新潟市中央区沼垂東2丁目｜収益物件 アパート売却（不動産会社様からのご依頼）の成約事例

物件概要

取引の背景とご相談内容

本件は、過去にも複数回お取引をお任せいただいている不動産会社様からご依頼をいただいた収益アパートの成約事例です。

対象物件は、新潟市中央区沼垂東2丁目に所在する一棟アパートでした。売却を進めるにあたり、単に買主様を見つけるだけでなく、収益物件としての内容を理解し、購入後の運営まで見据えて検討できる買主様とのマッチングが重要でした。

一方、買主様は独自の入居付けノウハウをお持ちで、取得後の運営には前向きに取り組める方でした。ただし、購入にあたっては融資の組み方が課題となっており、物件の収支や返済計画を整理したうえで、金融機関と調整する必要がありました。

収益物件の売買では、買主様が物件を気に入っていても、融資の見通しが立たなければ成約まで進みません。そのため本件では、売主様・買主様双方の条件を整理しながら、融資面も含めて取引を組み立てることが必要でした。

弊社の対応と成約のポイント

弊社では、まず物件条件や収支計画を整理し、買主様が取得後にどのような運営を行うか、返済計画に無理がないかを確認しました。

収益アパートの購入では、表面利回りだけで判断するのは十分ではありません。現在の賃貸状況、想定賃料、運営コスト、修繕リスク、返済額、将来的な出口まで含めて確認する必要があります。

本件では、買主様の入居付けノウハウや運営方針を踏まえながら、金融機関に対して説明しやすい形で物件内容と事業計画を整理しました。融資が付きやすいかどうかは、買主様の属性だけでなく、物件の内容、収益性、返済計画、金融機関の評価によっても変わります。

また、売主様にとっても、融資の見通しが曖昧なまま進めると、契約後に取引が不安定になる可能性があります。そのため、買主様側の融資面を早い段階で確認し、条件調整を進めることを重視しました。

結果として、融資の目処を立てることができ、売主様・買主様双方が納得できる形で売買契約が成立しました。

本件が成約に至った理由

• 過去にも取引のある不動産会社様からのご依頼に対し、物件内容と売却条件を整理できたこと
• 買主様の入居付けノウハウや運営方針を踏まえ、収益物件としての事業計画を整理できたこと
• 金融機関との調整を含めて融資の目処を立て、売主様・買主様双方が進めやすい条件を整えられたこと

収益アパートの売却・購入で大切なこと

収益アパートの売却・購入では、物件価格や利回りだけでなく、融資、返済計画、賃貸運営、修繕、将来の出口まで含めて判断する必要があります。

売主様にとっては、買主様が本当に購入できるかどうかが重要です。購入希望者がいても、融資が整わなければ契約まで進まない、あるいは契約後に条件が変わることがあります。

買主様にとっても、融資が付くことと、取得後に無理なく運営できることは別の話です。表面利回りだけでなく、実際の収支、返済比率、修繕リスク、入居付けの見通しを整理しておく必要があります。

収益物件の取引では、売主様・買主様・金融機関のそれぞれが確認したい内容を整理し、取引全体の見通しを立てることが重要です。