新潟市中央区の上所・近江・新和の土地価格は？坪単価と上所駅開業後の売却ポイント

この記事の要点

2026年｜上所・近江・新和周辺の土地価格

まず、2026年に確認できる公的価格を整理します。

上所周辺の参考として掲載しているのは、町名「上所」ではなく上所上2丁目の基準地です。そのため、130,000円/㎡をそのまま「上所全体の土地価格」として扱うものではありません。

新和4丁目では126,000円/㎡、上所上2丁目では130,000円/㎡となっており、いずれも坪40万円台前半です。

近江については直接の標準地・基準地がないため、近接する住宅地の一例として堀之内南2丁目を掲載しています。

堀之内南2丁目の117,000円/㎡を「近江の相場」として置き換えるものではありません。

近江の査定では、上所・上所上、新和、堀之内南などの周辺地点を参考にしながら、実際の成約事例、現在の競合、道路、土地面積、用途地域などを確認する必要があります。

なお、新和4丁目については鑑定評価書に125,000円/㎡とした試算も確認できますが、この記事では最終的に公示された126,000円/㎡を採用しています。

※上所上2丁目は地価調査（各年7月1日時点）、新和4丁目・堀之内南2丁目は地価公示（各年1月1日時点）です。以下の前年比は、それぞれ同じ調査・同じ地点を前年と比較したものであり、異なる調査同士の変動率を比較したものではありません。

