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シティタワー新潟（LEXN・レクスン）は、「新潟駅直結のタワーマンション」という説明だけでは、このマンションの良さを十分に伝えきれないと思っています。
新潟駅南口の市街地再開発によって誕生したLEXNの住宅部分であり、地上31階・237戸という規模、新潟駅との近さ、けやき通りとのつながり、駅前でありながら住居として独立した環境など、いくつもの要素が重なって現在の評価につながっているマンションです。
さらに現在の新潟駅周辺は、駅の高架化や駅ビルの再整備を経て、次の段階として「バスタ新潟（仮称）」や南口広場の再編も検討されています。つまり、シティタワー新潟は2010年に完成して終わったマンションというより、今も変化が続く新潟駅周辺の中にあるマンションとして見たほうが、その立地を理解しやすいと思います。
弊社ではこれまで、シティタワー新潟（LEXN・レクスン）の7階・21階・25階と、階数や間取りの異なる住戸を実際に仲介してきました。
その経験も踏まえながら、このページでは単純な「相場はいくらか」だけではなく、シティタワー新潟のどこが買主から評価されるのか、同じマンションでもなぜ価格差が生まれるのか、そして売却するときに何を確認しておきたいのかを整理します。
シティタワー新潟（LEXN・レクスン）の物件概要
| マンション名 | シティタワー新潟（LEXN・レクスン） |
|---|---|
| 所在地 | 新潟県新潟市中央区天神1丁目12-7 |
| 竣工年月 | 2010年2月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
| 階数 | 地上31階・地下1階 |
| 総戸数 | 237戸 |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 専有面積 | 62.71㎡～120.82㎡ |
| 分譲時会社 | 住友不動産株式会社・日生不動産株式会社 |
| 施工会社 | 清水建設株式会社 |
| 設計会社 | 株式会社石本建築事務所 |
| 管理会社 | 大成有楽不動産株式会社 |
| 管理形態 | 全部委託管理 |
| 交通 | JR「新潟」駅 徒歩約2分 |
シティタワー新潟（LEXN・レクスン）の魅力は「新潟駅直結」だけではない
LEXNという再開発の中でつくられたマンション
シティタワー新潟を理解するうえで、まず外せないのがLEXNの成り立ちです。
LEXNは「新潟駅南口第二地区第一種市街地再開発事業」によって整備されました。シティタワー新潟が入るLEXN1だけではなく、商業・スポーツ施設・駐車場などを含むLEXN2、商業・業務施設などを含む街区として整備されています。
つまり、単独のマンションを駅前に建てたというより、「駅南に新しい街区をつくる」という計画の中に住宅が組み込まれています。
この違いは、シティタワー新潟の立地を説明するときには意外と重要です。
新潟駅との距離だけでなく、駅南で暮らす使いやすさがある
新潟駅側とはペデストリアンデッキでつながり、けやき通りにも近い立地です。LEXNには商業・スポーツ施設などがあり、新潟駅周辺にも買い物、飲食、交通機能が集まっています。
新潟市では日常生活を車に依存する場面が多いため、「駅に近い」というだけで誰にでも合うわけではありません。
ただ、通勤や出張で新幹線・JRを利用する方、駅周辺で生活を完結させたい方、将来的に車への依存を減らしたい方にとっては、この立地そのものが明確な購入理由になります。
売却時には「新潟駅徒歩約2分」と広告に書くだけではなく、どのような生活を送れる場所なのかまで買主に伝えることが大切です。
タワーマンションらしい建物のつくりも評価材料になる
宅配ボックス、トランクルーム、オートロック、TVモニター付きインターホン、セキュリティ設備、防犯カメラ、駐車場など、日常生活に関わる設備も整えられています。また、内廊下仕様であることもシティタワー新潟の特徴です。
こうした設備は、派手なセールスポイントではありません。ただ、実際に暮らす人にとっては毎日の使いやすさや安心感につながります。
特に中古マンションでは、築年数だけで比較すると新しいマンションに分があります。一方で、共用部のつくりや管理状態、日常の使いやすさまで含めて比較すると評価はもう少し複雑です。
60㎡台から120㎡超まであり、住戸によって性格がかなり違う
シティタワー新潟は、専有面積が60㎡台から120㎡超まであり、2LDKから4LDKまで住戸の幅があります。
