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近所の土地が坪40万円で売りに出ていれば、自分の土地も同じくらいだろうと考えたくなります。ただ、その金額で売れたのか、どんな条件の土地なのかが分からないうちは、自分の価格にはできません。
相場を自分で調べることには意味があります。不動産会社から査定額を聞いたときに、「何を比べてこの金額になったのか」を話せるようになるからです。私は、一つの正解を探すより、比較に使える事例と、そのまま使えない事例を分けるところから始めるのがよいと思います。
最初に、物件の条件を一枚に書いておきます
土地なら場所、面積、形、間口、道路の幅、古家の有無。戸建てなら建物面積、建築時期、間取り、駐車できる台数や修繕の状況も書きます。マンションなら建物名、専有面積、階数、向き、管理費・修繕積立金などです。
全部分からなくても構いません。「不明」と残してください。例えば、道路が公道か私道か分からない土地について、近所の公道沿いの事例と同じ価格だと決めると、あとで条件が違ったときに説明がつかなくなります。
分からない条件を、都合のよい条件として扱わないことです。資料の準備は、不動産売却の必要書類と準備の順番も参考にしてください。
不動産情報ライブラリで、実際に成立した取引を探します
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域、物件の種類、取引時期などを選んで価格情報を調べられます。まずは新潟市の該当する区・地区と物件種別を選び、最近の取引から見ていきます。結果が少なければ、時期や地域の範囲を少しずつ広げます。
「不動産取引価格情報」は取引当事者へのアンケート回答などを基にした情報、「成約価格情報」は指定流通機構が保有する取引情報を基にした情報です。いずれも個別の物件や取引が容易に特定されないよう加工されています。詳しい違いは、同サイトの制度と用語の説明で確認できます。
価格だけを写すより、取引時期、面積、建築年、道路など、表示されている条件を一緒に残してください。内装の傷みや細かな売買条件までは読み取れないため、ひとつの高い事例だけを根拠にせず、条件の近い複数の取引で価格の幅を見ます。
同じ町内でも、広さと道路が違えば別の買い方になります
例えば、40坪の土地が坪40万円なら総額は1,600万円です。80坪へ同じ単価を掛けると3,200万円になります。どちらも仮の数字ですが、家を建てる方にとっては、土地だけで1,600万円の違いです。倍の広さが必要で、その総額を払える方がどのくらいいるかを考えなければなりません。
広い土地は二つに分ければよい、ともすぐには言えません。分けたあとの道路への接し方、間口、給排水の引込み、測量などの費用で、売り方が変わります。小さな土地の成約単価を掛けただけでは、その準備費用が抜け落ちます。
新潟市で車を使って暮らす方に売るなら、面積に加えて駐車の配置も比べます。同じ50坪でも、並列で2台置ける土地と、奥の車を出すたびに手前を動かす土地では、夫婦で別々に通勤する方の使いやすさが違います。その違いが価格にどの程度影響するかは取引事例も必要ですが、少なくとも同じ条件とは扱えません。
近い事例がなければ、町名だけを広げるより、買う方の生活圏や道路条件が近い場所を探します。駅へ歩いて通う方が選ぶ土地と、車で通勤する方が選ぶ土地では、比べる物件も変わるからです。
戸建てとマンションは、買ったあとにかかるお金も並べます
戸建ては築年数が同じでも、屋根や外壁、給排水、設備をどこまで直しているかで、購入後の支出が変わります。価格が低い家でも、大きな工事をしないと住めないなら、買う方にとって安いとは限りません。
修繕済みの家と未修繕の家を比較するとき、かけた工事代がそのまま売却価格へ上乗せできるとも考えません。設備の好みが合うか、買主様が自分で工事をしたいかによって受け止め方が違います。工事歴が分からない事例には、その不明点を残したまま比較します。
マンションでは同じ建物の近い広さの成約が参考になりますが、階数、向き、室内状態が違えば価格差の理由を確かめます。別の建物なら管理費・修繕積立金、駐車場の利用条件も必要です。車が必要な方にとって、敷地内の駐車場を使えるかは毎日の暮らしに関わります。
一棟アパートなら、床面積や築年数だけの比較では足りません。実際の家賃収入、空室、近い将来の修繕負担、契約条件までそろえないと、同じ利回りの数字でも受け取れるお金が変わります。
売出価格は、今の買主様が選べる物件を知るために使います
次に、不動産ポータルサイトで現在販売されている物件を見ます。ここに載っている売出価格は、売買が成立した価格ではありません。売主様の希望や、交渉を見込んだ金額が含まれていることもあります。
それでも見る理由は、今、買主様が同じ予算で何を選べるかが分かるからです。自分の物件が2,500万円なら、同じ予算帯で、広さ、状態、交通、駐車条件がどう違うかを並べます。価格が同じで、別の物件のほうが購入後の工事負担も小さいなら、自分の物件を選ぶ理由を説明できるかが問われます。
同じ物件を複数の不動産会社が掲載していることもあるので、広告の件数をそのまま競合の数にしないでください。また、掲載が消えても、その価格で売れたとは確認できません。売却中止や広告の変更ということもあります。
長く掲載されている物件も、価格だけが原因とは限りません。引渡し条件や道路、建物の状態に理由がある場合があります。公開情報で分かったことと、分からないことを分けておけば、査定を依頼するときの質問になります。
地価公示は、地域の水準を見るために使います
地価公示・都道府県地価調査も参考になります。地価公示は1月1日、地価調査は7月1日の価格を示す資料です。取引事例が少ない場所で、周囲の価格水準や変化を見る手掛かりになります。
ただし、評価された地点と自分の土地は同じではありません。基準地の単価に面積を掛けただけでは、形、道路、古家の解体などの違いは反映されません。変動率を売る時期へどう使うかは、中央区の地価変動率と売り時の考え方でも説明しています。
査定額が自分で調べた価格と違ったら、差の理由を聞いてください
調べた事例より査定が低くても、すぐに安く売らせようとしていると決める必要はありません。反対に、高い査定が出たから、その会社なら高く売れるとも言えません。どの条件を価格に反映したかを聞きます。
- 参考にしたのは成約価格ですか、それとも売出価格ですか。
- その事例と、この物件では、どの条件が違いますか。
- 道路や建物の状態で、まだ調べていないところはありますか。
- 提示された金額は、成約を見込む価格ですか、販売開始を提案する価格ですか。
- 希望価格から始めるなら、何を見て、いつ売り方を見直しますか。
例えば、道路の扱いが分からず買主様の建築計画を確認できないなら、まず調査する必要があります。建物の修繕費が理由なら、工事の範囲と費用の見込みを確かめます。「相場なのでこの金額です」という説明だけでは、売主様も次に何をすればよいか決められません。
自分で調べる目的は、査定を頼む前に売却価格を確定することではありません。希望する金額の理由と、その金額で買う方が選ぶ理由を、分けて話せるようにすることです。
調べた価格が妥当か迷ったら、その資料を見せてください
気になった広告や取引データがあれば、相談の際に教えてください。「近所がこの価格だった」「査定額に差があって決められない」という段階でも結構です。似ているところと違うところを確かめながら、売却価格の考え方をお話しします。
