新潟市中央区の白山・学校町・旭町の土地価格は？坪50万円台の中高級住宅地と総額5,000万円前後の売却判断

この記事の要点

2026年｜白山・学校町・旭町周辺の土地価格

今回、価格の参考として使う4地点はいずれも令和8年地価公示で、価格時点は2026年1月1日です。

最も重要なのは、4地点とも同じ価格時点でありながら、土地の性格がかなり違うことです。

特に学校町通3丁目では、住宅地が117,000円/㎡、路線商業地が118,000円/㎡と数字自体は近いですが、同じ価格だから同じ市場というわけではありません。

住宅地では居住環境や住宅総額、路線商業地では道路・店舗や事務所利用・住居系利用など、買主が見るポイントが変わります。

40坪・50坪・60坪・80坪ならいくら？

公的坪単価を土地面積へ単純に掛けると、次のようになります。

これは公的価格を面積へ単純に掛けただけの参考計算であり、査定価格や成約価格を示すものではありません。

ただ、水道町2丁目では50坪でも約2,800万円、80坪では約4,500万円となります。

令和8年地価公示の鑑定評価書でも、水道町2丁目周辺の需要の中心価格帯は土地3,000万〜5,000万円程度とされています。

つまり、このエリアでは「坪56万円台」という単価だけでなく、土地総額が3,000万円、4,000万円、5,000万円となったときに、どの買主が検討できるのかを見ることが重要です。

