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マンションを売るなら、できるだけ高く売りたい。そう考えるのは当然です。買取を検討するときも、仲介で売る場合との価格差は、きちんと見ておく必要があります。
弊社はマンションの買取も行っていますが、売却を急ぐ理由がなく、仲介でより多くの手残りを見込めるなら、まずは購入希望者を探す方法を考えたいと思います。買取価格を聞いたからといって、そのまま買取を選ぶ必要はありません。
一方で、住み替え先への支払いが決まっている、片付けや内覧への対応が難しいというご事情もあります。その場合は、価格差と引き換えに、どこまで日程や負担を調整できるのかが判断のポイントになります。
新潟市中央区でマンションの売却を考えている方へ、買取も行う不動産会社の立場から、仲介との比べ方をお伝えします。
弊社が買い取る場合にも、費用と利益を見込んでいます
ここは、先にお伝えしておきたいところです。弊社がマンションを買い取るときは、購入後の工事費や再販売にかかる費用、保有中の負担に加え、事業としての利益も見込んで価格を出します。
売主様の売却をお手伝いする仲介と、弊社自身が買主になる買取では、立場が変わります。そのため、買取価格をご説明するときには、仲介で売る場合に目指せる価格も比べていただきたいと考えています。
買取価格が仲介の売却見込みより低くても、その差を納得して選べる事情があるか。売主様にとっては、そこが大切です。
「相場の何割」では、そのお部屋の価格は分かりません
買取価格を、仲介で売れる価格の何割かで説明することがあります。ただ、実際には、お部屋ごとに購入後の費用も売り方も違います。
設備を交換する必要があるお部屋と、そのまま使えるお部屋。駐車場を利用できるお部屋と、別に探す必要があるお部屋。同じマンションでも、再販売するときの条件は変わります。買取会社が工事をどう進め、どのような買主様に販売するかによっても、提示額に差が出ます。
比べる基準になる仲介の価格にも、根拠が必要です。インターネットで見つけた高い売出価格を、そのまま「仲介なら売れる価格」として使うと、買取との差を見誤ります。
まずは、同じマンションで広さや間取りが近い住戸が、いつ、いくらで成約したか。事例が少なければ、新潟駅周辺、万代、幸西などの立地の違いも踏まえ、条件の近いマンションへ比較を広げます。
室内状態や眺望に加え、駐車場の利用条件、管理費・修繕積立金、今後の増額予定も価格を考える材料です。中央区全体の平均より、そのお部屋を買う方が何と比べるかを見たいところです。
買取で省ける時間と、仲介で目指せる価格を比べる
買取は、不動産会社が買主となる方法です。価格と条件が合えば、一般向けに広告を出して購入希望者を探す期間を省けます。仲介は、不動産会社を通じて購入希望者を募り、価格や引渡し条件を交渉していきます。
| 比較する項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 価格 | 買取会社が提示した価格をもとに交渉する | 売出価格を決め、購入希望者と交渉する |
| 売却時期 | 買取会社と調査・契約・決済の日程を調整する | 購入希望者を探す期間に加え、契約後の手続きに必要な期間を見込む |
| 室内の確認 | 買取会社の現地調査などに対応する | 販売準備や購入希望者の内覧などに対応する |
| 修繕・荷物の処分 | 現状で引き渡す条件を、価格と併せて相談できる | 販売方法や買主様との交渉によって決める |
| 仲介手数料 | 仲介会社を介さない直接売買なら不要。仲介会社が入る場合は、その契約による | 媒介契約に基づく仲介手数料がかかる |
ここで気をつけたいのは、金額の確かさです。仲介の査定額は成約の見込みであり、その金額で買う方が決まっているわけではありません。買取も、現地を見ていない段階の概算なら、調査後に変わることがあります。
査定額を並べるときは、「この金額で、どの条件まで話が進んでいるのか」を聞いてください。金額だけ高くても、売却の予定を立てる根拠が弱ければ、期限のある方には選びにくい提案です。
管理費がかかるから、すぐ買取。その前に計算したいこと
売れるまで管理費や修繕積立金がかかるのは、売主様にとって気になるところです。空室なら、使っていない住まいに払い続けることになります。
それでも、その負担だけを理由に買取を選ぶのは早いと思います。待つ間の支出を差し引いても仲介の方が多く残る見込みなら、販売を続ける意味があるからです。
仮に、管理費と修繕積立金の合計が月3万円で、売却まで6か月かかるとすると、負担は18万円です。この18万円に、必要な修繕や荷物の処分、仲介手数料などを加えて、買取の場合との差を見ます。
住み替えに伴う仮住まいの費用、登記関係の費用、売却に伴って生じる税金なども、ご事情に応じて見込む必要があります。住宅ローンが残っていれば、完済後にいくら残るかまで計算します。
