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アパートを売ろうと思っても、入居者様がいる状態で売れるのか、先に修繕した方がよいのか、何から始めればよいか迷うと思います。入居中でも、賃貸借契約を引き継ぐ形で売却はできます。売るために、まず全室を空けるという順番ではありません。
最初に知りたいのは、いつまでに売りたいかと、今の家賃収入や建物の状態です。同じアパートでも、時間をかけて価格を探れる場合と、借入れの返済などで期限がある場合では、勧める進め方が変わります。ここでは、相談から引渡しまでを8つに分けてお話しします。
1．売却価格の前に、期限と残るお金を確かめる
「できるだけ高く売りたい」というお気持ちは自然です。ただ、売れるまでにかかる費用もあります。家賃が入っていても、空室の負担、管理費、税金、修繕費、借入れの返済まで含めると、持ち続ける間のお金の動きは物件ごとに違います。
まず借入残高と、売却時に必要な費用を出します。売却代金で返済しきれない場合は、自己資金で補えるか、金融機関との相談が必要かを、買主様が決まる前に把握しておきたいからです。売りたい価格と、売却を完了できる条件は、両方そろえて考えます。
2．家賃と修繕の資料をそろえる
査定を頼む段階で、書類が全部そろっている必要はありません。手元の資料から始められます。先に用意したいのは、各部屋の家賃・入居状況が分かる一覧、賃貸借契約書、管理会社の収支報告、修繕の記録です。
敷金、家賃の滞納、退去予定、保証会社との契約、駐車場の契約も価格や引継ぎに関わります。例えば、今は満室でも退去が決まっている部屋があれば、買う方は退去後の募集費用や空室期間も見込みます。満室という言葉だけで紹介するより、今分かっていることを伝えた方が、購入後の収支を具体的に考えてもらえます。
建築関係の書類、固定資産税の資料、借入残高が分かるものもあると話が進みます。資料がない箇所は、何を調べ直す必要があるか、どこまで分かっているかを分けて説明します。
3．査定額は、家賃と買う方の負担から見る
アパートの査定では、満室時の家賃をもとにした利回りがよく使われます。ただ、その家賃が続くか、近いうちに大きな修繕が必要かで、買う方が払える金額は変わります。同じ家賃収入でも、屋根や外壁の工事を終えた建物と、これから費用がかかる建物を同じようには見られません。
修繕してきた箇所が分かることは、その物件を選ぶ理由になります。工事の時期や内容、請求書などを残しておけば、「きれいです」という説明よりも、買主様が今後の費用を見積もる助けになります。
売却前に高額な工事をするかは、工事後の価格と、そのまま売る価格を比べてから決めましょう。価格が上がっても工事費を回収できなければ、手元に残るお金は減ります。もちろん、入居者様の安全や生活に必要な修繕まで、売却予定を理由に先延ばしにする話ではありません。
4．仲介と買取は、価格と時間をセットで比べる
仲介は、購入する方を探して条件を交渉する方法です。時間をかけられるなら、希望価格から反応を見る選択ができます。その場合も、問い合わせや購入検討の状況をいつ見直すか、最初に決めておきます。
買取は、不動産会社などが直接買う方法です。買い取る側が修繕や再販売などの負担を見込むため、仲介での売却を想定した価格より低い提示になることがあります。その代わり、買主と条件がまとまれば、引渡しまでの予定を立てやすくなります。
期限が近い場合は、仲介の高い査定額だけを見て待つより、買取の金額と条件も出して比べる方がよいでしょう。買取の相談をしたからといって、その方法に決める必要はありません。
5．媒介契約を結び、販売の仕方を決める
仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。複数の会社へ依頼できる一般媒介と、依頼先を1社にする専任媒介・専属専任媒介があります。専属専任では、自分で見つけた相手とも依頼先を通して契約します。
専任媒介は原則7日以内、専属専任媒介は原則5日以内にレインズへの登録が必要です。日数から不動産会社の休業日等を除きます。業務報告は専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。制度の違いは東日本レインズの媒介契約の説明でも確認できます。
どの契約を選ぶにしても、広告をどこまで出すか、入居者様や管理会社へいつ伝えるかは打ち合わせておきます。広く紹介すれば買う方と出会う機会を増やせますが、入居者様への説明がないまま売却情報だけが伝わると、不安を招くこともあります。室内を見せる場合も、入居者様の承諾と日程調整が前提です。
6．購入申込みは、金額だけで決めない
申込みが入ったら、価格、融資を使うか、契約と引渡しの予定、修繕などの希望条件を一緒に見ます。高い申込みでも、融資の見通しが立っておらず、結論まで長く待つ条件なら、その間にほかの方との話が進めにくくなります。
価格を少し下げる代わりに、修繕を追加せず、希望する日に引き渡せるなら、そちらが事情に合う場合もあります。逆に、急ぐ理由がなく価格差が大きければ、融資の回答期限を決めて待つ選択もできます。何を優先するかで、選ぶ申込みは変わります。
7．契約前に、引き継ぐ内容と責任を決める
売買契約では、手付金、融資が通らなかったときの扱い、引渡日、建物や設備の不具合への対応などを定めます。雨漏り、設備の故障、入居者様との取り決めなど、分かっていることは契約前に伝えます。知らずに買ったという行き違いを減らすためです。
契約書に書いてあるから安心、と読み飛ばさず、「この不具合が引渡し後に分かったら、誰がどこまで負担するのか」まで説明を受けてください。契約不適合責任の範囲は、当事者や適用法令、契約条件によって異なります。
8．決済では、お金と管理の引継ぎをそろえる
決済では、残代金の受領、借入れの返済、抵当権の抹消、所有権移転登記を関係者で段取りします。家賃や固定資産税等の精算、敷金の扱い、鍵や契約書の受渡しも、事前に合意した内容に沿って進めます。
賃貸人の地位や敷金返還債務の承継と、管理会社との契約の引継ぎは別の話です。管理契約まで自動的に引き継がれるものとして進めず、買主様が今の管理会社へ依頼するか、新しい管理体制にするかを決めます。入居者様には、新しい貸主や連絡先、家賃の振込先を間違いなく伝えられるよう準備します。
売却後の税金も、最後に余ったお金だけで考えないでください。建物の取得費は減価償却の影響を受けるため、購入時より安く売っても税務上の利益が出る場合があります。仲介手数料や登記費用等とあわせ、税金の見込みも契約前に税理士へ確かめておくと、その後に使える金額を見誤らずに済みます。
アパートを売るか迷っている段階でも結構です
家賃収入が続く物件なら、持ち続ける選択にも理由があります。一方で、大きな修繕が近い、管理の負担を減らしたいという事情があれば、売却価格と今後かかる費用を並べることで、今売る意味が見えてきます。
最初から売却を決めていただく必要はありません。新潟市のアパートについて、場所、入居状況、売却を考え始めた理由を教えてください。資料がそろっていない場合は、手元にあるものからお聞かせください。