2025年から2026年の変化｜上がっている地点と横ばいの地点がある

水道町2丁目は非常に高い価格水準を維持していますが、2024年から2026年まで172,000円/㎡で横ばいです。

一方、学校町通の住宅地・路線商業地はそれぞれ+0.9％上昇しています。

白山浦1丁目は2026年も91,800円/㎡で横ばいです。

高価格帯だから毎年上がるわけでも、価格が横ばいだから評価が低いわけでもありません。

現在の価格水準と、価格がどの方向へ動いているのかは分けて見る必要があります。

旭町に直接の公的地点がないため、水道町を参考にする理由

今回確認した2026年の地価公示・地価調査には、町名「旭町通」の直接の標準地・基準地は確認できません。

そのため、この記事では旭町周辺を見るための参考地点の一つとして、近隣の水道町2丁目を使用しています。

水道町2丁目の鑑定評価では、同一需給圏を新潟市中央区の新潟島内における中高級住宅地域と整理しています。

主な需要者は、新潟市内の二次取得者層などで、居住環境や立地を求める比較的高所得の買主からの需要が見込まれる地域とされています。

一方で、建築費上昇の影響などから取引は減少傾向とも分析されています。

つまり、

「旭町に近い良い住宅地だから高く売れる」と単純化するのではなく、高い土地価格と現在の建築費を買主が受け止められるかを見る必要があります。

なお、水道町の価格をそのまま旭町通の価格として扱っているわけではありません。旭町の実際の査定では、より近い成約事例、道路、土地面積、用途地域などを確認します。

水道町の土地3,000万〜5,000万円は「高級住宅地だから売れる」という意味ではない

水道町2丁目の鑑定評価書では、需要の中心価格帯について土地3,000万〜5,000万円程度とされています。

この価格帯を購入できる買主は、一般的な住宅用地より限定されます。

さらに土地を購入した後には、

• 新築建物
• 外構
• 地盤改良
• 既存建物があれば解体
• 住宅ローン等の諸費用

が必要になります。

例えば土地4,000万円に建物等の費用を加えれば、住宅取得総額はさらに大きくなります。

そのため、中高級住宅地ほど、

「坪単価をどこまで上げられるか」より、「その総額を払ってでもこの場所を選ぶ買主がいるか」

を考える必要があります。

学校町通は「住宅地」と「路線商業地」を必ず分ける

学校町通3丁目には、今回の地価公示だけでも性格の違う2地点があります。

公的価格はほぼ同じですが、買主が見るものは違います。

町名だけを見て「学校町通は坪39万円前後」とまとめてしまうと、査定の根拠が曖昧になります。

学校町通の住宅地では土地2,000万〜3,000万円、新築戸建3,500万〜5,000万円程度が参考

学校町通3丁目5322番120の鑑定評価では、同一需給圏を新潟島内の中高級住宅地域とし、主な需要者を高所得者層の一次取得者・買替取得者としています。

需要の中心について、

• 土地：2,000万〜3,000万円程度
• 新築戸建：3,500万〜5,000万円程度

と分析しています。

ここでも重要なのは、土地だけの価格ではありません。

50坪を公的単価から単純計算すると約1,934万円、60坪では約2,321万円、80坪では約3,094万円です。

鑑定評価で示される土地2,000万〜3,000万円という需要中心価格帯とも、おおむねつながります。

住宅地として売る場合は「坪単価」より、土地面積と住宅完成後の総額を見る方が実際の買主判断に近いと考えられます。

学校町通の路線商業地は「商業地だから高く売れる」とは限らない

学校町通3丁目557番13外は、22m国道に面した近隣商業地域で、店舗・事務所等が見られる路線商業地です。

しかし、令和8年地価公示の鑑定評価では、既成商業地の需要は弱含みで、商業地利用より住居系利用が増えていると分析されています。

また、賃料水準が低く十分な収益を確保しにくいため、収益価格は参考にとどめ、実際の取引事例を重視して価格が判断されています。

つまり、

「国道沿い」「近隣商業地域」「店舗を建てられる」というだけでは、高い土地価格を支えられるとは限りません。

売却時には、

• 店舗・事務所需要があるのか
• 住宅や共同住宅として使う方が現実的なのか
• 既存建物を再利用できるのか
• 駐車場を確保できるのか
• 賃料と建築費が見合うのか

まで確認する必要があります。

白山浦は白山駅に近いが、強い商業地と決めつけない

白山浦1丁目614番43外は、白山駅から約400mの近隣商業地域で、2026年の公示価格は91,800円/㎡、約30.3万円/坪です。

鑑定評価では、小売店舗・営業所等が見られる一方、低利用地もあり、繁華性はやや弱い商業地域とされています。

需要者としては、店舗経営者、事業法人、個人投資家、不動産業者などに加え、住居系用途の需要もあります。

また、土地総額は画地規模等によって幅が大きく、明確な需要中心価格帯は把握しにくいとされています。

したがって、白山浦では、

• 店舗・事務所として使うのか
• 住居系用途へ転換するのか
• 既存建物を使うのか
• 解体して土地として再利用するのか

によって買主が変わります。

白山駅に近いというメリットはありますが、駅距離だけで商業価値を評価しないことが重要です。

教育・医療施設への近さは価値になるが、買主を決めつけない

白山・学校町・旭町周辺には、教育・医療施設が集まる場所があります。

そのため、職場への近さや生活利便性を評価する買主が検討しやすい可能性があります。

ただし、

「医師なら買う」「大学関係者に人気だから高く売れる」

といった買主属性の決めつけは避けた方がよいでしょう。

実際には、

• 土地価格
• 建物価格
• 道路
• 駐車場
• 通勤・通学動線
• 敷地面積
• 住宅ローンを含めた総予算

まで含めて購入判断されます。

教育・医療施設への近さは「高く売れる保証」ではなく、その土地を選ぶ理由の一つとして販売時に整理するのが適切です。

新潟島内の住宅地でも駐車場・道路は重要

立地評価の高い住宅地であっても、新潟市の買主にとって車の使いやすさは重要です。

土地を見る際には、

• 前面道路の幅
• 間口
• 車の出入り
• 駐車場を何台確保できるか
• 建物を配置した後の外構
• 冬場の道路・駐車場の使いやすさ

なども確認されます。

「新潟島内の良い住宅地だから」という理由だけで、道路や駐車場の弱点を無視することはできません。

反対に、道路や間口がよく、駐車場と住宅を配置しやすい土地であれば、買主に価値を説明しやすくなります。

前面道路については、前面道路が狭い土地は売れる？新潟市で売却前に確認したい接道・セットバック・駐車場の考え方でも整理しています。

古家付き土地は「更地にしてから」と決めつけない

白山・学校町・旭町周辺には、築年数の経過した住宅や店舗住宅が残る土地もあります。

売却前に解体した方がよいケースはありますが、最初から更地にする必要があるとは限りません。

例えば、

• 建物をそのまま利用したい買主がいる
• リノベーションを前提に検討できる
• 店舗・事務所・賃貸住宅として再利用できる
• 買主自身が解体計画を立てたい

場合があります。

一方、建物状態が悪く、再利用しにくい場合は、買主は解体費を土地価格と合わせて判断します。

「古いから解体」ではなく、残した場合と解体した場合で、買主・価格・費用がどう変わるかを比較することが重要です。

住宅用地・事業用地・収益用地のどれで見られるかを整理する

用途を広げれば必ず高く売れるわけではありません。

特に収益用地では、建築できることと、賃料・融資・出口まで含めて事業が成立することは別です。

住宅用地と収益用地の違いについては、収益用地として売るべきか、住宅用地として売るべきか｜新潟市で土地売却前に考えたいことでも整理しています。

公的価格をそのまま当てはめにくい土地

白山・学校町・旭町周辺でも、次のような土地は公示地価の坪単価をそのまま当てはめにくくなります。

• 前面道路が狭い
• 間口が狭い
• 駐車場を確保しにくい
• 旗竿地・変形地
• 土地面積が大きく総額が重い
• 古家の解体費が大きい
• 境界・越境・私道に確認事項がある
• 店舗・事務所としての事業性が低い
• 収益物件を建てても土地価格に見合う収益を確保しにくい

