この記事の要点

2026年｜関屋・浜浦町・有明周辺の土地価格

まず、公的価格として確認できる主な地点を整理します。

同じ関屋方面でも、約26万円/坪から約50万円/坪まで大きな差があります。

これは単純な駅距離の差ではありません。土地の用途、道路、住環境、敷地規模、利用方法などが違うためです。

※関屋松波町3丁目・有明大橋町は地価調査（7月1日時点）、関屋昭和町・関屋恵町は地価公示（1月1日時点）です。価格時点の異なる地点を単純に優劣比較するものではありません。

40坪・50坪・60坪ならいくら？公的価格から単純計算

価格感をイメージしやすくするため、公的坪単価を面積へ単純に掛けてみます。

これは公的価格×土地面積の単純計算であり、実際の査定価格・成約価格を示すものではありません。

ただ、関屋松波町のような価格水準で60坪になると、公的価格を単純に掛けても土地だけで約3,000万円になります。

ここへ新築建物、外構、地盤改良、住宅ローン諸費用などが加われば、住宅取得総額はさらに大きくなります。

土地の坪単価が高いエリアほど、「土地を買える人がいるか」だけでなく、「住宅完成後の総額まで負担できる人がいるか」を見る必要があります。

2025年から2026年の変化｜高価格帯でも動きは同じではない

関屋昭和町は上昇している一方、関屋松波町・有明大橋町・関屋恵町は2025年から2026年にかけて横ばいです。

つまり、中央区内でも高価格帯の住宅地だからといって、毎年同じように価格が上がるわけではありません。

価格水準が高いことと、地価上昇率が高いことは分けて見る必要があります。

浜浦町の土地価格はどう見る？｜直接の公的地点がない場合

2026年の地価公示・地価調査には、町名「浜浦町」の直接の標準地・基準地は確認できません。

そのため、「浜浦町は坪○万円」と一つの公的坪単価を置くことはしていません。

浜浦町を査定する場合には、

• 関屋松波町
• 関屋昭和町
• 周辺の住宅地

などを比較材料の一つとしながら、実際の成約事例、現在の売出物件、道路、間口、土地面積、用途地域を確認します。

浜浦町でも、道路条件の良い土地と細い道路に面する土地、海側と内陸側、土地面積の違いなどによって買主からの評価は変わります。

直接の公的価格がない町ほど、近隣地点の坪単価をそのまま当てはめないことが重要です。

関屋松波町は「高い価格水準」と「価格上昇」を分けて見る

関屋松波町3丁目210番は、2026年の基準地価で152,000円/㎡、約50.2万円/坪です。

中央区内でも高い価格水準の住宅地ですが、2025年から2026年にかけては152,000円/㎡で横ばいです。

これは関屋松波町の評価が低いという意味ではありません。

高い価格水準を維持していることと、毎年価格が上昇していることは別だということです。

例えば50坪なら公的価格の単純計算で約2,500万円、60坪なら約3,000万円です。

土地面積が大きくなるほど住宅取得総額も重くなるため、売出価格を考えるときには買主の住宅ローンや建築費まで見る必要があります。

関屋昭和町では「土地2,500〜3,000万円」「土地建物5,000万円程度」が一つの参考

関屋昭和町2丁目111番は、2026年地価公示で131,000円/㎡、約43.3万円/坪です。

関屋駅から約700m、中規模一般住宅が多い住宅地域として評価されています。

令和8年地価公示の鑑定評価書は2名の不動産鑑定士によって作成されており、需要の中心価格帯について表現には幅があります。

一方の鑑定評価では、土地2,500〜3,000万円程度が需要の中心とされています。

もう一方では、更地3,000万円程度、土地建物では5,000万円程度の物件が需要の中心とされています。

この数字を「関屋昭和町なら必ず5,000万円で住宅が売れる」という意味で使うことはできません。

ただ、土地売却を考える際に、売主側の坪単価だけでなく、その土地を購入して住宅を建てた場合に、買主の総予算がどの程度になるのかを見るための参考になります。

関屋昭和町のような比較的価格水準の高い住宅地ほど、土地単価だけを上げると、建物へ使える予算が圧迫される可能性があります。

なぜ「総額5,000万円前後」を見るのか

関屋昭和町の鑑定評価書で土地建物5,000万円程度が需要の中心とされていることは、住宅用地の価格を考えるうえで重要です。

例えば土地が3,000万円であれば、買主にはそこから建物・外構・地盤改良・住宅ローン諸費用などが加わります。

建築費が上昇している現在では、土地価格を高く設定するほど住宅完成後の総額も上がります。

その結果、土地そのものは魅力的でも、住宅取得総額が買主の予算帯から外れることがあります。

「坪いくらで売れるか」だけでなく、「その価格で土地を買った人が住宅まで建てると総額いくらになるか」を考える。

これが関屋・浜浦町周辺の住宅用地では重要です。

関屋恵町は「安い関屋」ではなく、価格差の理由を見る

関屋恵町12-15は78,500円/㎡、約26.0万円/坪です。

関屋松波町・関屋昭和町と比べると低い価格水準ですが、単純に「割安な関屋」と考えるべきではありません。

公的な評価資料では、前面道路が約3.5mと狭く、街路条件が土地評価へ影響しています。

前面道路が狭い土地では、

• 接道・セットバック
• 車の出入り
• 駐車場
• 建物配置
• 除雪時の使いやすさ

などを確認する必要があります。

坪単価が低いことだけを見るのではなく、その価格になっている理由を確認することが重要です。

前面道路については、前面道路が狭い土地は売れる？新潟市で売却前に確認したい接道・セットバック・駐車場の考え方でも整理しています。

