コラム

社会問題としても取り上げられることの多い、昨今の空き家事情。

空き家は、活用していないと負担の大きい不動産であり、所有しているだけで経済的負担がかかります。さらに放置していることで倒壊や犯罪リスクが生じるなど、所有者にとって心理的な負担にもつながることも。

今回は、空き家を放置することによる問題点や罰金・罰則の可能性を解説します。「空き家対策特別措置法」に定義されている「特定空き家」「管理不全空き家」についてもあわせて理解しましょう。

空き家を放置することによるリスク

空き家を所有している方の中には、「ごみ屋敷ほど荒れている状態でなければ放置していても問題はないのでは？」と思う方もいるのではないでしょうか。大きな問題は抱えていないように見える空き家でも、実は金銭的・精神的なリスクが多く潜んでいます。具体的には以下のリスクがあります。

維持管理のコストや負担の発生

住んでいない・使っていない空き家でも、維持管理費用は発生します。不動産の所有者は基本的に固定資産税を納める義務がありますし、さらに、屋根瓦のずれやブロック塀のぐらつきといった建物の傷みに対する修繕費や、庭の除草などのメンテナンス費、ごみの処分費用などもかかります。空き家は所有しているだけで維持管理の費用や負担がかかり続けるものです。

老朽化の進行に伴う資産価値の低下

人が住まなくなった家は、定期的な換気や掃除をする機会が減るため、人が住んでいる家よりも老朽化が進みやすいと言われています。雨漏りを放置しているとカビや腐食の原因になりますし、シロアリが発生することも。放置した期間が長く老朽化が進むと資産価値は低下するものですし、いざ売却しようとしても買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

老朽化・地震・台風による空き家の倒壊

日本はその地形や地質的に、地震や台風といった自然災害が毎年発生しています。そして老朽化した空き家は、自然災害によって倒壊する可能性を多く含んでいます。特に木造住宅は鉄骨造に比べると耐用年数が短く、定期的なメンテナンスをしないまま長期間放置すると、構造的にも劣化が進みやすいと言われています。空き家が倒壊した場合、近隣の建物や通行人に危害を及ぼすだけでなく、ガス漏れや火災といった二次被害を引き起こす可能性もあるので、影響範囲を十分考慮する必要があります。

放火や不法侵入などの治安悪化の可能性

放置された空き家は、治安上のリスクも抱えています。例えば、定期的に人が訪れることのない空き家は、不審者が侵入し、滞在しやすい環境でもあります。ガラスやドア、鍵を壊されたり、室内を荒らされたりするおそれもあり、ごみの不法投棄や放火といった犯罪を誘発する可能性もあります。空き家そのものだけでなく、周辺地域の治安悪化にもつながることを認識しておきましょう。

近隣住民とのトラブル

空き家を放置し続けると、雑草の繁茂や害虫・害獣が発生し、近隣住民から苦情が寄せられることも。近隣トラブルを避けるためには、苦情に対して真摯に対応する必要があり、所有者にとっては精神的な負担になります。さらに、ブロック塀の倒壊や屋根瓦の飛散などにより、近隣の住宅への被害やけが人が出ると、空き家の所有者が賠償責任を負う必要が発生します。

「特定空き家」「管理不全空き家」に認定される可能性

空き家でも、きちんと管理されて清潔な状態を保てていれば問題ありません。しかし、放置され続けたことにより、景観や衛生などの面で周囲に悪影響を与えたり、損壊・倒壊などの危険を有したりする場合、市区町村から「特定空き家」「管理不全空き家」と認定される可能性があります。
ここからは、「特定空き家」「管理不全空き家」に認定されることのデメリットと、空き家を放置することによる罰金・罰則について見ていきます。

空き家を放置することによる罰金・罰則の可能性

全国各地で深刻化が進む空き家問題に対して、行政も適切な管理や活用を促すための法律を整備してきました。「特定空き家」「管理不全空き家」に認定される条件やペナルティを確認し、空き家を放置すること・持ち続けることのリスクを把握しましょう。

「空き家対策特別措置法」とは？

「空き家対策特別措置法」は正式名称を「空家等対策の推進に関する特別措置法」といいます。放置された空き家が、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている状況を鑑み、生活環境の保全や適切な空き家の管理や活用を促進するために、2015年に施行・2023年に一部改正された法律です。

この法律において、放置された空き家の中でも特定の状態に当てはまるものが「特定空き家」「管理不全空き家」と定義され、市区町村からの指導・勧告の対象となったのです。

参考）国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

「特定空き家」「管理不全空き家」に認定される条件とは？

「特定空き家」とは、次の状態に当てはまるものを指します。

1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

一方、「管理不全空き家」は、2023年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」により新設された空き家の区分です。壁や窓の一部に破損の可能性がある・雑草や枯れ草が管理されていない・敷地内にごみが散乱しているといった、このまま放置し続けるといずれ「特定空き家」になる可能性のある空き家を指します。「管理不全空き家」に認定することで所有者に対応を促し、「特定空き家」になることを防ぐことを目的としています。

認定された場合、どんな罰則がある？

「特定空き家」「管理不全空き家」に認定されると、行政からの指導・勧告を受けます。さらに改善されない場合、「特定空き家」に対して、法的拘束力の強い命令・行政代執行が発せられます。各段階の内容とペナルティについて確認しましょう。

1.指導
窓ガラスが割れたままで放置されていたり、植木が伸びて隣家の敷地に侵入していたりする場合など、ただちに改善が必要な場合、空き家の管理について行政から指導が入ります。指導の段階では特に罰金はなく、この段階で改善できると「特定空き家」「管理不全空き家」の認定から外れることができます。

2.勧告
指導を受けた後に改善が見られない場合、次の段階として勧告を受けます。勧告を受けると、固定資産税等の軽減措置（住宅用地特例）を受けられなくなります。
※固定資産税等の住宅用地特例とは、固定資産税等が課税される1月1日において、住宅やアパートといった居住用家屋の敷地として使われている土地に対して税負担が軽減される特例です。新潟市の特例に関する情報は、こちらをご覧ください。

3.命令
勧告に従わなかった場合、勧告の措置を行うよう命令がなされます。命令は勧告より法的拘束力が強く、これにも従わない場合は最大で50万円の過料（行政処分においての罰金）を支払う必要があります。

4.行政代執行
ここまでの通達に対しても改善が見られない場合、行政代執行の段階に移ります。行政代執行は、行政が所有者に代わって空き家の適正な管理を行うことを指します。空き家と敷地の状態に応じて、ごみの処分や立木の剪定、壁の修繕、家屋の取り壊しなどを行います。行政代執行によって発生した費用は、空き家の所有者から徴収されます。

このように空き家を所有し続けること・空き家を放置し続けることには、固定資産税の軽減特例を受けられないだけでなく、罰金の発生や行政代執行の可能性、身近なところでは近隣住民とのトラブルと、多数のリスクが伴うことがわかります。空き家を所有している場合、出来るだけ早めに売却や買取や土地活用といった対策を取ってリスクを手放し、ストレスフリーになりましょう。

まとめ|空き家の売却は不動産の専門家に相談を！

今回は空き家を放置することによる問題点を始め、罰金・罰則の可能性などをご紹介しました。空き家とはいえ、可能な限り高い値段で売却したいもの。高額売却のコツや売却の進め方などは、不動産のプロに相談をしながら最適な売却方法を検討していきましょう。
当社では空き家の売却についてのご相談を受け付けています。お気軽にお問い合わせください。

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