入後の解体を引き受ける方を探す。
- 売主様が解体し、更地として売り出す。
- 古家を残したまま、不動産会社に買い取ってもらう。
更地にして高く売れても、価格が上がった分より解体費が大きければ、手元に残るお金は減ります。売却価格だけを比べず、費用を払ったあとにいくら残るかで決めましょう。
なお、倒壊や外壁の落下など、差し迫った危険がある場合は、安全を確保する対応が先です。売り方が決まるまで、そのままにしてよいという意味ではありません。
その家を買った方が、どう使えるかを見ます
空き家の査定では、建物の傷みだけでなく、その場所でどんな暮らしができるかも見ます。
例えば、駅に近い小さな敷地なら、車を持たずに暮らしたい方に合うかもしれません。車の利用が前提になる住宅地なら、何台駐車できるかが大事になります。同じ新潟市中央区でも、買う方が求めるものは違います。
建物を使うなら、雨漏りや傾き、シロアリ被害、設備の状態を調べ、どこまで直す必要があるかを見ます。解体するなら、道路との接し方や建替えの可否、土地の広さと形を調べます。境界、越境、私道の権利や取り決めも、売る前にはっきりさせたい点です。
古い家があるから一律に安い、という見方では、その物件の良さも、必要な費用も分かりません。残して使える家なのか、土地として売る方がよいのかによって、価格の理由が変わります。
買取価格を提示されたら、「建物は残す予定ですか」「解体や荷物の処分費は、この価格に含まれていますか」と聞いてみてください。「仲介価格の何割です」という説明より、金額の根拠が分かります。
仲介でも、古家や荷物を残して売れる場合があります
買取は、不動産会社などが買主になる方法です。価格と条件が合えば、一般向けに購入希望者を探す期間を省いて契約へ進めます。
仲介は、不動産会社を通じて購入希望者を探す方法です。建物を使いたい方や、建替え用地を探している方などに向けて販売します。買主様との合意があれば、古家や荷物を残して引き渡すこともできます。
そのため、片付けや解体を自分でできないからといって、最初から買取だけに絞る必要はありません。仲介でも、その状態で買う方を探せるかを見ておきたいと思います。
販売に時間をかけられ、仲介の方が多く残りそうなら、その方法をご提案します。管理を早めに終えたい、手放す時期を決めたいという場合は、買取価格と引渡し条件を聞いてから比べます。
仲介会社を介さず買取会社と直接売買する場合は、仲介手数料はかかりません。別の会社が仲介する買取では、その手数料も売却費用に含めます。
高い提示額でも、何を済ませて引き渡す条件かを聞く
古家と荷物を残したままの買取価格と、売主様が解体・片付け・測量を終える条件の売却見込価格。この二つは、金額だけでは比べられません。
売主様が行うことをそれぞれ書き出し、必要な費用を引いてみてください。高い提示額でも、先に支払う費用が多ければ、手元に残る金額の差は小さくなります。
借入れがあれば返済額、家や土地に関する精算金、売却に伴う税金も見込んでおきます。仲介の査定額は成約を約束する金額ではないので、どのくらいの期間で売る想定かも聞いてください。
空き家を持っている間は、税金や保険、草刈り、見回り、修繕などの負担が続きます。遠方から通うなら、交通費だけでなく、ご自身の時間も使います。
それでも、管理費用がかかるからという理由だけで、低い買取価格を受け入れる必要はありません。待つ間の費用を差し引いても仲介の方が多く残り、その間の管理も続けられるなら、買主様を探す時間を取る意味があります。
反対に、これ以上通うのが難しいというご事情があれば、その負担も含めて選んでよいと思います。金額だけで決められないことも、最初にお聞かせください。
相続の手続きが終わる前でも、価格の相談はできます
亡くなった方の名義のままでも、価格や売り方の相談はできます。「売ったらいくらになるかを知ってから、相続人の間で話したい」というご相談でも構いません。
実際に売却を進めるには、誰が所有権を取得するかを確かめ、必要な相続登記などの手続きを進めます。相続人申告登記を済ませていても、売却には別途相続登記が必要です。
売りたい時期が決まっているなら、手続きにかかる期間も予定に入れます。登記の進め方を司法書士などに確かめながら、売却の日程を合わせていきます。
