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アパートを売るか迷ったときに読む話｜「損しないために最初にやること」と売却の全体像
アパートを売るかどうか悩み始めたオーナー様から、よくこんな相談を受けます。
「このまま持ち続けて大丈夫なのか不安」
「でも、安く叩かれるくらいなら売りたくない」
「そもそも何から手を付ければいいか分からない」
気持ちはよく分かります。 竹鼻も毎日のようにアパートや一棟マンションの売却相談を受けていますが、 正直、「売ったほうがいいケース」と「まだ持っていていいケース」は分かれます。
この記事では、現場でオーナー様と向き合ってきた立場から、
- 損しないために最初に整理しておきたい考え方
- アパート売却の全体の流れ（ステップ）
- 見落としがちな費用・税金のポイント
- トラブルを避けるために押さえておきたい注意点
を、机上の空論ではなく、ざっくり・正直にまとめます。
1. いきなり「いくらで売れるか」より先に考えてほしいこと
1-1. 「売る／持つ」を分ける3つの軸
査定の話に入る前に、竹鼻が必ず聞くのはこの3つです。
- 資金面：いつまでに、いくら現金が必要か
- 物件面：築年数・修繕状況・空室の傾向
- メンタル面：今後も賃貸経営を続けたいかどうか
冷たく聞こえるかもしれませんが、 「なんとなく不安だから売る」は、一番損をしやすいパターンです。
逆にこの3つを言葉にすると、 「今すぐ売ったほうがいいケース」と「もう少し持ってから考えればいいケース」が見えてきます。
1-2. 売却のメリット・デメリットを、現実ベースで並べる
一般論ではなく、現場での体感で書くとだいたいこんな感じです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| まとまった現金が手に入る（事業資金・借入返済・相続対策など次の一手を打ちやすい） | 売却コストと税金が発生する（仲介手数料・印紙税・譲渡所得税など、意外と大きい） |
| 管理のストレスから解放される（クレーム対応・修繕・空室の心配が減る） | 賃料アップや改善の伸びしろは手放すことになる（エリア次第で「まだ伸ばせる」物件もある） |
| 老朽化リスクを手放せる（近い将来の大規模修繕や設備交換の負担回避） | 将来のインフレ・家賃上昇の恩恵は受けられない（長期で見れば「持っていれば…」は起こり得る） |
| 相続の整理がしやすい（分けにくい不動産を分けやすい現金に変えられる） | 入居者様への配慮と調整が必要（オーナーチェンジでも不安にさせない対応は必須） |
大事なのは、数字だけじゃなく、「自分がどうしたいか」も同時に整理することです。
「手残りの現金」と「今後10年その物件と付き合う覚悟」。 両方を天秤にかけて決めるイメージが近いです。
2. アパート売却の流れを、ざっくり掴む
2-1. ステップ0：とりあえず相談してみる
いきなり一括査定に飛び込む前に、 まずは顔が見える不動産会社に1〜2社、話を聞いてみるのをおすすめします。
理由はシンプルで、実際に「売らなくていいオーナー様」も一定数いるからです。
ここでは、
- 今の家賃収入と支出のバランス
- エリアの需給（本当に売りづらい場所なのか）
- 修繕の状況と、今後かかりそうなお金
あたりを一緒に棚卸しします。 査定額そのものより、「この物件、どう戦えるか」を整理する時間です。
2-2. ステップ1：査定（簡易 → 訪問）
査定はだいたい2段階です。
- 簡易（机上）査定：相場感を掴むため
- 訪問査定：本気で売るか決める段階で必須
ここで見てほしいのは、数字の高さより説明の質です。
- その価格の根拠（成約事例・利回り・再調達コストなど）
- オーナーチェンジで売るのか、空室化して売るのか
- 想定している買主像（個人投資家／法人、地元／県外）
ここまで話ができる担当者なら、任せる土台はあります。
2-3. ステップ2：不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ
査定を取ったら、次は「誰と組むか」です。 竹鼻が見るポイントはこの3つ。
- 収益物件の扱いに慣れているか（居住用メインの会社とは考え方が違う）
- 投資家へのルートがあるか（地元＋県外、両方あると強い）
- 腹を割って話せるか（良い話だけじゃなく、厳しい話もしてくれる）
媒介契約（専属専任／専任／一般）には、正直、不動産会社側の事情もあります。 ただ現場感としては、「収益物件に強い1社と専任でしっかり組む」ケースが結果は出やすい印象です。
2-4. ステップ3：売却活動と内見（投資家の目線）
媒介契約を結ぶと、売却活動が始まります。
- ポータルサイト掲載
- 投資家へのダイレクト打診