なお、毎月の住宅ローン返済は、元金を返した分だけ決済時の残債が減ります。毎月の返済額をすべて「待つために失うお金」として引き、さらに現在の残債も引くと、負担を二重に数えてしまいます。
仲介でいくら高く売れそうか。そのためにいくらかかり、いつまで待てるか。この三つを並べてから、買取価格を判断したいと思います。
期限があるなら、「いつ売れるか」を曖昧にしない
住み替え先への支払いが決まっているなら、売却代金が必要な日を最初に教えてください。契約を結ぶ日と、残代金を受け取る日は別です。必要な日までに入金される予定でなければ、住み替えの資金として当てにできません。
買取でも、現地調査、書類の準備、権利関係の確認には時間が必要です。代金が必要な日と、お部屋を空けられる日を伺ったうえで、その日程で進められるかを判断します。
期限まで余裕があれば、まず仲介で販売し、反応を見て買取へ切り替える方法もあります。ただし、仲介で待つ期間を長く取りすぎると、切替え後の手続きが間に合わなくなります。販売を始める前に、いつまで仲介で売るかを決めておく必要があります。
その際は、今の買取提示額をいつまで使えるかも確かめます。数か月後に改めて査定する条件なら、今の金額で買い取ってもらえる前提で資金計画を組むことはできません。
売るためのリフォームや片付けは、先に相談してほしい
「設備が古いので、直してから相談しよう」「荷物を全部処分してから見てもらおう」。そう考えている方は、手配する前にお声がけください。
買取会社が購入後に工事や処分をするなら、売主様が先に進めずに済む場合があります。仲介でも、買主様が購入後に自分の好みでリフォームしたいことがあります。売るためにかけた費用を、売却価格で回収できるかは別に考える必要があります。
まず現状で売る場合の価格を見て、清掃や部分補修をした方がよいのか、工事を買主様に任せた方がよいのかを比べます。室内をきれいにすることよりも、売主様の手元にいくら残るかを基準に判断したいと思います。
荷物を残したまま買い取ってもらう場合も、処分費用がなくなるわけではありません。買取価格に含まれているのか、別に支払うのか。その扱いまで分かれば、ご自身で処分する場合とも比べられます。
高い買取価格でも、引渡し条件まで読んでから決める
買取の提示を比べるときは、金額と一緒に次の点を見てください。
- 現地調査後の価格か。追加調査などで価格が変わる条件はあるか。
- 修繕、荷物の処分、登記関係の費用を誰が負担するか。
- 残代金を受け取る日と、退去して鍵を渡す日はいつか。
- 買主の融資や調査結果を理由に、契約を解除できる条件があるか。
- 引渡し後に見つかった建物や設備の不具合について、売主様がどこまで責任を負うか。
例えば、提示額は高くても、荷物の処分がすべて売主様の負担なら、その費用を引いて比較します。希望の日に代金を受け取れないなら、住み替えの予定を変えずに済むかも考えなければなりません。
売却後の責任の範囲は、契約内容によります。把握している雨漏りや設備の故障は、査定の段階でお伝えください。先に状態が分かれば、それを前提に価格や修理、引渡しの条件を話し合えます。
周囲に売却を広く知らせたくない場合も、最初にお知らせください。広告の扱いと、現地調査や管理関係の確認に必要な連絡を分けて、進め方を相談します。
レールシティ幸西では、仲介業者様のご紹介で買い取りました
弊社が公開している買取事例に、新潟市中央区幸西3丁目の「レールシティ幸西」があります。1994年築、床面積63.04㎡のお部屋で、成約時期は2025年12月27日です。
この取引は仲介業者様からのご紹介でした。物件内容や周辺の取引状況を踏まえ、売却条件と日程を仲介業者様と調整し、弊社が買主として購入しました。
買取という言葉は、不動産会社が買主になることを表しています。この事例のように仲介会社が入る取引もあるため、仲介手数料が必要かどうかは、実際の取引の形と契約で確かめてください。
希望価格と売りたい時期を、そのままお聞かせください
「この金額を下回るなら、急いで売りたくない」「多少価格が下がっても、この日までには売りたい」。どちらも、売り方を決めるために必要なお話です。最初から不動産会社の査定額に合わせず、ご希望をお聞かせください。
希望額と売却の見込みに差がある場合は、どの事例と比べて、どの条件が違うのかをご説明します。そのうえで、仲介で販売する時間を取るか、買取の条件を詰めるかを考えます。
最初のご相談では、マンション名と部屋番号、広さ、居住中か空室か、売却希望時期が分かれば、お話を始められます。間取り図、管理費・修繕積立金の明細、増額や大規模修繕のお知らせ、リフォームの記録、住宅ローンの残高が分かる書類などは、お手元にあるものをご用意ください。
賃貸中の場合は、家賃や賃貸借契約の内容も価格に関わりますので、入居者がいることもお知らせください。
買取を選ぶかどうかは、価格と条件を聞いてからで構いません。弊社の買取価格では希望に届かず、待てる事情があるなら、仲介で売る方法を考えましょう。売主様が買取を相談したことと、買取に決めることは別です。
