アパート売却の失敗例｜「こうなると損が出やすい」現場でよく見る落とし穴

アパート売却は、決済まで行ってしまうと基本的に巻き戻せません。

だからこそ怖いのは、売却そのものよりも、「判断の順番を間違えて損を確定させること」です。

売却を終えたあとで、

「もう少し早く相談しておけば良かった…」

というオーナー様が一定数いらっしゃいます。

この記事では、アパート売却でありがちな失敗例を挙げながら、 「なぜ失敗になるのか」「どうすれば避けられるのか」を現場目線で整理します。

• 売却が長期化して結局値下げ
• 買主と揉めてトラブル
• 税金・費用で手残りが崩れる
• 出口戦略がなく次の一手が止まる

このあたりに心当たりがあるなら、先に読んだ方が安全です。

失敗例1｜「一番高い査定」を信じて売り出し、売却が長期化

よくある流れです。

• A社：9,000万円
• B社：8,200万円
• C社：8,500万円

高い数字を出した会社に任せたくなるのは自然です。 ただ、問題はここからで、

売り出しても反響が薄い → 値下げ → 値下げ → 結局「相場」に着地

という形になりやすい。

失敗の本質は、価格が下がることじゃなく、 時間だけが溶けて売主様が疲れることです。 空室や修繕が絡むと、長期化はそのまま損に直結します。

避け方はシンプルで、

査定額ではなく「その価格で売れる根拠」と「売れなかった時の手順」を聞く

これだけで、かなり減ります。

失敗例2｜売り急いで「買付が入った瞬間に即決」してしまう

反響が少ないと、買付（購入申込）が入っただけで安心してしまう。 これもよく分かります。

ただ、買付って「スタート」であって「ゴール」ではありません。

• 大幅な指値（値引き）前提
• 融資が通らなければ白紙
• 条件交渉が強め

こういう買主も普通にいます。

焦って即決すると、あとから

「最初からこの条件だったなら別の買主を待った」

となる。

避け方は、即決する前に、

• 融資の確度（金融機関・事前相談の有無）
• 条件交渉の理由（なぜその指値なのか）
• 期限（いつまでに何が決まるのか）

この3点を必ず整理してから判断することです。

失敗例3｜「レントロールがぐちゃぐちゃ」で信用を落とす

収益物件の売却は、買主が見るのは建物より先に数字です。

レントロールが曖昧だと、

• そもそも検討の土俵に乗らない
• 買主が不安になり指値が強くなる
• 融資審査で止まる

こうなります。

私が見てきた中で多いのは、

• 賃料・共益費・駐車場が混ざっている
• 入居開始日・契約形態が不明
• 滞納・フリーレント・保証会社の情報が抜けている

このあたり。

避け方は、売りに出す前に、

「買主と金融機関が見ても理解できるレントロール」に整える

これだけです。地味だけど効きます。

失敗例4｜「共用部が荒れている」のに放置して内見を迎える

投資家の内見は、部屋より先にここを見ます。

• エントランス
• 階段・廊下
• ゴミ置き場
• 駐車場

ここが荒れていると、

「この物件、管理が甘い＝将来の修繕も読めない」

と判断されやすい。

結果、指値が出るか、そもそも消えます。

避け方は、豪華にすることじゃなく、

清掃・軽補修・掲示物の整理

この3点だけで十分です。費用対効果が高い。

失敗例5｜「修繕履歴がない／説明できない」せいで値下げを食らう

築年数が古いほど、買主はこう考えます。

「何を直してきたか分からない＝これから全部来る」

だから、修繕履歴がないと、

• 買主の不安が増える
• 不安は指値になる
• 融資の評価も下がる

この連鎖が起きます。

避け方は、完璧な履歴じゃなくていいので、

• いつ
• どこを
• いくらで

これを分かる範囲でまとめておくこと。 見積書や領収書が残っていれば強いです。

失敗例6｜「告知すべきこと」を出さずに、契約後に揉める

これは一番しんどい失敗です。 売却して終わりじゃなく、売却してから火がつきます。

代表例は、

• 雨漏り
• 給排水の不具合
• 過去の浸水
• 入居者トラブルの経緯

売主様の感覚だと「昔の話」「今は落ち着いている」でも、 買主からすると「聞いてない」が一番強い。

避け方は、結局これです。

知っていることは、先に出す。

売れなくなるんじゃなく、むしろ逆で、 情報が出ている物件の方が「織り込んで買える」ので話が進みます。

失敗例7｜税金・費用を見落として「思ったより残らない」

売却価格だけ見てると、手残りでズレます。

よくある落とし穴は、

• 仲介手数料が想像以上に大きい
• 抵当権抹消・測量などが乗ってくる
• 譲渡所得税の見込みが抜けている

避け方は、売却前に一回だけでいいので、

「売却価格 −（残債＋諸費用＋税金見込み）＝ 手残り」

この形で出しておくこと。

失敗例8｜「売った後の使い道」が曖昧で、判断がブレる

これは意外と多いです。

売却って、手段です。 でも手段が目的化すると、

• 高く売りたいのか
• 早く現金化したいのか
• 借入を整理したいのか

ここが揺れて、結果として価格設定も戦略もブレます。

避け方は、売却前に一言でいいので、

「売ったお金で何をするか」

を決めておくこと。ここが決まると、売却方針も決まりやすいです。

まとめ｜失敗するオーナー様は「判断の順番」を間違えていることが多い

アパート売却の失敗例をまとめると、

• 高値査定に乗って売却が長期化
• 買付が入った瞬間に即決して条件で削られる
• レントロール・修繕履歴の準備不足で信用を落とす
• 共用部の印象で損をする
• 告知不足で契約後に揉める
• 税金・費用の見落としで手残りが崩れる
• 売却後の使い道が曖昧で戦略がブレる

逆に言うと、避け方もだいたい決まっています。

「査定額」ではなく「根拠」と「手順」を見る。
数字（レントロール・収支・修繕）を先に整える。
手残り（費用・税金）を先に出す。

この3つを押さえるだけで、失敗確率はかなり下がります。