そのため、「シティタワー新潟を買う人」という一種類の買主がいるわけではありません。
60㎡台の2LDKと80㎡前後の3LDK、100㎡を超える大型住戸では、予算も家族構成も比較するマンションも変わります。
ここを無視してマンション全体の平均㎡単価だけで査定すると、実際の買主の評価から外れやすくなります。
高層階だけでなく、階数・方角・眺望の組み合わせを見る
タワーマンションでは、高層階ほど価格が高くなる傾向はあります。
ただし、シティタワー新潟では階数だけを見るのでは不十分です。
方角によって見える景色が変わり、角住戸かどうか、窓の取り方、日照なども異なります。
逆に低層階については、高層階と眺望だけで競う必要はありません。価格、間取り、室内状態、新潟駅への近さなどとのバランスを評価する買主がいます。
新潟駅南口はまだ変化の途中｜バスタ新潟（仮称）の開発も見ておきたい
シティタワー新潟の立地を考えるうえで、周辺の動きとして確認しておきたいのが、新潟駅交通ターミナル、いわゆる「バスタ新潟（仮称）」の整備です。
現在、新潟駅周辺に分散している中・長距離バスの乗降機能を集約し、鉄道や路線バスなどとの交通結節機能を高める計画が進められています。
単にバス乗り場をまとめるだけではなく、バスの待合環境改善や、駅周辺の広域交流・にぎわい創出なども含めて検討されています。
さらに2026年3月に改定された事業計画では、バスターミナルの上部空間などについて、民間活力を活用した集客施設等との一体的な整備も検討されています。新潟駅南口広場の再編についても、バスタ新潟との連携を含めて検討が続いています。
計画の具体化にはまだ時間が必要で、施設全体の完成は2030年代中頃が見込まれています。今後、事業内容やスケジュールが変更される可能性もあります。
ここで注意したいのは、「バスタ新潟ができるからシティタワー新潟の価格が上がる」と単純に考えないことです。
再開発計画は、不動産価格を保証するものではありません。
ただ、シティタワー新潟が誕生した2010年のLEXN再開発、その後の新潟駅高架化・駅舎や駅ビルの再整備、そして今後のバスタ新潟や南口広場再編までを見ると、新潟駅周辺が長期的に交通・交流拠点として整備されていることは、このマンションの立地を評価するうえで無視できない材料だと思います。
売却するときも「再開発で値上がりします」と煽るのではなく、現在の街と将来計画の両方を買主に正確に伝える。そのくらいの距離感がちょうどよいと考えています。
弊社にはシティタワー新潟（LEXN・レクスン）の複数の成約実績があります
弊社では、これまでシティタワー新潟について、階数や間取りの異なる複数住戸の売買をお手伝いしています。
| 間取り | 所在階 | 成約価格 |
|---|---|---|
| 2LDK | 7階 | 3,680万円 |
| 2LDK | 21階 | 3,900万円 |
| 3LDK | 25階 | 5,500万円 |
この3件だけを見ても、同じシティタワー新潟の中で成約価格に幅があることが分かります。
ただし、「7階なら3,680万円」「25階なら5,500万円」と階数だけで価格を当てはめることはできません。
間取り、専有面積、方角、眺望、角住戸かどうか、室内状態、リフォーム履歴、駐車場条件、そして販売した時期の競合状況まで違うからです。
弊社が査定するときに見るのは、過去の成約価格そのものだけではありません。
「今回のお部屋と、その成約住戸は何が同じで、何が違うのか」
を整理していきます。
たとえば弊社が公開している21階住戸の成約事例では、59.23㎡のお部屋について、室内の状態確認、市場調査、リフォーム方法の検討などを行いながら販売を進めました。
実際に異なる階数・間取りの住戸を扱ってきたからこそ、シティタワー新潟は「マンション名だけで査定する物件ではない」と感じています。
シティタワー新潟（LEXN・レクスン）の売却価格・査定額に差が生まれるポイント
1．階数だけではなく、方角と眺望を組み合わせる
タワーマンションでは階数が重要ですが、階数だけで価格差を説明するのは乱暴です。
同じ20階台でも、方角や眺望、角住戸かどうかによって買主の評価は変わります。
特に眺望が魅力になる住戸では、広告写真も重要です。室内だけを撮影して、実際の眺望を十分に掲載していないのであれば、その住戸の魅力を一つ捨てて販売しているようなものです。
2．専有面積と間取りによって買主層が変わる
2LDKと3LDKでは、単純に部屋数が違うだけではありません。
購入する人の家族構成、年齢、予算、住宅ローン、比較対象まで変わります。
