【取引実績】新潟市中央区神道寺南2丁目｜収益物件 アパート売却（相続）成約事例

物件概要

取引の背景とご相談内容

本件は、相続により取得された収益物件について、今後利用する予定がないため売却したいというご相談でした。

相続した収益物件は、賃貸収入がある場合でも、管理、修繕、入居者対応、固定資産税、将来的な出口などを考える必要があります。相続人様が今後も収益物件として保有・運営していく意思がない場合、早い段階で売却を含めた選択肢を整理することが大切です。

一方で、収益物件の売却では、利回りや築年数だけでなく、権利関係や融資上の確認事項が成約に影響することがあります。本件でも、買主様の融資にあたり、私道の通行・掘削等に関する承諾書の取得が必要となりました。

そのため、単に買主様を見つけるだけでなく、契約から融資、引渡しまで進めるうえで必要な確認事項を整理することが重要でした。

弊社の対応と成約のポイント

本件では、対象不動産に私道持分がなく、買主様の融資を進めるために、私道の通行・掘削等に関する承諾書の取得が必要となりました。

私道に関する確認事項は、収益物件に限らず、不動産売買において重要な論点です。道路を利用できるか、将来的な上下水道やガス管等の工事に支障がないか、金融機関がどのように見るかによって、買主様の判断や融資条件に影響することがあります。

ただし、承諾書の取得にあたっては、単に書面を集めればよいというものではありません。関係者間の権利関係や法的な判断が絡む場合もあるため、宅建業者として対応できる範囲と、弁護士など専門家の領域を混同しないよう注意する必要があります。

弊社では、非弁行為にあたらない範囲を守りながら、売買と融資に必要な事実確認、関係者への説明、承諾書取得に向けた調整を進めました。

その結果、必要な承諾書を取得することができ、買主様の融資も無事に進みました。私道持分がないという懸念事項を事前に整理し、買主様・金融機関が判断できる状態を整えたことが、成約につながったポイントです。

本件が成約に至った理由

• 相続により取得した収益物件について、売却方針を整理できたこと
• 私道持分がないという融資上の懸念事項を事前に把握し、必要な承諾書の取得に向けて対応できたこと
• 非弁行為にあたらない範囲を守りながら、関係者との調整と情報共有を進められたこと
• 買主様の融資に必要な条件を整え、契約から成約まで進められたこと

私道持分のない収益物件を売却する際に大切なこと

私道持分のない不動産を売却する場合、買主様が物件を気に入ったとしても、融資や将来の利用に関する確認事項が問題になることがあります。

特に収益物件では、買主様が金融機関から融資を受けて購入するケースも多く、道路やインフラに関する権利関係は重要な確認項目です。私道の通行や掘削に関する承諾が整理されていない場合、金融機関の審査や買主様の判断に影響することがあります。

一方で、私道持分がないからといって、ただちに売却が難しいと決めつける必要はありません。必要な確認事項を洗い出し、承諾書の取得可否や関係者との調整可能性を確認することで、取引を前に進められる場合もあります。

大切なのは、問題になりそうな点を後回しにせず、販売前または契約前の段階で整理しておくことです。懸念事項を曖昧にしたまま進めると、買主様の融資や契約条件に影響し、結果として売却が止まってしまうこともあります。