- 既存顧客・金融機関ルートでの紹介
売主様側で準備しておくと強いのは、このあたり。
- レントロール（賃料表）の整備
- 年間収支（ざっくりでOK）のまとめ
- 修繕履歴・見積書類の整理
- 共用部の清掃・簡易な補修
内見については、投資家は細かいところを見ます。 特にエントランス／駐車場／ゴミ置き場。この3つだけでも印象が変わります。
2-5. ステップ4：条件交渉 → 売買契約
買付（購入申込）が入ったら、条件調整です。
- 価格
- 引渡し時期
- 残していくもの／撤去するもの
- 契約不適合責任の範囲と期間
契約前には、重要事項説明書の内容が現状とズレていないかも確認します。 「知っていたのに伝えていなかった」だけは避けたいです。
2-6. ステップ5：残金決済と引渡し
条件が整ったら、決済・引渡しです。やることは、
- 残代金の受け取り
- 固定資産税・都市計画税の日割り精算
- 仲介手数料・司法書士報酬などの支払い
- 所有権移転登記の申請
- 鍵の引渡し
ここまで終わると、実務としては一区切り。 ただ、売却後に来るのが税金（確定申告）なので、そこだけは忘れないでください。
3. アパート売却で必ずかかる主な費用と税金
3-1. 「思ったより残らない」を防ぐ、費用の棚卸し
売却でよく出てくる費用はこんな感じです。
| 費用項目 | 内容 | 目安 | 一言メモ |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への成功報酬 | 売買価格の3％＋6万円＋消費税 | 金額が大きいので、必ず事前に手残り計算 |
| 印紙税 | 売買契約書の印紙 | 契約額に応じて数千〜数万円 | 軽減措置の対象か要確認 |
| 抵当権抹消費用 | ローン完済時の登記関連 | 数万円程度 | ローン残がある場合はほぼ必須 |
| 測量費用 | 境界確定が必要な場合 | 30〜80万円前後 | 土地条件次第。不要なケースもある |
| 解体費用 | 更地にして売る場合 | 数十〜数百万円 | 解体が得な場合も損な場合もある |
| 清掃・軽修繕 | 印象改善の最低限 | 数万〜数十万円 | 費用対効果を見て決める |
まずやるべきはこれです。
売却価格 −（ローン残債＋諸費用）＝ 手残り
ここを出さずに「なんとなく売る」は、竹鼻はおすすめしません。
3-2. 譲渡所得税は「タイミング」で差が出る
買ったときより高く売れた場合、差額に譲渡所得税がかかります。
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
ここで効くのが所有期間です。
- 所有期間5年以下：税率が高い（短期）
- 所有期間5年超：税率が低い（長期）
「あと少し待てば長期だった」は、後から気づくとしんどいです。 売る前に一度、日付だけでも確認しておくのが安全です。
3-3. 確定申告は原則必要
アパートを売却した翌年は、基本的に確定申告が必要です。 利益が出ている・いないに関係なく、整理はしておいた方がいい。
決済が終わったら、書類は一式まとめてファイル化しておく。 これだけで翌年がかなり楽になります。
4. トラブルを避けるために、押さえておきたいポイント
4-1. 契約不適合責任（旧・瑕疵担保）の基本
ざっくり言うと、契約内容と違う点が見つかった場合に、売主様が一定の責任を負う可能性がある、という話です。
アパートだと例えば、
- 雨漏り
- シロアリ・腐食
- 給排水の不具合
- 過去の浸水履歴
このあたりが典型です。
4-2. 「知っていることは全部出す」が最善
トラブル回避で一番効くのは、結局これです。
知っている不具合・過去の経緯は、全部出す。
「書いたら売れなくなるのでは？」と不安になるお気持ちは分かります。 ただ実務では、むしろ逆で、情報が整理されている物件の方が安心して検討されます。
4-3. 免責特約は「万能」ではない
築年数が古い場合など、一定の免責を入れることはあります。 ただ、何でも免責は通りません。 そして、知っているのに告げないが許されるわけでもありません。
このあたりは、不動産会社と一緒に、落としどころを作っていく部分です。
5. まとめ｜「不安だから売る」で損をしないために
アパート売却は金額も大きいし、決めることも多い。 だからこそ、
- お金の事情と期限を言葉にする
- 物件の数字と状態を棚卸しする
- 信頼できる不動産会社・税理士の現場目線を聞く
この3つを踏まえたうえで、判断してほしいと思っています。
「売る／売らない、どっちが正解か」じゃなく、 「自分にとって納得できる選択はどっちか」です。
まだ売ると決めていなくても大丈夫です。 モヤモヤしていることを一度テーブルに出して、数字に落とす。 それだけで判断はだいぶ楽になります。