有明周辺は、有明大橋町の路線商業地をそのまま住宅地相場にしない

有明周辺の参考地点として、2026年地価調査の有明大橋町6-19があります。

価格は89,500円/㎡、約29.6万円/坪です。

ただし、この地点は一般的な住宅地ではありません。

事業所・店舗等が見られる幹線道路沿いの路線商業地として評価されています。

そのため、有明大橋町の29.6万円/坪を、そのまま「有明周辺の住宅地相場」として使うことはできません。

幹線道路沿いであれば、

• 道路幅員
• 交通量
• 視認性
• 駐車場
• 用途地域
• 事業採算

などを見ます。

今回のタイトルも「有明」ではなく「有明周辺」としているのは、この公的地点が有明大橋町だからです。

関屋・浜浦町・有明周辺は、同じエリアでも買主が違う

「関屋方面だから坪○万円」と一括りにするのではなく、その土地がどの市場で評価されるのかを先に整理します。

住宅用地では「暮らし」と「土地建物総予算」を見る

住宅用地として売却する場合、買主は土地価格だけを見ていません。

• 住宅を配置しやすいか
• 駐車場を何台取れるか
• 道路から車を出し入れしやすいか
• 古家の解体が必要か
• 外構や地盤改良にいくらかかるか
• 土地建物総額が住宅ローンの範囲に収まるか

といった点を確認します。

特に関屋松波町・関屋昭和町のように土地価格が比較的高い住宅地では、土地を高く設定するほど建物へ使える予算は減ります。

売主側の土地相場と、買主側の住宅取得可能額をつなげて考えることが重要です。

このエリアで想定される買主

どの買主へ見せるかによって、説明すべき土地の価値も変わります。

公的価格をそのまま当てはめにくい土地

関屋・浜浦町・有明周辺でも、次のような土地は公的価格の坪単価をそのまま当てはめにくくなります。

• 前面道路が狭い
• 間口が狭い
• 旗竿地・変形地
• 駐車場を確保しにくい
• 古家の解体費が大きい
• 境界・越境に確認事項がある
• 土地面積が大きく、総額が高くなりすぎる
• 事業用地として見ても採算が合いにくい

これらは、必ず値下げしなければならない条件という意味ではありません。

例えば一般住宅用地として使いにくくても、隣地所有者にとって利用価値が高い場合があります。

また、大きな土地であれば分筆案や事業利用を検討できる場合もあります。

条件が悪いから一律に減額するのではなく、その条件によって買主と使い方がどう変わるのかを見ることが重要です。

狭小地・変形地については、狭小地・変形地は売れる？新潟市で売却前に考えたいことでも整理しています。

公的価格と実際の売却価格は分けて考える

この記事で掲載している地価公示・地価調査は、土地価格を考えるうえで重要な指標です。

ただし、公的価格そのものが実際の成約価格ではありません。

査定ではこれらを混同せず、複数の材料を組み合わせて価格を考えます。

土地査定については、土地の査定価格はどう決まる？新潟市で見られる道路・間口・面積・買主層でも詳しく整理しています。

査定額を見るときに確認したい8つのこと

1. どの公示地価・基準地価を参考にしているか
2. 住宅地と商業地を混同していないか
3. どの成約事例を参考にしているか
4. 現在の競合物件をどう評価しているか
5. 道路・間口・駐車場をどう評価しているか
6. 土地面積と買主の総予算をどう考えているか
7. 誰を買主として想定しているか
8. 売出価格と成約を想定する価格をどう分けているか

「関屋だから高い」という説明だけでは不十分です。

なぜこの土地ならその価格なのか、その価格を払える買主は誰なのかまで確認することが重要です。

このエリアで土地を売るなら、どう売り出す？

関屋松波町・関屋昭和町・浜浦町など、住宅地として評価される土地では、

• 住環境
• 道路
• 間口
• 駐車場
• 住宅配置
• 土地建物総予算

を整理し、住宅購入者へ伝えます。

一方、有明大橋町のように事業用途で見る土地では、道路、視認性、用途地域、駐車場、事業採算まで説明できる状態にします。

また、隣地との一体利用で価値が生まれる土地であれば、一般市場だけでなく隣地への売却も比較できます。

隣地への売却については、隣地に土地を売るべき？新潟市で隣地所有者への売却を検討するときの注意点でも整理しています。

まとめ｜「関屋だから高い」ではなく、その価格を払える買主を見る

2026年の公的価格では、

• 関屋松波町3丁目：152,000円/㎡、約50.2万円/坪
• 関屋昭和町2丁目：131,000円/㎡、約43.3万円/坪
• 有明周辺の参考となる有明大橋町：89,500円/㎡、約29.6万円/坪
• 関屋恵町：78,500円/㎡、約26.0万円/坪

となっています。

浜浦町には2026年の直接の公的地点が確認できないため、近接地点の公的価格と個別の土地条件から判断する必要があります。

関屋松波町は高い価格水準を維持していますが、2025年から2026年は横ばいです。一方、関屋昭和町は上昇しています。

また、関屋昭和町の鑑定評価では、土地2,500〜3,000万円程度、更地3,000万円程度、土地建物5,000万円程度を需要の中心とする分析が確認できます。

つまり「関屋方面だから坪○万円」というだけではなく、

「その価格で土地を買い、住宅や事業まで含めた総額を負担できる買主がいるか」

まで考える必要があります。

住宅地では土地建物総額、道路条件に課題がある土地では実際の使いやすさ、事業系の土地では事業採算を見る。

同じ関屋・浜浦町・有明周辺でも、土地ごとに買主と価格が成立する理由を分けて考えることが重要です。