アパート売却の税金｜「思ったより残らない」を防ぐために、最低限ここだけは押さえてほしい話

アパートを売却するとき、 オーナー様から一番多く聞かれるのがこの質問です。

「税金って、結局いくらかかるんですか？」

正直に言うと、 この質問を“最後”に考えると、だいたいズレます。

売却価格だけを見て判断して、 決済が終わってから税金を計算すると、

「あれ？こんなに引かれるの…？」

となりがちです。

この記事では、アパート売却でかかる税金について、

• 必ず出てくる税金は何か
• どこで差がつくのか
• 事前にできる対策はあるのか

この3点に絞って、 現場で実際に説明しているレベル感で整理します。

アパート売却でまず押さえるべき税金

細かい税目はいくつかありますが、 実務上、インパクトが大きいのは譲渡所得税です。

固定資産税なども関係しますが、 金額的に効いてくるのは譲渡所得税です。

譲渡所得税｜「売った金額」ではなく「利益」にかかる

まずここ、よく誤解されます。

譲渡所得税は、売却価格そのものにかかる税金ではありません。

課税対象になるのは、あくまで「利益」です。

譲渡所得の計算式

計算は、次の式です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

この「取得費」と「譲渡費用」を、 どこまで正確に出せるかで、税額が変わります。

取得費とは何か

取得費は、ざっくり言うと

• 購入時の不動産価格
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用などの諸経費
• 資本的支出（価値を高める修繕）

ここで注意したいのが、

アパートは減価償却されている

という点です。

購入価格そのままが取得費になるわけではなく、 償却後の簿価がベースになります。

また、

購入時の契約書や領収書がないと、取得費が小さく扱われやすい

結果として、税金が増えます。

譲渡費用とは何か

譲渡費用は、「売るために直接かかった費用」です。

• 売却時の仲介手数料
• 測量費用
• 解体費用（売却前提で行ったもの）
• 印紙税

逆に、

• 管理費
• 修繕積立
• 固定資産税

などは、原則として譲渡費用には入りません。

税率で一番差が出るのは「所有期間」

アパート売却の税金で、 インパクトが一番大きいのはここです。

5年以下か、5年超か

売却した年の1月1日時点で、

• 所有期間5年以下：短期譲渡
• 所有期間5年超：長期譲渡

に分かれます。

目安の税率

• 短期譲渡：約39％前後
• 長期譲渡：約20％前後

税率がほぼ倍です。

「あと半年待てば長期だった」

このケース、後から聞くと本当にもったいない。

もちろん、

• 空室が一気に増えた
• 修繕費が読めない
• 金利上昇が怖い

など、待てない事情もあります。

ただ、税率の差は事前に必ず把握しておくべきです。

アパート売却では「3,000万円控除」は基本使えない

ここも、よく混同されます。

自宅の売却で使える「3,000万円特別控除」

これは、

原則として、収益用アパートには使えません。

居住用財産の特例なので、

• 賃貸中のアパート
• 一棟マンション

は対象外です。

「自分も住んでいた時期がある」

こういうケースでも、 本制度の適用はできません。

印紙税｜契約時にかかる

売買契約書には、印紙税がかかります。

金額は契約額によりますが、

• 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円（軽減措置適用時）
• 5,000万円超〜1億円以下：3万円（軽減措置適用時）

現行制度では軽減措置がありますが、 期限付きなので、契約時点での税額は必ず確認します。

ただし、電子契約の場合は、印紙税が非課税になります。

確定申告は原則必須

アパートを売却した場合、

原則として、確定申告が必要

です。

利益が出ている場合はもちろん、

• 利益がほぼ出ていない
• むしろ損が出ている

場合でも、申告します。

売却した翌年の2月〜3月。 ここ、忘れがちなので注意です。

「思ったより残らない」を防ぐ一番シンプルな方法

必ずおすすめしているのは、これです。

売却前に、手残りを一度出してみる

式にすると、

売却価格 −（ローン残債＋諸費用＋税金概算）＝ 手残り

これを一回やるだけで、

• 売却価格の判断
• 売るタイミング
• 仲介か買取か

全部が整理されやすくなります。

まとめ｜税金は「知らないと損しやすい」が「事前に分かれば怖くない」

アパート売却の税金は、

• 譲渡所得税がメイン
• 所有期間で税率が大きく変わる
• 3,000万円控除は基本使えない
• 確定申告はほぼ必須

このあたりを押さえておくだけで、 売却後の「こんなはずじゃなかった」はかなり減ります。

税金の計算自体は、 最終的には税理士の仕事です。

でも、「いつ売るか」「どう売るか」を決めるのは、売る前

ここだけは、不動産の現場で何度も見てきました。

売却を考え始めた段階で、 一度、数字を並べてみる。 それが一番安全なスタートです。