そのため「同じマンションだから㎡単価を掛ければ査定できる」と考えるより、まずその住戸を買いそうな人を考えたほうが実務上は分かりやすいです。
3．室内状態とリフォーム履歴
2010年竣工のマンションですので、2026年時点では住戸によって室内状態にかなり差が出てきます。
新築時の状態に近い住戸、部分的にリフォームされている住戸、設備交換が必要な住戸では、当然ながら買主の受け取り方も違います。
ただし、売却前に全面リフォームをすれば必ず得になるわけではありません。
リフォーム費用を販売価格へそのまま転嫁できないこともありますし、自分で好きなようにリフォームしたい買主もいます。
「直してから売る」「最低限整える」「現況で売る」のどれが合理的なのかは、現在の室内状態と想定する買主を見て決めるべきです。
4．新潟では駅前マンションでも駐車場を無視できない
シティタワー新潟は新潟駅に非常に近いマンションですが、それでも駐車場は重要です。
ここで売却前に確認したいのは、単に「今、売主様が駐車場を使っているか」ではありません。
- 売却後に買主へ駐車場を承継できるのか
- 一度返却して再申込みになるのか
- 現在空き区画があるのか
- 車種やサイズの制限があるのか
- 近隣月極駐車場を代替案として提示できるのか
といったところまで確認して初めて、買主へ正確に説明できます。
5．管理費・修繕積立金は「高い・安い」だけでは判断しない
修繕積立金の値上げや修繕積立基金の徴収が予定されています。
これは売却時に確認しておきたい重要な項目です。
最新の総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金改定に関する通知などを確認し、すでに決まっている内容と、まだ検討段階の内容を分けて買主へ説明する必要があります。
大規模マンションでは、建物そのものだけでなく管理状況も商品価値の一部です。
6．同じ時期に何が売りに出ているか
マンションの査定は過去の成約事例だけでは完結しません。
買主が物件を探している「今」、同じシティタワー新潟にどのような住戸が売りに出ているのか。さらに駅周辺にどのようなマンションがあるのかも重要です。
買主は売主様のお部屋だけを見て判断するわけではないからです。
シティタワー新潟（LEXN・レクスン）の売出状況を見るときの注意点
一番気をつけたいのが、売出価格と成約価格は別物だということです。
売出価格には売主の希望や販売戦略が含まれています。
一方、弊社の7階3,680万円、21階3,900万円、25階5,500万円は、実際に売買が成立した価格です。
どちらも査定の参考になりますが、情報の意味は同じではありません。
また、ポータルサイト上で同じ住戸が複数の不動産会社から掲載されていることもあります。掲載件数をそのまま「競合住戸の戸数」と考えないことも重要です。
売却価格を決めるときは、実際に販売中の住戸を住戸単位で整理し、階数・向き・面積・室内状態・駐車場・引渡条件などを比べます。
「自分より上の階が4,980万円だから、自分も4,900万円くらい」という決め方では、少し材料が足りません。
買主はシティタワー新潟（LEXN・レクスン）だけを見ているわけではない
現在のシティタワー新潟の売却では、もう一つ考えておきたいことがあります。
2025年には、同じ新潟駅周辺に地上30階・218戸の「アイコニックタワー新潟ステーション」が竣工しました。
シティタワー新潟の買主候補の中には、当然こちらと比較する人もいます。
新しいマンションを選ぶのか、駅への近さやLEXNの利便性を重視してシティタワー新潟を選ぶのか。
築年数、価格、専有面積、階数、眺望、駐車場、管理費などを見ながら判断します。
これは「新しいマンションができたからシティタワー新潟が不利」という単純な話ではありません。
むしろ比較対象が増えたからこそ、シティタワー新潟の住戸を売るときには、そのお部屋を選ぶ理由をきちんと伝える必要があるということだと思います。
シティタワー新潟（LEXN・レクスン）を購入するのはどのような人か
住戸条件によって異なりますが、シティタワー新潟では、たとえば次のような買主が考えられます。
- 新潟駅へのアクセスを重視する共働き世帯
- 新幹線やJRを使った県外出張・移動が多い方
- 中心部で車への依存を減らした生活をしたい方
- 戸建てからマンションへの住み替えを考える方
- 管理負担を減らしたいシニア世帯
- 新潟市内にセカンドハウスや生活拠点を持ちたい県外居住者
ただし、60㎡台の2LDKと80㎡台の3LDK、100㎡超の大型住戸ではターゲットは同じではありません。
