住宅ローンが残っていても売却できる？｜「完済してからじゃないと無理」は勘違いです

不動産の売却相談で、 かなり多いのがこの質問です。

「住宅ローンがまだ残っているんですが、売れますか？」

結論から言うと、

住宅ローンが残っていても、不動産は売却できます。

実際、 売却案件の多くは「ローン残あり」が前提です。

ただし、

売れるかどうかの分かれ目は「数字」です。

• 住宅ローン残債がいくらか
• いくらで売れそうか
• 売却の諸費用がいくらか

ここを外すと、話が一気にこじれます。

なぜ住宅ローンが残っていても売却できるのか

理由はシンプルです。

売却代金でローンを完済すればいい

から。

住宅ローンが残っている不動産には、 通常「抵当権」が付いています。

この抵当権は、

ローンを完済すれば、売却と同時に外す

ことができます。

実務では、

• 売却代金を受け取る
• その場で金融機関へ返済
• 抵当権を抹消
• 買主様へ所有権移転

という流れを、同じ日にまとめて行うのが一般的です。

売却できるかどうかの分かれ目は「残債と売却価格」

ローンが残っていても売れるかどうかは、 ここで決まります。

売却価格 ＞ 住宅ローン残債 ＋ 売却諸費用

この形が成立するかどうか。

つまり、

売って返しきれるか

です。

ケース① 売却代金で完済できる（問題なし）

これが一番多く、 一番スムーズなパターンです。

例：

• 売却価格：3,000万円
• ローン残債：2,400万円
• 売却諸費用：150万円

この場合、

完済＋手残りが出る

ので、何の問題もありません。

ケース② 売却代金だけでは足りない（よくある／ここが実務の肝）

ここ、現場では普通にあります。

• 売却価格：2,500万円
• ローン残債：2,700万円
• 売却諸費用：120万円

この場合、

売却代金だけでは完済できない＝抵当権が外せない

ので、 不足分をどう埋めるか

を先に決めます。

売却代金が足りないときの現実的な選択肢

① 自己資金で不足分を補填する

一番シンプルです。 ただ、まとまった現金が出せないケースも多い。

② フリーローン等で不足分を埋めて「完済」を成立させる（実務で多い）

ここが、さっきの文章だと抜けていました。 正直、現場ではこの形が多いです。

売却による不足分（オーバーローン部分）を、

• フリーローン
• カードローン
• 金融機関の追加融資（条件次第）

などで一時的に埋めて、

決済日に住宅ローンを完済 → 抵当権を外す → 売却を成立

という作りにします。

もちろん、誰でも無限に借りられるわけではないので、

• 不足額はいくらか
• 月々いくら返せるか
• 借入条件（期間・金利）をどうするか

を早い段階で整理します。

「売れるかどうか」より先に、 不足分の設計ができるか

ここが勝負です。

③ 売却損が出ても、税務上の特例で“取り返せる”ことがある

売却で損が出たときに、 よく誤解されるのがこれです。

「損したのに、何も救済ないんですか？」

あります。

ただし条件があります。

居住用（マイホーム）を売って損が出た場合、 一定の要件を満たせば、

• 譲渡損失の損益通算（給与所得などと相殺できる）
• それでも引ききれない損は繰越控除（最大3年）

ができる特例があります。

要するに、

「売却損」を税金面で軽くできる可能性がある

という話です。

ただ、適用要件が細かいため、事前によく確認しておく必要があります。

④ それでも不足が大きい場合は、売り方を組み替える

不足が大きすぎて借入で埋められない場合は、 「売り方」を組み替えます。

• 仲介で売れる価格帯に寄せる（時間を使ってでも最大化する）
• 買取も含めてスピードを優先する
• 住み替え・資金計画を根本から見直す

ここは、 物件内容と残債のバランス次第

なので、一度整理してから判断します。

「売る前に」必ず確認しておくべき3つ

① 住宅ローンの正確な残高

なんとなく覚えている数字ではなく、

金融機関からの残高証明

で確認してください。

② 売却にかかる諸費用

意外と見落とされがちですが、

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 印紙税

などがかかります。

売却価格 − 諸費用 − 残債

ここまで計算して、 初めて「成立するか」が見えます。

③ 売る理由と期限

住み替えなのか、 返済が厳しいのか、 相続や離婚なのか。

理由によって最適解が変わります。

まとめ｜住宅ローンが残っていても売却は可能

住宅ローンが残っていても、

売却はできます。

ただし、 売却代金で完済できない場合は、

• 不足分をどう埋めるか（自己資金／フリーローン等）
• 売却損が出たときの特例が使えるか（居住用の損益通算・繰越控除など）

ここまで含めて設計すると、 「詰み」を避けられます。

ローンが残っているからといって、 一人で抱え込む必要はありません。

まずは数字をテーブルに出す。 そのうえで、売却と資金計画を同時に組む。

これが一番現実的で、失敗しにくいやり方です。