こうした条件があるから、必ず値下げしなければならないという意味ではありません。

住宅用地としては使いにくくても、既存建物の再利用や隣地との一体利用で別の価値が生まれることもあります。

公的価格から機械的に増減するのではなく、その条件によって「誰が買うのか」「何に使えるのか」がどう変わるかを見ることが重要です。

査定額を見るときに確認したい8つのこと

1. どの公示地価・基準地価を参考にしているか
2. 旭町に直接地点がないことをどう補完しているか
3. 住宅地と路線商業地を混同していないか
4. どの成約事例を比較しているか
5. 道路・間口・駐車場をどう評価しているか
6. 土地面積と土地建物総予算をどう考えているか
7. 誰を買主として想定しているか
8. 売出価格と成約を想定する価格をどう分けているか

「旭町だから高い」「学校町だから需要がある」「白山駅に近いから売れる」という説明だけでは不十分です。

その土地だからこそ、その価格を出せる理由を具体的に説明できるかを見ることが重要です。

土地査定の基本については、土地の査定価格はどう決まる？新潟市で見られる道路・間口・面積・買主層も参考にしてください。

このエリアで土地を売るなら、どう売り出す？

旭町・水道町周辺のように住宅地として高い評価を受けやすい土地では、単に「高級住宅地」と訴求するだけでは足りません。

住環境、道路、駐車場、敷地のゆとり、教育・医療施設へのアクセス、建物を建てた後の総予算まで整理します。

学校町通では、住宅地なのか、国道沿いの商住混在地なのかによって販売対象を分けます。

白山浦では、白山駅への近さに加えて、既存建物、店舗・事務所利用、住居系需要、解体後の再利用まで考えます。

また、隣地と一体利用することで価値が生まれる土地なら、一般市場だけでなく隣地への打診も比較できます。

隣地への売却については、隣地に土地を売るべき？新潟市で隣地所有者への売却を検討するときの注意点でも整理しています。

中央区内の他エリアと比較すると位置づけが分かりやすい

中央区でも、買主が見るポイントはエリアによって違います。

• 女池・鳥屋野・出来島：住宅としての使いやすさ、道路、駐車場、総予算
• 上所・近江・新和：住宅地としての使いやすさと上所駅開業後の利便性
• 新潟駅南・米山・笹口・鐙：駅距離、商業性、事業性、住宅地としての総予算
• 関屋・浜浦町・有明周辺：住宅地としての価格水準、道路、土地建物総額

白山・学校町・旭町周辺では、これらに加えて、新潟島内の住宅地としての評価と、文教・医療拠点への近さ、商住混在地としての利用可能性が重なります。

まとめ｜高い土地価格ほど「誰が総額を払えるか」を見る

2026年の地価公示では、

• 旭町周辺の参考となる水道町2丁目：172,000円/㎡、約56.9万円/坪
• 学校町通3丁目の住宅地：117,000円/㎡、約38.7万円/坪
• 学校町通3丁目の路線商業地：118,000円/㎡、約39.0万円/坪
• 白山周辺の参考となる白山浦1丁目：91,800円/㎡、約30.3万円/坪

となっています。

ただし、旭町には今回確認した2026年の直接の公的地点がないため、水道町の価格をそのまま旭町へ当てはめることはできません。

また、学校町通では住宅地と路線商業地で公的価格は近くても、買主と土地利用が違います。白山浦も駅に近い近隣商業地ですが、強い商業需要だけで価格が決まる地域ではありません。

さらに、水道町の鑑定評価では土地3,000万〜5,000万円程度、学校町通の住宅地では土地2,000万〜3,000万円、新築戸建3,500万〜5,000万円程度が需要の中心とされています。

つまり、このエリアで重要なのは、

「坪いくらか」だけではなく、「その土地を誰が買い、住宅や事業まで含めた総額を負担できるのか」

まで考えることです。

良い立地であっても、道路・駐車場・土地面積・建築費によって買主は変わります。

反対に、公的坪単価が低い場所でも、土地の使いやすさや既存建物の再利用によって価値が出る場合があります。

エリア名だけではなく、その土地固有の条件と買主像を整理して売出価格を考えることが重要です。