50坪ならいくら？公的価格から単純計算した参考額

価格感をイメージしやすくするため、公的価格を40坪・50坪・60坪へ単純に掛けた場合を示します。

ただし、これは公的な㎡単価を土地面積へ単純に掛けただけの参考計算です。

「上所なら50坪で2,150万円」「新和なら50坪で2,080万円」と売却価格を示しているわけではありません。

前面道路、間口、形状、方角、古家、駐車場、用途地域などによって実際の価格は変わります。

2025年から2026年にかけて、公的価格は上昇

今回確認した3地点は、いずれも前年から上昇しています。

上所上2丁目は124,000円/㎡から130,000円/㎡へ上昇しました。

ただし、

「上所上2丁目の公的価格が4.8％上昇したから、自分の土地も4.8％高く売れる」という意味ではありません。

公示地価・基準地価の前年比は、同じ地点を前年と比較した数字です。

実際の売却価格は、その土地固有の条件と、その時点で市場にいる買主・競合によって決まります。

近江の土地価格はどう見る？｜直接の公的地点がない場合

2026年の地価公示・地価調査には、町名「近江」の直接の標準地・基準地は確認できません。

そのため、この記事では「近江は坪○万円」と一つの数字にまとめていません。

近江の価格を考える際には、

• 近接する堀之内南
• 上所・上所上
• 新和
• 女池方面

などの公的価格を比較材料の一つとして使いながら、実際の取引事例を確認します。

堀之内南2丁目を掲載しているのも、近江に直接地点がないため、近江周辺の住宅地を見るための近接参考地点の一つとしてです。

近江の中でも、道路、間口、土地面積、上所駅との距離、女池方面への生活動線などによって土地の見られ方は変わります。

直接の公的価格がない町ほど、近隣地点の坪単価を機械的に当てはめないことが重要です。

上所駅は2025年3月15日に開業

JR越後線の上所駅は、2025年3月15日に白山駅と新潟駅の間へ開業しました。

これにより、上所・上所上を中心とした周辺住宅地では、車での移動に加えて鉄道を利用しやすくなりました。

通勤・通学で鉄道を利用する買主にとっては、土地を検討する理由の一つになります。

一方で、「駅ができたから土地価格が一律に上がる」とまでは言えません。

住宅を購入する人は、駅への距離だけでなく、

• 土地価格
• 建物価格
• 道路
• 駐車場
• 生活利便性
• 住宅ローンを含めた総予算

を合わせて判断します。

上所駅は重要なプラス材料ですが、土地価格を決める唯一の要素ではありません。

上所駅の開業については、JR東日本・新潟市「2025年3月15日に越後線 上所駅が開業します」でも確認できます。

上所駅に近ければ近いほど高く売れる？

駅への距離は価格形成の要素の一つですが、それだけでは判断できません。

新潟市では、車を日常的に利用する買主も多いためです。

例えば駅へ比較的近くても、

• 前面道路が狭い
• 間口が狭い
• 車の出入りがしにくい
• 駐車場を確保しにくい

土地であれば、住宅用地としての評価へ影響する場合があります。

反対に、駅から多少離れていても、道路や間口がよく、住宅と駐車場を配置しやすい土地であれば買主から評価される可能性があります。

上所・近江・新和では、「駅を使えるか」と「車を使いやすいか」の両方を見る必要があります。

土地価格は「坪単価」より買主の総予算で考える

上所・近江・新和周辺の土地価格を考えるうえで、特に重要なのが土地建物総額です。

例えば上所上2丁目の公的価格を50坪へ単純に当てはめると、土地だけで約2,150万円です。

しかし、住宅を建てる買主は土地代に加えて、

• 建物価格
• 外構費
• 地盤改良費
• 古家があれば解体費
• 住宅ローン等の諸費用

も負担します。

土地価格が2,000万円を超えてくると、建物まで含めた住宅取得総額も大きくなります。

そのため、坪単価が周辺の公的価格に近くても、総額が大きくなりすぎれば購入できる買主が少なくなる可能性があります。

「坪43万円だから妥当」ではなく、「坪43万円で土地を買った人が、建物まで含めると総額いくらになるのか」を見る。

この考え方が実際の土地売却では重要です。

道路・間口・駐車場も価格に影響する

上所・近江・新和では、駅だけでなく道路条件も重要です。

住宅用地の場合、買主は土地を見ながら住宅と駐車場の配置を考えます。

そのため、

• 前面道路の幅
• 間口
• 車の出入り
• 駐車場を何台確保できるか
• 建物を配置した後の外構計画

によって評価が変わります。

同じ50坪でも、間口が広く並列駐車しやすい土地と、細長く建物配置が限定される土地では買主の評価は同じではありません。

前面道路については、前面道路が狭い土地は売れる？新潟市で売却前に確認したい接道・セットバック・駐車場の考え方でも整理しています。

住宅用地と収益用地は分けて考える

上所・近江・新和周辺では、一般住宅のほか、アパートなどの共同住宅も見られます。

そのため、面積や道路、用途地域によっては収益用地として検討できる土地もあります。

ただし、

「中央区だからアパート用地として高く売れる」「駅ができたから収益用地として評価される」

とは限りません。

収益用地として見る場合には、

• 想定賃料
• 建築費
• 駐車場
• 利回り
• 融資
• 将来の出口

まで成立する必要があります。

一般住宅用地では、収益性より居住の利便性・快適性・土地建物総予算が重視されます。

土地をどちらの用途で販売するかについては、収益用地として売るべきか、住宅用地として売るべきか｜新潟市で土地売却前に考えたいことも参考にしてください。

上所・近江・新和で想定される買主

土地によっては、一般の住宅購入者だけを対象にするより、建売業者や収益物件事業者まで検討できる場合があります。

一方で、用途を広げれば必ず高く売れるわけではありません。

その土地で現実的に成立する利用方法と、実際に購入できる買主を整理することが重要です。

エリアごとに見るポイント

上所・上所上

上所駅開業によって、鉄道を利用できる住宅地として説明しやすくなりました。

一方、新潟市の住宅用地としては、道路・間口・駐車場・土地面積・住宅総額も引き続き重要です。

「駅に近い」だけでなく、「駅も使えて車でも生活しやすい土地なのか」まで整理すると、買主へ価値を伝えやすくなります。

近江

近江には2026年の直接の標準地・基準地がないため、町名だけで価格を決めにくいエリアです。

堀之内南、上所・上所上、新和、女池方面などの周辺エリアを比較しながら、実際の成約事例を見る必要があります。

「近江だから坪○万円」ではなく、「この土地なら何と比較するのが適切か」を考えることが重要です。

新和

新和は住宅地としての利用を中心にしながら、土地条件によってはアパート等の収益利用も検討できます。

ただし、収益用地としての価格が住宅用地より必ず高くなるわけではありません。

一般住宅の買主総予算と、収益事業として成立する土地価格の両方を比較して販売方法を考えます。

価格が下がりやすい土地の条件

上所・近江・新和でも、次のような土地は公的価格をそのまま当てはめにくくなります。

• 前面道路が狭い
• 間口が狭い
• 旗竿地・変形地
• 駐車場を確保しにくい
• 高低差がある
• 古家の解体費が大きい
• 境界・越境に確認事項がある
• 土地面積が大きく総額が高くなる

例えば周辺と同じ坪単価でも、古家の解体や造成に大きな費用が必要なら、買主から見た総負担は高くなります。

反対に、坪単価が多少高くても、道路・間口が良く、追加工事が少なく済む土地なら買主から評価されることがあります。

査定額を見るときに確認したい8つのこと

1. どの公的価格を参考にしているか
2. どの成約事例を比較しているか
3. 現在の競合物件をどう評価しているか
4. 上所駅への距離をどう評価しているか
5. 道路・間口・駐車場をどう評価しているか
6. 住宅用地・建売用地・収益用地のどれを想定しているか
7. 買主の土地建物総予算をいくらと想定しているか
8. 売出価格と成約を想定する価格をどう分けているか

査定額は、その価格で売却できることを保証する数字ではありません。

「なぜその価格なのか」「誰がその価格で買うのか」まで説明できるかを見ることが重要です。

土地査定については、土地の査定価格はどう決まる？新潟市で見られる道路・間口・面積・買主層でも整理しています。

まとめ｜上所駅開業後も「駅だけ」で土地価格を決めない

2026年の公的価格では、

• 上所周辺の参考となる上所上2丁目：130,000円/㎡、約43.0万円/坪
• 新和4丁目：126,000円/㎡、約41.7万円/坪
• 近江周辺の参考となる堀之内南2丁目：117,000円/㎡、約38.7万円/坪

となっています。

いずれの地点も前年から上昇しています。

また、2025年3月には上所駅が開業し、上所周辺には鉄道利用という新しい評価軸も加わりました。

一方、買主は駅距離だけではなく、道路、駐車場、土地面積、建築費まで含めた総予算で土地を比較します。

そのため、

「上所駅ができたから高く売れる」ではなく、「駅を使える価値を、道路・駐車場・建物配置・総予算と合わせてどのように評価してもらうか」

を考えることが重要です。

近江についても、近隣地点の坪単価をそのまま当てはめるのではなく、実際の土地条件と取引事例から価格を整理する必要があります。