税金の特例は、契約や解体の前に確かめてください
相続した空き家を売るとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得の特別控除を利用できる場合があります。
対象になるかは、建物が建てられた時期、亡くなった方の居住状況、相続後の使い方、売却期限などによって変わります。解体や耐震改修をいつ行うかが、適用の条件に関わることもあります。
特例を使えるつもりで売却を進め、あとから対象外と分かれば、手元に残る金額も変わります。税務署・税理士への確認は、契約や解体の前に済ませておきたいところです。
必要な条件が先に分かれば、売却と工事の日程も、それに合わせて組めます。
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
「そのまま買います」は、どこまでそのままでよいのか
買取で片付けの負担を減らしたいなら、何を残せるかが大切です。建物、設備、家具や家電について、引渡しまでに売主様がすることを具体的に決めます。
価格と一緒に、次の点も聞いてください。
- 現地調査後の価格か。追加調査で金額が変わる条件はあるか。
- 実際に買う会社はどこか。融資や社内承認など、まだ済んでいないことはあるか。
- 残代金を受け取る日はいつか。書類の準備や荷物の持ち出しが間に合うか。
- 片付け、修繕、測量、登記などで、別に支払う費用は何か。
- 残してよい物と、引渡しまでに撤去する物は何か。
- 引渡し後の建物・設備の不具合や地中埋設物などについて、売主様がどこまで責任を負うか。
現状で引き渡すことと、引渡し後に責任を負わないことは別です。買取だから自動的に責任がなくなるわけではないので、契約の内容を確かめます。
雨漏りや設備の故障、境界・越境の問題、近隣との取り決めなど、分かっていることは査定の段階でお知らせください。その状態を前提に、価格や修理、引渡しの条件を話し合います。
相続した家で、分からないことがあっても構いません。推測で「問題ありません」と答えず、「そこは分かりません」と伝えてください。何を調べる必要があるかが分かります。
遠方にお住まいなら、通える回数も先に教えてください
売却のために何度も帰省するのは、費用も時間もかかります。仕事やご家族の都合で頻繁には通えない場合は、最初にお知らせください。
鍵の受渡し、現地調査への立会い、持ち出す荷物、必要な書類を先に確認すれば、現地へ行った日にまとめて済ませられることが分かります。連絡方法も含めて、無理のない日程を相談しましょう。
本人確認や登記手続きなど、ご本人の対応が必要な場面は、取引の条件や手続きによって変わります。現地へ行かずにすべて済むと決めず、帰省の予定を立てる前に、関係する担当者と必要な対応を確かめておきます。
売却の相談を始めても、引渡しまでの管理は続きます。雨漏り、外壁の落下、樹木の越境などがあれば、その状態もお知らせください。周囲に影響する問題は、売却を待たずに対応する必要があります。
まずは、場所と今困っていることをお聞かせください
ご相談の際は、分かる範囲で次の内容を教えてください。
- 空き家の所在地と、土地・建物のおおよその広さ
- いつから空き家になっているか
- 登記上の所有者と、相続手続きの状況
- 室内の荷物、分かっている不具合や修繕履歴
- 売却したい時期と、片付けや管理で困っていること
固定資産税の納税通知書、購入時の資料、図面、登記や相続の書類などがあれば、お手元にあるものをご用意ください。全部そろってからでなくても、お話は始められます。
弊社が買い取る場合は、購入後の修繕や解体、荷物の処分などにかかる費用と、事業としての利益を見込んで価格を出します。その金額を聞いたうえで、仲介で売る方法とも比べていただきたいと思います。
相談の時点で、買取にするか仲介にするかを決める必要はありません。ご自身で片付ける方がよいか、荷物を残して引き渡す方がよいかも、費用と手間が分かってから決められます。
実家の荷物がそのままで、何から始めればよいか分からない。その段階で結構です。片付けや解体を頼む前に、一度、今の状態を見せてください。