高い査定額を提示することより、「この住戸なら誰が評価してくれそうか」を考え、その人に情報が届く販売方法をつくるほうが、実際の売却では重要です。
シティタワー新潟（LEXN・レクスン）を売却する前に確認しておきたいポイント
駐車場の承継条件
現在駐車場を利用している場合でも、買主がそのまま利用できるとは限りません。
売却前に管理規約や管理会社へ確認し、承継可否や再申込みのルールを整理します。
管理費・修繕積立金と今後の変更予定
現在額だけでなく、改定予定、一時金、大規模修繕などについて最新資料を確認します。
管理規約・総会議事録・長期修繕計画
こうした資料は、できれば捨てずに保管してください。
買主が購入を判断するとき、マンション全体でどのような修繕や議論が行われているのかは重要な判断材料になります。
室内の状態とリフォーム履歴
設備交換やリフォームを行っている場合は、実施時期や工事内容が分かる資料があると説明しやすくなります。
逆に古くなっている部分があっても、すべて売却前に直す必要があるとは限りません。
専有面積の表示方法
現在公開されている住戸の中には、専有面積にトランクルーム面積を含むものがあります。
同一マンション内の㎡単価を細かく比較するときには、こうした面積の前提まで揃えて確認したほうが正確です。
居住中で売却する場合の見せ方
タワーマンションでは、室内だけでなく窓からの景色や明るさも購入判断に影響します。
居住中の場合でも、内見前の整理、カーテンの開け方、照明、眺望を見てもらう時間帯など、少し工夫できることがあります。
売却価格を下げる前に、まず物件の良さが十分伝わっているかを確認したいところです。
竹鼻不動産事務所ならシティタワー新潟（LEXN・レクスン）の売却をどう考えるか
弊社がシティタワー新潟の売却相談をいただいた場合、最初から査定額だけを提示して終わることはしません。
まず、弊社の過去の成約実績、レインズ等の成約事例、現在販売中の住戸を確認します。
そのうえで、対象のお部屋について、
- 階数
- 方角・眺望
- 専有面積・間取り
- 角住戸かどうか
- 室内状態
- リフォーム履歴
- 駐車場条件
- 管理費・修繕積立金
- 引渡時期
- 同一マンション内の競合住戸
- アイコニックタワー新潟ステーションなど周辺マンションとの競合
を整理します。
そのうえで、「この価格なら比較的成約を狙いやすい」「この価格から始めるなら、ある程度時間をかけて反応を見る」といった形で、価格と販売期間を分けて考えます。
査定額は売却保証ではありません。
媒介契約をいただくためだけに根拠の薄い高い査定額を提示しても、結局市場から評価されなければ、その後価格を下げることになります。
一方で、早く売るために最初から安く設定すればいいとも考えていません。
シティタワー新潟のようなマンションでは、階数や眺望、間取り、LEXNという立地、新潟駅周辺の利便性など、住戸ごとに買主が評価する材料があります。
その材料を整理し、写真・広告・説明内容に反映し、購入を検討しそうな方へきちんと届ける。
また、弊社だけで買主を抱え込むのではなく、他の不動産会社からの買主紹介も含めて物件情報を適切に流通させます。
シティタワー新潟は、マンション名と㎡単価だけで雑に売却するよりも、「この住戸には、どういう良さがあるのか」まで整理して販売したいマンションだと考えています。
シティタワー新潟（LEXN・レクスン）の売却を考えている方におすすめの記事
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シティタワー新潟は、新潟駅への近さだけではなく、LEXNとしての再開発の成り立ち、建物規模、階数や方角による眺望の違い、間取り、駐車場、管理状況、そして現在も変化している新潟駅周辺の環境まで含めて評価したいマンションです。
弊社ではこれまで、7階2LDK・21階2LDK・25階3LDKなど、実際にシティタワー新潟の異なる住戸の売買をお手伝いしてきました。
ただ、過去の成約価格をそのまま今回のお部屋に当てはめることはしません。
現在の競合状況、お部屋の階数・向き・眺望・室内状態、駐車場や管理状況、売却したい時期などを整理しながら、「今売却するならどのような価格や販売方法が考えられるのか」をお伝えします。
まだ売却すると決めていない段階でも構いません。
現在の価格感を知りたい、住み替えるか迷っている、今売るのかもう少し所有するのかを考えたい、といった段階でもご相談いただけます。
ご相談を希望のお客様は、新潟市中央区のマンション売却ページよりお問い合わせください。
