新潟市中央区田中町｜収益物件 貸家売却（買取）の成約事例

物件概要

取引の背景とご相談内容

本件は、不動産業者様から購入のご相談をいただいた、賃貸中戸建の買取事例です。

対象不動産は、戸建でありながら賃借人が入居中の収益物件としての性質を持つ物件でした。賃貸中の不動産は、現在の賃料収入が見込める一方で、自己利用を前提とする買主様には検討しづらい場合があります。

また、築年が不明であることや、土地建物の規模、現在の賃貸状況、将来的な退去後の活用方法などを含めて、単純な戸建売買とは異なる視点で判断する必要がありました。

本件では、弊社が買主として、現在の収益性だけでなく、将来的な売却可能性まで含めて買取可否を検討しました。

弊社の対応と成約のポイント

弊社では、現在の賃貸状況を踏まえたうえで、現賃借人が退去された後にどのような出口が考えられるかを確認しました。

賃貸中の戸建は、投資用不動産として見る場合と、退去後に一般住宅として売却する場合とで、評価の見方が変わります。入居中の状態では収益物件としての判断になりますが、退去後には実需向けの戸建として販売できる可能性もあります。

本件では、現賃借人が退去された後に売却できる余地があり、その点に価値を見出しました。現時点の状態だけでなく、将来的な出口を見ながら判断できたことが、購入判断の大きなポイントです。

収益物件の買取では、表面上の利回りだけを見て判断すると、修繕リスクや退去後の販売可能性を見落とすことがあります。反対に、現在の条件だけでは判断しづらい物件でも、将来的な出口や再販売の可能性が見える場合は、買取を検討できることがあります。

本件では、退去後の売却可能性に伸び代を見出し、弊社として速やかに購入を判断しました。

本件が成約に至った理由

• 賃貸中戸建として、現在の収益性と将来的な出口を分けて整理できたこと
• 現賃借人が退去された後の売却可能性に価値を見出せたこと
• 弊社が買主として、物件の伸び代を踏まえて速やかに買取判断を行えたこと

賃貸中戸建を売却する際に大切なこと

賃貸中の戸建を売却する場合、一般的な空き家の戸建売却とは異なる視点が必要になります。

入居中であれば、買主様はすぐに自己利用できないため、主に投資用不動産として検討されます。一方で、将来的に賃借人が退去された後には、自己居住用の戸建として売却できる可能性もあります。

そのため、賃貸中戸建の売却では、現在の賃料収入だけでなく、退去後の修繕費、再販売のしやすさ、土地建物の規模、エリアの需要などを整理することが重要です。

買主様によっては、入居中のまま購入することを前提にする場合もあれば、退去後の出口を見越して購入判断をする場合もあります。どの買主様に向けて売るのかによって、価格や販売方法は変わります。